PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Mã định danh là ‘tấm khiên’ bảo vệ người dân, BĐS sẽ giao dịch tập trung như chứng khoán

Thị trường bất động sản Việt Nam đã đi qua những năm tháng thăng trầm với không ít 'vết sẹo' từ sự thiếu minh bạch: Những dự án 'ma' mọc lên trên mặt giấy, những căn hộ một nhà bán cho nhiều chủ, hay những cuộc tranh chấp kéo dài đằng đẵng vì sổ chung, sổ lấn. Người mua nhà giống như “đi trên dây”, còn doanh nghiệp chân chính thì lại bị đánh đồng với những kẻ làm ăn chộp giật.

Nhưng kể từ ngày 1/3/2026, 'luật chơi' sẽ hoàn toàn thay đổi. Với việc Nghị định số 357/2025/NĐ-CP của Chính phủ chính thức có hiệu lực, lần đầu tiên tại Việt Nam, mỗi sản phẩm bất động sản, mỗi dự án và thậm chí là mỗi môi giới sẽ được cấp một Mã định danh điện tử duy nhất. Đây được ví như một tấm 'Căn cước công dân' minh bạch hóa toàn bộ cuộc đời của một tài sản.

Để làm rõ những tác động trực diện và sâu sắc này, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, nguyên Trưởng khoa Tài chính Quốc tế, Học viện Tài chính đã có cuộc trao đổi với chúng tôi.

PV: Lần đầu tiên pháp luật quy định cấp mã định danh điện tử cho từng sản phẩm nhà ở, mỗi dự án sẽ có mã riêng gắn với thửa đất cụ thể. Ông đánh giá như thế nào về ý nghĩa của nghị định này đối với thị trường bất động sản?

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh: Nghị định này có ý nghĩa rất lớn đối với thị trường bất động sản.

Thứ nhất, lần đầu tiên pháp luật tạo ra sự kết nối trực tiếp giữa dữ liệu quản lý và tài sản bất động sản ngoài thực tế. Mỗi sản phẩm nhà ở, mỗi dự án được gắn với một mã định danh duy nhất, gắn chặt với thửa đất cụ thể, qua đó chấm dứt tình trạng một bất động sản có thể bị “vẽ” ra nhiều lần, rao bán ở nhiều nơi, nhiều hình thức khác nhau như thời gian qua.

Thứ hai, nghị định này giải quyết một điểm nghẽn kéo dài nhiều năm của thị trường, đó là thiếu một hệ thống dữ liệu thống nhất, chuẩn hóa và có khả năng liên thông trên phạm vi toàn quốc. Khi dữ liệu phân tán, thiếu chuẩn, cơ quan quản lý rất khó điều hành, còn người dân và doanh nghiệp thì đối mặt với rủi ro pháp lý, rủi ro thông tin. Định danh điện tử chính là nền tảng cốt lõi để hình thành trung tâm dữ liệu bất động sản quốc gia trong tương lai.

Thứ ba, dữ liệu chuẩn, đặc biệt là dữ liệu về giá đất, giá nhà, có vai trò then chốt đối với hoạch định chính sách tài chính đất đai. Khi Nhà nước nắm được dữ liệu đầy đủ, chính xác và theo thời gian thực, việc xây dựng chính sách thuế, tín dụng, tiền sử dụng đất hay điều tiết thị trường sẽ sát thực tế hơn, minh bạch hơn, từ đó góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm công bằng xã hội.

Cuối cùng, định danh điện tử mở ra dư địa cải cách rất mạnh về thủ tục hành chính. Khi thông tin tài sản đã được xác thực và số hóa, các khâu đăng ký, chuyển nhượng, thế chấp, thanh tra, kiểm tra sẽ đơn giản, nhanh gọn và giảm phụ thuộc vào trung gian. Về lâu dài, điều này giúp giảm chi phí xã hội, nâng cao kỷ luật thị trường và đưa bất động sản vận hành gần hơn với các thị trường tài chính hiện đại.

Thưa ông, với người mua nhà, mã định danh bất động sản sẽ giúp họ kiểm tra pháp lý và hạn chế rủi ro khi giao dịch một cách cụ thể ra sao?

Có thể hiểu rất đơn giản, khi một bất động sản đã được cấp mã định danh, người mua nhà không còn phải dò hỏi thông tin qua nhiều kênh rời rạc như trước. Chỉ cần tra cứu theo mã, họ có thể biết rõ pháp lý dự án, tình trạng quy hoạch, chủ đầu tư, lịch sử giao dịch, có đang bị thế chấp hay tranh chấp hay không. Cái này là của ai, ai mua, mua từ dự án nào, tất cả đều hiện ra rõ ràng. Điều này giúp người dân nhận diện sớm rủi ro, tránh mua phải dự án “ma”, dự án chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc bị thổi giá.

