Novaland (NVL) lãi lớn sau khoản lỗ nghìn tỷ đồng: Cú dịch chuyển âm thầm trên chặng tái cấu trúc tiếp theo?

Tập đoàn Novaland (HoSE: NVL) vừa tạo một cú quay xe bất ngờ khi báo lãi sau thuế hơn 3.600 tỷ đồng trong quý IV/2025, đảo chiều so với khoản lỗ hơn nghìn tỷ đồng của quý liền trước. Động lực chính đến từ việc hoàn nhập nghĩa vụ tiền thuê đất liên quan dự án Lakeview City vào giá vốn chuyển nhượng bất động sản trong năm, với giá trị lên tới 2.197 tỷ đồng.

Cú hích này giúp Novaland khép lại năm 2025 với khoản lãi hơn 1.800 tỷ đồng, trong bối cảnh Tập đoàn bước sang giai đoạn 2 của quá trình tái cấu trúc. Tuy nhiên, điều giới đầu tư quan tâm không chỉ dừng ở lợi nhuận, mà nằm ở chất lượng dòng tiền và bức tranh nợ vay phía sau những con số này.

Novaland ưu tiên trả những bên nào?

Bức tranh tài chính của Novaland tiếp tục là tâm điểm chú ý của giới đầu tư. Tính đến cuối năm 2025, tổng dư nợ vay tài chính ngắn và dài hạn của doanh nghiệp đã lên tới hơn 67.190 tỷ đồng, tăng hơn 5.600 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, vay ngân hàng chiếm khoảng 27.200 tỷ đồng, vay trái phiếu khoảng 25.000 tỷ đồng, phần còn lại là các khoản vay từ bên thứ ba.

Đáng chú ý, dư nợ trái phiếu đã giảm mạnh so với đầu năm. Cụ thể, dư nợ trái phiếu ngắn hạn giảm hơn 8.500 tỷ đồng, xuống còn 14.162 tỷ đồng, trong khi trái phiếu dài hạn cũng giảm từ 14.580 tỷ đồng xuống 10.879 tỷ đồng.

Trong năm, Novaland đã tất toán hàng loạt lô trái phiếu trước hạn, bao gồm lô trái phiếu 7.000 tỷ đồng do Chứng khoán VPS làm đại lý phát hành; hai lô trái phiếu với tổng mệnh giá 2.300 tỷ đồng do CTCP Chứng khoán Dầu khí làm đại lý phát hành; cùng toàn bộ bốn lô trái phiếu trị giá 1.300 tỷ đồng do Chứng khoán MB làm đại lý phát hành - đều được tất toán vào cuối năm 2025.

Song song với việc trả nợ, Tập đoàn của Chủ tịch Bùi Thành Nhơn cũng chủ động đàm phán gia hạn một số khoản trái phiếu nhằm giảm áp lực dòng tiền. Điển hình, lô trái phiếu mệnh giá 1.500 tỷ đồng do Chứng khoán Dầu khí làm đại lý phát hành được gia hạn một phần đến ngày 15/3/2026. Lô trái phiếu hơn 657 tỷ đồng do Chứng khoán MB làm đại lý phát hành được gia hạn đến tháng 6/2026. Riêng lô trái phiếu 250 tỷ đồng do Chứng khoán BIDV làm đại lý phát hành được kéo dài thời hạn trả gốc đến ngày 10/3/2027. Ngoài ra, nhiều lô trái phiếu khác vẫn đang trong quá trình đàm phán để triển khai các giải pháp tái cơ cấu nợ.

Việc giảm mạnh dư nợ trái phiếu được xem là tín hiệu "đáng mừng" trong bối cảnh áp lực đáo hạn sẽ gia tăng trong vài năm tới. Điều này không chỉ giúp Novaland giảm bớt gánh nặng tài chính, mà còn phần nào phản ánh kỳ vọng của các chủ nợ trái phiếu vào khả năng phục hồi của doanh nghiệp trong chặng đường tái cấu trúc.

