Nhà đầu tư ngắn hạn rút lui, thị trường bất động sản Hà Nội hạ nhiệt sau cơn sốt

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, tổng lượng giao dịch bất động sản tại Hà Nội trong quý I/2026 đạt khoảng 19.500 giao dịch, giảm 7% so với cùng kỳ năm trước và giảm tới 48% so với quý IV/2025.

Đà giảm diễn ra ở hầu hết các phân khúc, cho thấy thị trường không chỉ chịu tác động của yếu tố mùa vụ mà còn phản ánh sự suy giảm rõ nét về sức hấp thụ sau giai đoạn tăng trưởng nóng năm 2025.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, cho rằng các nhà đầu tư hiện có xu hướng kéo dài thời gian quan sát thị trường, ưu tiên quản trị dòng tiền và chờ thêm các tín hiệu tích cực từ lãi suất, kinh tế vĩ mô cũng như mặt bằng giá trước khi quyết định xuống tiền.

Khảo sát của One Mount Group trong quý I/2026 cho thấy tỷ lệ khách hàng có nhu cầu mua bất động sản rõ ràng, bao gồm nhóm đang cân nhắc và chuẩn bị giao dịch, chỉ còn khoảng 36%, giảm mạnh so với mức 55% của năm 2025.

Đáng chú ý, chỉ 17% người được khảo sát cho biết có kế hoạch mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, trong khi 41% lựa chọn thời điểm mua trong vòng một năm tới.

Điều này cho thấy tâm lý người mua đã chuyển từ trạng thái “xuống tiền sớm” sang thận trọng quan sát và chờ đợi thêm tín hiệu từ thị trường.

Dù vậy, bất động sản vẫn tiếp tục là kênh đầu tư được ưu tiên hàng đầu khi có tới 58% khách hàng lựa chọn, cao hơn các kênh đầu tư khác. Tuy nhiên, tỷ lệ này đã giảm khoảng 13 điểm phần trăm so với thời điểm thị trường sôi động năm ngoái.

Theo One Mount Group, áp lực tài chính là nguyên nhân chính khiến nhu cầu mua bất động sản suy giảm.

Nhiều khách hàng cho rằng giá nhà đã tăng nhanh hơn đáng kể so với tốc độ tăng thu nhập, làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở. Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất vẫn ở mức cao trong khi những rủi ro từ kinh tế toàn cầu và địa chính trị tiếp tục khiến nhà đầu tư thận trọng hơn với việc sử dụng đòn bẩy tài chính.

Dự báo về diễn biến thị trường trong năm nay, One Mount Group cho rằng hoạt động giao dịch trên thị trường thứ cấp vẫn sẽ duy trì thanh khoản đáng kể nhưng xu hướng phân hóa sẽ ngày càng rõ nét giữa các khu vực và sản phẩm.

Ở phân khúc căn hộ chuyển nhượng, tổng lượng giao dịch dự kiến đạt khoảng 33.000 căn trong năm 2026. Các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City được kỳ vọng tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ nguồn cung lớn, hệ sinh thái hoàn thiện và nhu cầu ở thực ổn định.

Đối với phân khúc nhà đất thổ cư, lượng giao dịch dự báo đạt khoảng 30.500 sản phẩm trong năm nay. Tuy nhiên, thanh khoản sẽ phụ thuộc nhiều vào yếu tố hạ tầng, mặt bằng giá và mức độ minh bạch của thông tin quy hoạch tại từng khu vực.

Theo ông Trần Minh Tiến, thị trường bất động sản Hà Nội năm 2026 sẽ không còn chứng kiến làn sóng mua bán sôi động như năm ngoái.

Nhóm nhà đầu tư ngắn hạn đang giảm mạnh, thay vào đó là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, tích sản hoặc đầu tư dài hạn. Vị chuyên gia nhận định căn hộ chuyển nhượng sẽ tiếp tục là phân khúc có lợi thế nhờ mức giá phù hợp hơn, pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng ngay.

Trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, những sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có giá bán hợp lý và pháp lý minh bạch sẽ duy trì thanh khoản tốt hơn phần còn lại của thị trường.