Ở góc độ quản lý, tôi cho rằng đây cũng là dữ liệu nền tảng cực kỳ quan trọng để Nhà nước theo dõi biến động thị trường theo thời gian thực, từ đó đưa ra các chính sách điều tiết kịp thời và chính xác hơn. Về lâu dài, hệ thống này cũng mở ra cơ sở dữ liệu cần thiết để nghiên cứu chính sách thuế bất động sản, chẳng hạn như đánh thuế với người sở hữu nhiều nhà, nhiều đất, góp phần sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai và tăng tính công bằng cho thị trường.

Tình trạng mua bán giấy tay, sổ chung dẫn đến tranh chấp kéo dài vẫn còn phổ biến. Theo ông, việc gắn mã định danh với từng thửa đất cụ thể sẽ xử lý các giao dịch rủi ro này như thế nào, và những trường hợp đang sử dụng sổ chung cần làm gì để được cấp mã?

Theo quy định này thì tới đây chỉ những bất động sản có mã định danh hợp lệ mới đủ điều kiện tham gia giao dịch chính thức như công chứng, sang tên, thế chấp ngân hàng. Khi đó, mua bán giấy tay sẽ không được hệ thống thừa nhận, đồng nghĩa với việc người mua không thể đăng ký quyền sở hữu, không vay được vốn, cũng không được pháp luật bảo vệ khi xảy ra tranh chấp.

Đối với các trường hợp đang sử dụng sổ chung, việc cấp mã định danh sẽ buộc quá trình chuẩn hóa lại pháp lý. Người dân cần thực hiện tách thửa, xác lập lại ranh giới sử dụng đất, hoàn thiện hồ sơ pháp lý theo quy định. Chỉ khi mỗi phần đất, mỗi căn nhà được xác định độc lập, rõ pháp lý, thì mới đủ điều kiện để cấp mã định danh riêng.

Theo Nghị định 357, người dân không phải làm thêm thủ tục hay nộp hồ sơ bổ sung. Các thông tin liên quan đến bất động sản sẽ được tự động tích hợp và chia sẻ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, như Bộ Nông nghiệp và Môi trường (dữ liệu sổ đỏ, thửa đất), Bộ Tài chính (dữ liệu thuế)… Việc này giúp giảm gánh nặng thủ tục cho người dân, đồng thời bảo đảm dữ liệu được cập nhật thống nhất, chính xác.

Nghị định cũng quy định rõ việc định danh cả môi giới bất động sản. Theo ông, cơ chế này có đủ sức để quét sạch tình trạng "cò đất" tự do vốn là nguồn cơn của các cơn sốt đất ảo thời gian qua hay không?

Có chứ và tác động là rất rõ. Khi môi giới bất động sản cũng được định danh, thì ai được hành nghề, giao dịch nào là thật, tài sản ở đâu, giá bao nhiêu… đều hiện rõ trên hệ thống. Khi đó, “cò đất” tự do không còn đất hoạt động vì không có mã thì không thể tham gia giao dịch chính thức.

Quan trọng hơn, mỗi bất động sản đều gắn với một danh tính số cụ thể, vị trí rõ ràng, không thể bán trùng, không thể thổi giá bằng thông tin mập mờ. Những chiêu trò ôm hàng, tạo khan hiếm giả để đẩy giá sẽ rất khó che giấu, vì cơ quan quản lý có thể truy vết ai đang sở hữu bao nhiêu, giao dịch ra sao.

Khi thông tin được minh bạch, đầu cơ lớn sẽ bị thu hẹp, sốt đất ảo khó xảy ra. Giá bất động sản khi đó sẽ dần quay về giá trị thực, phục vụ nhu cầu ở thực thay vì chạy theo cơn sốt do “cò” tạo ra.

Người dân lo ngại tình trạng “trên nóng dưới lạnh”, nghị định đã ban hành nhưng hạ tầng công nghệ ở địa phương chưa theo kịp, có thể gây ách tắc giao dịch. Ông có khuyến nghị gì cho người mua nhà trong giai đoạn chuyển đổi này?

Giai giai đoạn đầu chuyển đổi chắc chắn sẽ có nơi làm nhanh, nơi làm chậm. Với người mua nhà, điều quan trọng nhất là không nóng vội. Chỉ nên giao dịch với những bất động sản pháp lý rõ ràng, đã đủ điều kiện cấp mã định danh hoặc nằm trong dự án minh bạch.

