Nhiều quy định mới về thuế từ năm 2026, hộ kinh doanh cho thuê nhà đặc biệt lưu ý để tránh bị truy thu, xử phạt

Từ năm 2026, nhiều quy định mới về thuế đối với hộ kinh doanh chính thức có hiệu lực, trong đó đáng chú ý là những thay đổi liên quan trực tiếp đến hoạt động cho thuê nhà, mặt bằng. Cơ quan thuế cảnh báo, việc không nắm rõ quy định có thể dẫn tới bị truy thu hoặc xử phạt vi phạm hành chính về thuế.

Hộ kinh doanh cho thuê bất động sản nộp thuế thế nào?

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025, kể từ năm 2026, ngưỡng doanh thu miễn thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh được nâng từ 100 triệu đồng lên 500 triệu đồng/năm.

Quy định này áp dụng thống nhất cho các lĩnh vực kinh doanh, bao gồm hoạt động cho thuê bất động sản như cho thuê nhà ở, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi… nhưng không bao gồm dịch vụ lưu trú.

Cục Thuế cho biết, hộ, cá nhân kinh doanh cho thuê bất động sản có doanh thu trong năm dương lịch không vượt quá 500 triệu đồng sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

Tuy nhiên, miễn thuế không đồng nghĩa với miễn khai thuế. Người cho thuê vẫn phải khai báo đầy đủ, trung thực và nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê theo quy định của Luật Quản lý thuế.

Trường hợp doanh thu vượt 500 triệu đồng/năm, hộ, cá nhân phải thực hiện nghĩa vụ với hai loại thuế bao gồm:

- Thuế GTGT được tính theo phương pháp trực tiếp trên doanh thu, với tỷ lệ 5% trên toàn bộ doanh thu.

- Thuế TNCN chỉ tính trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng, áp dụng thuế suất 5%.

Ví dụ, nếu doanh thu cho thuê đạt 600 triệu đồng/năm, thuế TNCN phải nộp là (600 – 500) × 5% = 5 triệu đồng; thuế GTGT là 600 × 5% = 30 triệu đồng.

Trường hợp doanh thu 1 tỷ đồng/năm, thuế TNCN là 25 triệu đồng và thuế GTGT là 50 triệu đồng.

Cục Thuế cũng lưu ý, nếu cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê thì được lựa chọn hợp đồng để trừ ngưỡng 500 triệu đồng cho đến khi trừ đủ.

Nếu bên thuê thực hiện khai thay, nộp thay thuế thì nội dung này phải được quy định rõ trong hợp đồng. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, doanh thu xác định nghĩa vụ thuế sẽ được phân bổ theo từng năm dương lịch, không tính gộp một lần.

Doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản được xác định là toàn bộ số tiền thực tế thu được, không phân biệt đã thu hay chưa đến hạn thu.

Nếu cá nhân vừa cho thuê bất động sản vừa có hoạt động kinh doanh khác, doanh thu để xác định ngưỡng chịu thuế là tổng doanh thu của tất cả hoạt động trong năm. Tổng doanh thu không vượt 500 triệu đồng thì không phải nộp thuế, nhưng vẫn phải khai báo theo quy định.

Thuê phòng trọ cho công nhân có bị tính là dịch vụ lưu trú?

Một nội dung đang được nhiều người quan tâm là việc cho thuê phòng trọ cho công nhân có được xem là cho thuê tài sản hay dịch vụ lưu trú.

Trả lời câu hỏi của người dân gửi tới Cổng Thông tin điện tử Bộ Tài chính, Thuế cơ sở 5 tỉnh Đồng Nai cho biết, căn cứ khoản 1 Điều 9 Thông tư số 40/2021/TT-BTC, cá nhân cho thuê tài sản là trường hợp cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi… không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm người điều khiển hoặc các loại tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

Trong khi đó, dịch vụ lưu trú bao gồm các hình thức như cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và các đối tượng tương tự; hoặc cung cấp cơ sở lưu trú kèm dịch vụ ăn uống, giải trí.

Theo Phụ lục I Danh mục ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 36/2025/QĐ-TTg, trường hợp hộ kinh doanh cho thuê phòng trọ cho công nhân thuê ở, nếu đáp ứng điều kiện theo quy định, thì hoạt động này thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú.

Về nghĩa vụ thuế, đối với kỳ tính thuế trước ngày 1/1/2026, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh hoạt động dịch vụ lưu trú nộp thuế theo tỷ lệ phần trăm trên doanh thu, với thuế GTGT 5% và thuế TNCN 2% theo Phụ lục I Thông tư số 40/2021/TT-BTC.

Từ ngày 1/1/2026, chính sách thuế được thực hiện theo quy định mới. Về thuế GTGT, theo Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15, tỷ lệ % để tính thuế đối với dịch vụ lưu trú vẫn là 5%.

Đối với thuế TNCN, nếu hộ kinh doanh xác định được chi phí liên quan đến hoạt động kinh doanh, thuế được tính bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất theo Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15.

Thu nhập tính thuế được xác định bằng doanh thu trừ chi phí hợp lệ trong kỳ. Trường hợp doanh thu năm trên 500 triệu đồng đến 3 tỷ đồng, mức thuế suất là 15%; trên 3 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng là 17%; và trên 50 tỷ đồng là 20%.

Nếu không xác định được chi phí, cá nhân kinh doanh có doanh thu trên 500 triệu đồng đến 3 tỷ đồng được lựa chọn nộp thuế theo phương pháp tính trên thu nhập hoặc tính theo thuế suất nhân với doanh thu tính thuế, trong đó doanh thu tính thuế được xác định là phần doanh thu vượt trên 500 triệu đồng.

Cơ quan thuế khuyến nghị hộ, cá nhân kinh doanh cần chủ động tìm hiểu quy định, thực hiện kê khai và nộp thuế đúng thời hạn. Toàn bộ thủ tục thuế hiện nay được triển khai theo phương thức điện tử; người nộp thuế có thể truy cập ứng dụng Etax Mobile để thực hiện kê khai, nộp thuế theo hướng dẫn.

Đối với các hộ thuộc diện bắt buộc sử dụng hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền theo Nghị định số 70/2023/NĐ-CP, việc đăng ký và sử dụng phải thực hiện đúng quy định hiện hành.