Ở chiều ngược lại, cơ cấu nợ vay của NVL đang có sự dịch chuyển khi doanh nghiệp gia tăng vay tín dụng ngân hàng, trong bối cảnh các chính sách kích thích phục hồi thị trường bất động sản và các gói lãi suất ưu đãi được triển khai. Tuy nhiên, với quy mô dư nợ lớn như hiện tại, bài toán then chốt vẫn nằm ở khả năng xoay chuyển dòng tiền để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ.

Những khoản tiền âm thầm tạo bệ phóng

Một điểm sáng đáng chú ý trong bức tranh tài chính của Novaland nằm ở khoản mục người mua trả tiền trước. Tính đến cuối năm 2025, khoản mục này ghi nhận hơn 20.300 tỷ đồng, tăng khoảng 1.400 tỷ đồng so với đầu năm và cao gấp gần 3 lần doanh thu thuần cả năm của doanh nghiệp.

Đây chủ yếu là các khoản tiền khách hàng trả trước theo các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản tại các dự án của Novaland. Những khoản tiền này sẽ được ghi nhận là doanh thu khi doanh nghiệp hoàn tất xây dựng và bàn giao bất động sản cho khách hàng.

Nói cách khác, hơn 20.300 tỷ đồng đang nằm “chờ” có thể được chuyển hóa thành doanh thu trong các kỳ tới, với điều kiện tiến độ xây dựng và bàn giao được đảm bảo. Đây cũng chính là động lực để Novaland đẩy nhanh quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý và tái khởi động nhiều dự án trong năm qua.

Trong đó, dự án được xem là “sống còn” Aqua City đã chính thức tháo gỡ hoàn toàn các vướng mắc pháp lý sau hơn 3 năm nỗ lực. Riêng năm 2025, dự án ghi nhận việc đẩy nhanh hoàn thiện hạ tầng và nhà ở tại nhiều phân khu như River Park 2, Ever Green 2 và Đảo Phượng Hoàng. Novaland cho biết đã bàn giao hơn 1.000 sản phẩm, đồng thời có gần 2.400 bất động sản đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Tại NovaWorld Ho Tram, Tập đoàn tiếp tục duy trì nhịp độ triển khai ổn định. Trong năm 2025, dự án đã bàn giao gần 600 sản phẩm, tập trung tại phân kỳ Habana Island, song song với việc hoàn thiện các tiện ích như Activities Zone, Kid Zone và Cafe Casa Habana. Một số dự án tại TP. HCM cũng được đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ pháp lý và bàn giao sổ đỏ cho cư dân.

Theo đánh giá của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), giai đoạn 2027 - 2028 sẽ là điểm rơi quan trọng trong chu kỳ tăng trưởng mới của Novaland. Riêng năm 2027, tổng số sản phẩm bàn giao dự kiến đạt gần 18.000 căn, với doanh thu ước tính hơn 226.000 tỷ đồng. Sang năm 2028, Novaland có thể tiếp tục bàn giao khoảng 8.500 căn, đóng góp lớn từ Aqua City và NovaWorld Phan Thiet, qua đó doanh thu dự báo đạt khoảng 117.500 tỷ đồng.

Có thể thấy, trong bối cảnh áp lực nợ vay vẫn lớn, Novaland đang từng bước tháo gỡ những nút thắt quan trọng trong bức tranh tài chính. Khi thị trường bất động sản dần hồi phục và dòng tiền từ người mua trả trước tiếp tục gia tăng, NVL đang nỗ lực gây dựng lại niềm tin với khách hàng và nhà đầu tư. Dù khó khăn vẫn còn hiện hữu, gần 80.000 cổ đông của doanh nghiệp vẫn đang đặt “ngôi sao hy vọng” vào sự trở lại của ông lớn bất động sản này.