Người dân cần kiểm tra kỹ thông tin tại cơ quan chức năng địa phương, không nghe theo môi giới hối thúc “mua nhanh kẻo lỡ”. Trong giai đoạn hệ thống chưa vận hành thật trơn tru, càng thận trọng thì rủi ro càng thấp. Mua nhà lúc này nên đặt an toàn pháp lý lên trên hết.

Trong quá trình hoàn thiện hệ thống quản lý và minh bạch hóa thị trường, theo ông, những điều kiện then chốt nào cần được bảo đảm để cơ chế mã định danh phát huy hiệu quả thực tế, chứ không chỉ dừng ở quy định?

Để cơ chế định danh phát huy hiệu quả thực chất, theo tôi có 3 điều kiện then chốt.

Thứ nhất là chất lượng và tính đồng bộ của dữ liệu đầu vào. Mã định danh chỉ có giá trị khi thông tin gốc về thửa đất, dự án, chủ sở hữu… đúng, đủ và được cập nhật thường xuyên. Nếu dữ liệu sai hoặc mỗi nơi một kiểu thì mã định danh cũng chỉ mang tính hình thức.

Thứ hai là khả năng liên thông và chia sẻ dữ liệu. Thông tin bất động sản không thể nằm riêng lẻ ở từng cơ quan, mà phải kết nối từ đất đai, thuế, công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm đến các sàn giao dịch. Khi giao dịch phát sinh, hệ thống phải cập nhật ngay, liên tục và thống nhất, như vậy thị trường mới vận hành trơn tru.

Thứ ba là cơ chế giám sát và trách nhiệm pháp lý. Các chủ đầu tư, môi giới, người tham gia giao dịch phải cung cấp thông tin đúng với mã định danh, không được sai lệch hay lập lờ. Ai vi phạm thì phải bị xử lý rõ ràng, đủ sức răn đe.

Làm tốt ba việc này thì mã định danh sẽ trở thành công cụ thực sự để quản lý, minh bạch hóa thị trường bất động sản và tài sản nói chung.

Nhìn về dài hạn, ông đánh giá cơ chế mã định danh điện tử sẽ tác động như thế nào đến mặt bằng giá và tính kỷ luật của thị trường bất động sản?

Nếu nhìn về mặt bằng giá, thì mã định danh không làm giá chỉ có tăng hay giảm một chiều, mà quan trọng là giá sẽ trở nên rõ ràng và có căn cứ hơn. Tài sản ở đâu, pháp lý thế nào, diện tích bao nhiêu, ranh giới ra sao… đều được xác nhận cụ thể bởi cơ quan chức năng, nên việc tăng hay giảm giá đều diễn ra minh bạch, theo thời điểm và theo giá trị thực, chứ không còn mập mờ như trước.

Về dài hạn, mã định danh điện tử sẽ buộc thị trường bất động sản vận hành kỷ luật hơn. Những phân khúc từng bị thổi giá có thể sẽ điều chỉnh, nhưng đổi lại là một mặt bằng giá phản ánh đúng vị trí, pháp lý và công năng sử dụng. Khi “luật chơi” rõ ràng, dữ liệu minh bạch, bất động sản sẽ dần quay về đúng vai trò phục vụ nhu cầu ở và sản xuất kinh doanh, thay vì chỉ là công cụ đầu cơ ngắn hạn.

Theo ông, khi mỗi bất động sản đã có “danh tính số” và được quản lý tập trung, liệu trong tương lai có thể hình thành một sàn giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, tương tự như thị trường chứng khoán hay không?

Về bản chất, hệ thống định danh hướng tới việc “lưu ký” bất động sản trong một hệ thống trung tâm, nơi mọi biến động về sở hữu, thế chấp hay chuyển nhượng đều được cập nhật kịp thời. Trên nền tảng đó, bất động sản có thể được giao dịch theo cách gần giống chứng khoán: Tài sản rõ ràng, thông tin minh bạch, lịch sử giao dịch truy xuất được, Nhà nước giữ vai trò quản lý và giám sát.

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng, mô hình này chỉ thực sự hiệu quả khi dữ liệu đầu vào của các bộ, ngành phải “sạch”, chuẩn hóa và được kết nối thông suốt. Mã định danh điện tử là điều kiện cần, nhưng chất lượng và sự đồng bộ của dữ liệu mới là điều kiện đủ để thị trường bất động sản bước sang một giai đoạn phát triển cao hơn.

