Nhiều người bán tháo, đỉnh giá đã qua: Thời cơ 'vàng' để người cầm tiền mặt săn bất động sản giá tốt?

Thị trường bất động sản đầu năm 2026 đang chứng kiến một thực tế khốc liệt khi mặt bằng lãi suất cho vay không còn dễ thở như giai đoạn trước đó. Lãi suất vay mua nhà tăng vọt chạm mức 15% đã tạo ra áp lực tài chính chưa từng có, khiến nhiều nhà đầu tư buộc phải bán tháo tài sản.

Trong bối cảnh đó, khi đỉnh giá dần lùi lại phía sau, thị trường bắt đầu xuất hiện những cơ hội hiếm hoi cho những người sẵn sàng xuống tiền mặt.

Lãi suất tăng vọt 15%: Người mua nhà lao đao trong cơn sốc tài chính

Từ mức ưu đãi chỉ từ 6% đến 8%, hiện nay lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng đã vọt lên ngưỡng 12% đến 15%, tạo ra một áp lực tài chính đè nặng lên cả những người đang gánh nợ lẫn những người đang có ý định gia nhập thị trường.

Để hình dung rõ hơn về gánh nặng này trong chương trình Tài chính cá nhân của VnExpress mới đây, ông Phạm Đức Toản, chuyên gia bất động sản và là CEO của EZ Property, đã đưa ra một bài toán thực tế. Với mức lãi suất thả nổi 15% hiện nay, nếu một cá nhân vay 2 tỷ đồng để mua một căn nhà trị giá 4 tỷ đồng, thì riêng số tiền lãi mỗi năm phải chi trả đã lên tới 300 triệu đồng.

Điều này đồng nghĩa với việc sau một năm, giá vốn của căn nhà thực tế đã tăng lên mức 4,3 tỷ đồng. Câu hỏi hóc búa đặt ra là liệu thị trường có đủ sức tăng trưởng để bù đắp con số 300 triệu đồng đó nhằm giúp chủ sở hữu hòa vốn hay không, hay tệ hơn là giá trị tài sản sụt giảm, đẩy nhà đầu tư vào tình cảnh "khó chồng khó' khi vừa mất giá trị tài sản vừa phải gánh chi phí tài chính khổng lồ.

Theo phân tích của ông Phạm Đức Toản, rủi ro lớn nhất trong đầu tư bất động sản lúc này không hẳn là việc giá giảm, mà chính là sự mất thanh khoản.

Ông dẫn chứng bài học lịch sử từ khu vực Mê Linh, Hà Nội, nơi thị trường từng đổ vỡ từ năm 2010 và khiến nhiều nhà đầu tư mắc kẹt suốt 16 năm qua do dự án dở dang, vướng pháp lý và không có người mua. Khi lãi suất tăng cao mà tài sản không thể bán để thu hồi vốn, viễn cảnh vỡ nợ là điều khó tránh khỏi.

Ông Toản nhấn mạnh rằng trong bối cảnh thị trường khó khăn, chỉ những bất động sản có vị trí đắc địa và hạ tầng đầy đủ mới có cơ hội thoát hàng, trong khi các dự án vùng ven xa xôi thường là nơi đầu tiên mất đi tính thanh khoản.

Trước tình hình này, chuyên gia đưa ra lời khuyên "sống còn" là nếu nguồn thu nhập không còn đủ để duy trì việc trả lãi, người vay cần tính ngay đến phương án thoát hàng, thậm chí là chấp nhận cắt lỗ.

Chia sẻ từ kinh nghiệm thực tế của bản thân vào năm 2010 khi lãi suất vọt lên mức 26%, ông Phạm Đức Toản cho biết công ty ông đã quyết đoán bán tháo toàn bộ tài sản thấp hơn giá thị trường 2 triệu đồng mỗi mét vuông. Chính sự quyết đoán đó đã tạo ra dòng tiền giúp doanh nghiệp sống sót, bởi nếu chỉ chậm trễ từ 2 đến 3 tháng, cái giá phải trả có thể là sự phá sản hoàn toàn. Việc cắt lỗ đúng thời điểm đôi khi lại là một thành công lớn, vì nếu để tài sản bị ngân hàng phát mại, người vay gần như sẽ mất trắng do giá đấu giá thường rất thấp.

Nỗi đau về tài chính không chỉ giới hạn ở những nhà đầu tư chuyên nghiệp mà còn lan rộng đến những gia đình trẻ mua nhà với nhu cầu ở thực.

