PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến: Muốn doanh nghiệp đầu tư nhà cho thuê, phải có cơ chế vượt trội về đất đai

Khoảng trống pháp lý lớn đối với nhà ở cho thuê

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026, sáng 2/6, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), cho rằng một trong những vấn đề cốt lõi hiện nay là hệ thống pháp luật chưa định danh đầy đủ và rõ ràng đối với loại hình nhà ở cho thuê.

Theo ông, mặc dù Quốc hội đã có nhiều chủ trương và nghị quyết liên quan đến phát triển nhà ở, song đến nay khái niệm pháp lý về nhà ở cho thuê vẫn chưa được xác lập một cách đầy đủ trong hệ thống pháp luật. Điều này khiến việc xây dựng chính sách hỗ trợ, cơ chế quản lý và phát triển thị trường gặp nhiều khó khăn.

"Trong Luật Nhà ở 2023 hiện mới có chương riêng về nhà ở xã hội, trong khi chưa có quy định đầy đủ và chuyên biệt dành cho nhà ở cho thuê. Đây là khoảng trống pháp lý cần sớm được nghiên cứu và bổ sung", ông Tuyến nhận định.

Từ thực tế đó, vị chuyên gia đề xuất trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thời gian tới, cần thiết kế riêng một chương hoặc hệ thống điều khoản chuyên biệt về nhà ở cho thuê nhằm tạo nền tảng pháp lý đầy đủ cho sự phát triển lâu dài của phân khúc này.

Doanh nghiệp cần cơ chế đất đai vượt trội

Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, để thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê, chỉ các quy định chung về tiếp cận đất đai là chưa đủ. Ông cho rằng cần có những cơ chế ưu đãi mang tính vượt trội, đặc biệt liên quan đến tiếp cận quỹ đất, miễn giảm tiền thuê đất và hỗ trợ giải phóng mặt bằng.

Một trong những vấn đề được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm là trách nhiệm của Nhà nước và chính quyền địa phương trong việc chuẩn bị quỹ đất sạch dành cho phát triển nhà ở cho thuê.

"Cần quy định rõ trách nhiệm của địa phương trong việc bố trí quỹ đất, xác định cụ thể tỷ lệ, vị trí và khu vực phát triển nhà ở cho thuê để bảo đảm tính minh bạch và thống nhất trong triển khai", ông Tuyến nhấn mạnh.

Theo ông, các quy định hiện hành vẫn còn khá chung chung, chưa làm rõ trách nhiệm giải phóng mặt bằng và tạo lập quỹ đất sạch cho doanh nghiệp. Đồng thời, pháp luật cũng chưa xác định rõ doanh nghiệp đầu tư nhà ở cho thuê sẽ được hưởng những ưu đãi gì về quyền và nghĩa vụ sử dụng đất so với các dự án bất động sản thông thường.

Đây chính là một trong những điểm nghẽn khiến nhiều nhà đầu tư còn e ngại khi tham gia phân khúc này.

Nhà nước phải dẫn dắt bằng đất đai, hạ tầng và tài chính

Ở góc độ kinh tế, GS.TS. Hoàng Văn Cường - Đại biểu Quốc hội khóa XV, Phó Chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, cho rằng sự phát triển của thị trường nhà ở cho thuê là xu hướng tất yếu trong quá trình phát triển đô thị và chuyển dịch cơ cấu lao động.

Tuy nhiên, để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê đúng nghĩa, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng vai trò của Nhà nước cần thể hiện rõ nhất ở việc quy hoạch không gian đô thị, bố trí quỹ đất phù hợp và đầu tư hạ tầng.

Ông nhấn mạnh, các khu nhà ở cho thuê cần được bố trí tại những khu vực có hạ tầng đồng bộ, kết nối giao thông thuận lợi và gần các trung tâm việc làm.

"Nếu không có sự hỗ trợ về đất đai thì rất khó phát triển được loại hình nhà ở cho thuê", ông nói.

Bên cạnh đó, chuyên gia cũng đề xuất nghiên cứu mở rộng hình thức sử dụng đất có thời hạn, gắn với tuổi thọ công trình thay vì chỉ tập trung vào cơ chế sở hữu lâu dài như hiện nay.

Theo ông, cách tiếp cận này sẽ giúp tăng tính linh hoạt trong quy hoạch đô thị, cải tạo chung cư cũ và quản lý tài sản trong dài hạn.

Ngoài chính sách đất đai, một vấn đề quan trọng khác là nguồn vốn. GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng không thể kỳ vọng các dự án nhà ở cho thuê được tài trợ hoàn toàn bằng tín dụng ngân hàng thương mại.

Thay vào đó, Việt Nam cần sớm phát triển các quỹ đầu tư bất động sản, các công cụ huy động vốn dài hạn và mô hình đầu tư chia sẻ để thu hút nguồn vốn xã hội tham gia vào thị trường.

"Khi đó, một người chỉ có vài trăm triệu đồng cũng có thể đầu tư vào quỹ sở hữu nhà cho thuê và hưởng lợi nhuận từ hoạt động khai thác bất động sản", ông phân tích.