Novaland trước 'bài toán sinh tồn': Áp lực dòng tiền, gánh nặng nợ và canh bạc tái cấu trúc 18.500 tỷ đồng

Báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2025 của Novaland tiếp tục phát đi tín hiệu đáng chú ý khi đơn vị kiểm toán nhấn mạnh nghi ngờ đáng kể về khả năng hoạt động liên tục của doanh nghiệp. Đây không phải là nhận định cảm tính mà phản ánh trực tiếp những áp lực tài chính đang hiện hữu, đặc biệt trong bối cảnh dòng tiền chưa được cải thiện và nghĩa vụ nợ vẫn ở mức cao.

Những gì thể hiện trên báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2025 của Tập đoàn Novaland (mã: NVL) cho thấy, điểm nghẽn lớn nhất nằm ở dòng tiền.

Trong năm 2025, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Novaland âm tới 6.145 tỷ đồng. Con số này cho thấy hoạt động cốt lõi chưa tạo ra dòng tiền dương, trong khi doanh nghiệp vẫn phải duy trì bộ máy vận hành và tiếp tục triển khai các dự án dang dở. Cùng lúc, việc chưa thực hiện đầy đủ một số nghĩa vụ nợ ngắn hạn đến hạn bao gồm các khoản vay và trái phiếu càng làm gia tăng áp lực thanh khoản.

Bức tranh tài chính càng rõ nét hơn khi nhìn vào cơ cấu nợ. Tính đến cuối năm 2025, tổng dư nợ vay của Novaland đạt 67.390 tỷ đồng, trong đó riêng nợ ngắn hạn đã chiếm 31.718 tỷ đồng. Dù doanh nghiệp đã giảm được một phần dư nợ trái phiếu, việc gia tăng vay dài hạn thông qua các khoản giải ngân mới cho thấy Novaland vẫn phải dựa vào nguồn vốn vay để duy trì hoạt động và nuôi dự án.

Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp không thiếu tài sản, nhưng vấn đề nằm ở khả năng chuyển hóa thành tiền. Tổng tài sản của Novaland đạt 249.907 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho lên tới 153.324 tỷ đồng. Phần lớn giá trị này (khoảng 94%) nằm ở quỹ đất và các dự án đang triển khai. Đây là nguồn lực lớn về dài hạn, nhưng trong ngắn hạn lại trở thành áp lực khi chưa thể tạo ra dòng tiền, nhất là trong bối cảnh thị trường còn trầm lắng và thủ tục pháp lý kéo dài.

Kết quả kinh doanh năm 2025 phần nào cho thấy sự cải thiện so với giai đoạn trước, nhưng chưa phản ánh sự phục hồi thực chất. Doanh thu đạt 6.966 tỷ đồng, giảm 23% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 1.861 tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lỗ 4.394 tỷ đồng năm 2024.

Tuy nhiên, phần lớn lợi nhuận này đến từ việc hoàn nhập các khoản chi phí liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai và tiền phạt tại dự án Lakeview City, thay vì đến từ hoạt động bán hàng cốt lõi.

Trước áp lực dòng tiền và nợ đến hạn, Novaland đang triển khai một loạt giải pháp tái cấu trúc. Trong văn bản giải trình kết quả kinh doanh và các vấn đề cần nhấn mạnh trên ý kiến kiểm toán của BCTC riêng kiểm toán năm 2025, Novaland đã đưa ra các thông tin thêm như sau:

Doanh nghiệp cho biết đã đàm phán với các tổ chức tín dụng và trái chủ để cơ cấu lại các khoản nợ gốc và lãi với tổng giá trị 12.761 tỷ đồng. Song song, kế hoạch thanh lý tài sản được xem là nguồn tiền quan trọng, với tổng giá trị dự kiến lên tới 18.541 tỷ đồng.

Đến nay, tập đoàn đã hoàn tất chuyển nhượng một tài sản, thu về 2.441 tỷ đồng; ký hợp đồng nguyên tắc cho 4 tài sản với giá trị 3.931 tỷ đồng; đồng thời đang hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 5 tài sản khác với tổng giá trị 10.343 tỷ đồng. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng đã nhận được đề nghị không ràng buộc đối với 4 tài sản, tương ứng 1.468 tỷ đồng. Nếu toàn bộ kế hoạch này được thực hiện đúng tiến độ, đây sẽ là nguồn bổ sung thanh khoản đáng kể trong ngắn hạn.

Bên cạnh đó, việc tháo gỡ pháp lý tại một số dự án trọng điểm đang mở ra kỳ vọng khôi phục hoạt động bán hàng.

Novaland cho biết đang hoàn thiện các thủ tục còn lại, chuẩn bị nguồn vốn để triển khai xây dựng, hướng tới mục tiêu đủ điều kiện mở bán trong vòng 12 tháng tới. Tuy nhiên, khả năng hiện thực hóa kỳ vọng này vẫn phụ thuộc lớn vào diễn biến thị trường và tiến độ pháp lý.

Tổng thể, Novaland đang ở trong giai đoạn mang tính bước ngoặt. Doanh nghiệp sở hữu quỹ tài sản lớn, nhưng chưa thể chuyển hóa thành dòng tiền tương ứng, trong khi áp lực nợ vẫn hiện hữu và mang tính ngắn hạn. Các giải pháp tái cấu trúc từ giãn nợ, vay mới đến bán tài sản - đang giúp doanh nghiệp duy trì trạng thái hoạt động, nhưng chưa giải quyết triệt để bài toán nền tảng.

Trong bối cảnh đó, năm 2026 sẽ là thời điểm then chốt. Nếu dòng tiền được cải thiện thông qua bán tài sản và tái khởi động dự án, Novaland có thể từng bước phục hồi. Ngược lại, nếu các kế hoạch này chậm tiến độ, áp lực tài chính sẽ tiếp tục tích tụ. Khi đó, "bài toán sinh tồn" không còn là cảnh báo, mà có thể trở thành thách thức hiện hữu đối với doanh nghiệp này.