Ví dụ, một phép tính đơn giản cho thấy áp lực tài chính có thể tăng đột biến với khoản vay 6 tỷ đồng. Trong thời gian ưu đãi lãi suất 5% và ân hạn gốc, người vay chỉ trả khoảng 25 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, khi hết ưu đãi vào năm 2027 và lãi suất thả nổi lên 12%, tổng nghĩa vụ trả nợ (gốc và lãi) có thể vọt lên khoảng 75 triệu đồng/tháng, tức gấp ba lần. Mức tăng thêm 50 triệu đồng/tháng đặt ra áp lực rất lớn, dễ đẩy nhiều gia đình trẻ đi vay vào rủi ro mất khả năng chi trả nếu thu nhập không tăng tương ứng, đặc biệt với những trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính cao.

Xét về bức tranh tổng thể của hệ thống ngân hàng, hiện nay đang có sự chênh lệch đáng kể về mức lãi suất giữa các nhóm nhà băng.

Các ngân hàng nước ngoài như Wooribank hay Shinhan Bank vẫn duy trì được mức lãi suất khá ổn định, khoảng từ 9% đến 9,6% trong 1 đến 2 năm đầu ưu đãi.

Trong khi đó, khối ngân hàng nội địa lớn như BIDV, Vietcombank, hay VietinBank lại ghi nhận mức lãi suất sau ưu đãi vọt lên từ 12% đến gần 14%.

Nhận định về hiện tượng này, nhiều chuyên gia về tài chính cho rằng đợt tăng lãi suất là hệ quả tất yếu của giai đoạn tín dụng bất động sản tăng nóng trên 20% vào cuối năm 2025. Dù mức độ chưa căng thẳng như các giai đoạn khủng hoảng 2012 hay 2022, nhưng đây là một quá trình thanh lọc cần thiết để loại bỏ các hoạt động đầu cơ ngắn hạn và đưa giá trị bất động sản về đúng giá trị thực.

Thời của người cầm "tiền mặt" đi săn bất động sản bắt đầu?

Trong khó khăn luôn tồn tại cơ hội cho những người có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính. CEO Phạm Đức Toản nhận định rằng đỉnh giá bất động sản có lẽ đã qua và thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh.

Lúc này, tiền mặt sẽ trở thành lợi thế tuyệt đối để "săn" những bất động sản có giá tốt từ những người buộc phải bán tháo. Bên cạnh đó, nguồn cung sắp tới được dự báo sẽ đa dạng hơn với các sản phẩm nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá cả hợp lý nhờ các chính sách điều tiết của Chính phủ. Đối với những người có nguồn lực tài chính ổn định và không lạm dụng đòn bẩy, đây chính là "thời điểm vàng" để lựa chọn những vị trí đặc thù có tính thanh khoản cao.

Để không bị quật ngã bởi làn sóng lãi suất, giới chuyên gia cho rằng người mua nhà cần tự thiết lập cho mình một lộ trình quản trị rủi ro nghiêm ngặt, coi đó như một "lá chắn tài chính" cá nhân.

Nguyên tắc vàng đầu tiên là phải duy trì một quỹ dự phòng tương đương ít nhất từ 6 đến 12 tháng nghĩa vụ trả nợ cả gốc và lãi. Đây là vùng đệm cần thiết giúp người vay ứng phó với các biến động bất ngờ như khi lãi suất tiếp tục tăng, thu nhập bị suy giảm hoặc phát sinh các chi phí ngoài ý muốn trong cuộc sống. Nếu không có khoản dự phòng này, bất kỳ một biến cố nhỏ nào cũng có thể khiến chủ tài sản mất quyền kiểm soát hoàn toàn.

Bên cạnh đó, việc lựa chọn năng lực của chủ đầu tư cũng đóng vai trò quyết định. Những tập đoàn uy tín thường có khả năng đàm phán tốt hơn với ngân hàng để thiết kế các gói tài chính linh hoạt hoặc chính sách ân hạn nợ gốc dài hơi, giúp chia sẻ bớt rủi ro cho khách hàng.

Người mua cũng nên ưu tiên những dự án đã hoàn thiện pháp lý và có tiến độ xây dựng đảm bảo nhằm tránh tình trạng vốn bị ngâm trong các dự án "treo".

Cuối cùng, khi chi phí lãi vay tăng cao, việc tối ưu hóa ngân sách gia đình và đa dạng hóa nguồn thu nhập ngoài lương trở nên vô cùng cần thiết để gia tăng khả năng trả nợ và bảo vệ tài sản. Lãi suất tăng cao là một bài toán khó, nhưng chìa khóa để giải quyết nằm ở sự tỉnh táo và tính kỷ luật tài chính của mỗi cá nhân trước khi đặt bút ký vào hợp đồng vay vốn.