Nhà đất Hà Nội vượt 250 triệu đồng/m2: Dòng tiền rẽ hướng, thị trường phân hóa mạnh

Thị trường bất động sản Hà Nội những tháng đầu năm 2026 ghi nhận diễn biến đáng chú ý khi giá nhà đất, đặc biệt là nhà trong ngõ, tăng mạnh lên tới 253 triệu đồng/m2. Mức giá này khiến không ít người mua có nhu cầu thực “choáng váng”, nhất là với những người có ngân sách khoảng 5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, trái với diễn biến giá, thị trường lại không xuất hiện làn sóng giao dịch sôi động. Bước sang quý I, bất động sản Hà Nội đang chứng kiến sự phân hóa rõ nét, khi dòng tiền không biến mất mà chuyển sang trạng thái thận trọng, chờ đợi và dịch chuyển sang phân khúc khác.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, nền kinh tế vĩ mô trong quý I/2026 duy trì đà tích cực với GDP tăng 7,83%, tổng mức bán lẻ tăng 10,9%, khách quốc tế đạt 6,8 triệu lượt, cùng với dòng vốn FDI giải ngân tăng mạnh. Tuy nhiên, những tín hiệu tích cực này chưa lan tỏa hoàn toàn sang thị trường bất động sản.

Một trong những nguyên nhân chính là mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao. Sau giai đoạn đi ngang trong năm 2025, lãi suất huy động và cho vay trong quý I/2026 có xu hướng nhích lên, khiến chi phí vốn gia tăng và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn.

Khảo sát cho thấy, có tới 73% nhà đầu tư lựa chọn đứng ngoài quan sát thị trường, trong đó 51% tiếp tục chờ đợi và 38% chỉ sẵn sàng xuống tiền khi lãi suất giảm.

Tác động rõ nhất thể hiện ở phân khúc nhà riêng tại Hà Nội. Giá tăng mạnh 20-30% chỉ trong vài tháng, từ khoảng 207 triệu đồng/m2 cuối năm 2025 lên 253 triệu đồng/m2 trong quý I/2026. Tuy nhiên, mức độ quan tâm lại giảm tới 22%, cho thấy người mua đã bắt đầu quay lưng khi giá vượt quá khả năng chi trả.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền có xu hướng chuyển dịch sang phân khúc chung cư – điểm sáng hiếm hoi của thị trường hiện nay. Dữ liệu cho thấy chung cư tiếp tục dẫn dắt đà phục hồi, với 67% người mua nhằm mục đích để ở, trong khi tỷ lệ đầu tư lướt sóng chỉ còn 4%.

Tại Hà Nội, nguồn cung chung cư phân bổ rộng từ khu vực nội đô đến các khu Đông – Tây, bám theo các trục vành đai và hạ tầng giao thông lớn. Xu hướng phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng ngày càng rõ nét khi các dự án mới tập trung quanh các tuyến hạ tầng trọng điểm.

Dù vậy, mặt bằng giá chung cư cũng có sự phân hóa mạnh. Trong số các dự án mới, giá dao động từ 60-70 triệu đồng/m2 ở phân khúc trung cấp, lên 90-100 triệu đồng/m2 ở phân khúc cao cấp và thậm chí vượt 200 triệu đồng/m2 ở một số dự án siêu sang.

Dù giá tiếp tục tăng nhẹ, với mức tăng 2,6% tại Hà Nội và 1,5% tại TP.HCM, chung cư vẫn được khoảng 32-35% nhà đầu tư đánh giá là phân khúc tiềm năng nhất trong 6 tháng tới.

Theo các chuyên gia, thị trường hiện không còn chỗ cho các cơn sốt đầu cơ ngắn hạn. Người mua trở nên thận trọng hơn, kéo dài thời gian ra quyết định và ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ngay.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền đang bị “lọc” mạnh, chỉ chảy vào những phân khúc có giá trị thực. Khi các dự án hạ tầng lớn dần hoàn thiện và chính sách được tháo gỡ, yếu tố then chốt mà thị trường đang chờ đợi là sự điều chỉnh của lãi suất để kích hoạt chu kỳ tăng trưởng mới.