Việc quy định trần tín dụng bất động sản năm 2026 không được vượt quá mức tăng trưởng chung của ngân hàng là một động thái 'siết túi tiền' rất rõ. Doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà vay vốn ngân hàng sẽ bị tác động như thế nào?

Đến cuối tháng 10, tín dụng toàn hệ thống đã tăng khoảng 15% so với cuối năm trước. Dự kiến đến hết năm, tăng trưởng tín dụng có thể đạt 19–20%, mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Đáng chú ý, tín dụng bất động sản hiện chiếm gần 24% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Trong cơ cấu này, cho vay kinh doanh bất động sản tăng gần 24%, cao gấp khoảng hai lần tốc độ tăng của tín dụng tiêu dùng. Diễn biến này cho thấy dòng vốn đang chảy mạnh vào lĩnh vực địa ốc, kéo theo những rủi ro tiềm ẩn nếu không được kiểm soát tốt.

Vì vậy, đối với các khoản vay phục vụ phát triển dự án của doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng buộc phải thắt chặt hơn các tiêu chí về hệ số an toàn vốn, khả năng trả nợ và tính pháp lý của dự án.

Tuy nhiên, quy định này không phải là “siết chặt đột ngột” mà là để kiểm soát dòng vốn cho hợp lý hơn. Ngân hàng vẫn được cho vay, nhưng tăng trưởng tín dụng bất động sản không được chạy nhanh hơn mức tăng chung, nhằm tránh dồn quá nhiều vốn vào một lĩnh vực rủi ro.

Với doanh nghiệp bất động sản, tác động sẽ rõ nhất ở các dự án mang tính đầu cơ, pháp lý chưa hoàn chỉnh hoặc hiệu quả tài chính thấp. Những dự án như vậy sẽ khó tiếp cận vốn hơn. Ngược lại, các dự án có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực, dòng tiền rõ ràng thì vẫn có cửa vay vốn, chỉ là ngân hàng sẽ thẩm định chặt chẽ hơn.

Còn với người mua nhà, đặc biệt là người mua để ở, tác động không quá lớn như nhiều người lo ngại. Ngân hàng từ trước đến nay đã cho vay theo tỷ lệ nhất định trên giá trị tài sản, chứ không phải muốn vay bao nhiêu cũng được. Ví dụ, mua căn nhà 2–3 tỷ đồng thì người mua thường phải có sẵn một phần vốn tự có, ngân hàng chỉ cho vay phần còn lại trong giới hạn an toàn.

Nói cách khác, quy định mới chủ yếu nhằm hạn chế dòng vốn đầu cơ, tránh bong bóng giá, còn nhu cầu vay mua nhà ở thực vẫn được hệ thống ngân hàng đáp ứng trong khuôn khổ an toàn. Điều này giúp thị trường vận hành lành mạnh hơn, thay vì “bơm tiền” ồ ạt rồi để rủi ro tích tụ.

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản sẽ bị kiểm soát chặt hơn từ năm 2026, theo ông, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang thị trường chứng khoán hay không? Nếu có, mức độ và tác động sẽ như thế nào?

Tôi cho rằng không thể hiểu đơn giản là siết bất động sản thì tiền sẽ tự động chảy sang chứng khoán. Việc dòng tiền đi đâu phụ thuộc rất nhiều vào đánh giá và khẩu vị rủi ro của từng nhà đầu tư, chứ không phải cứ “bóp chỗ này thì phình chỗ kia”.

Người đầu tư vào bất động sản hay chứng khoán đều dựa trên kỳ vọng lợi nhuận, mức độ rủi ro và tầm nhìn của họ đối với nền kinh tế. Nếu họ thấy một dự án bất động sản có pháp lý rõ ràng, giá hợp lý, nhu cầu thật, thì dù tín dụng bị kiểm soát, họ vẫn sẵn sàng bỏ tiền. Ngược lại, nếu thị trường chứng khoán có triển vọng, doanh nghiệp minh bạch, kết quả kinh doanh tốt, thì dòng tiền có thể dịch chuyển sang đó.

Vai trò của Nhà nước ở đây là định hướng và điều tiết, chứ không phải ép buộc dòng tiền phải đi từ thị trường này sang thị trường khác. Việc kiểm soát tín dụng bất động sản nhằm giảm đầu cơ, hạn chế rủi ro hệ thống, chứ không phải đóng cửa dòng vốn.

Vì vậy, nếu có sự dịch chuyển dòng tiền sang chứng khoán thì cũng sẽ diễn ra từ từ, có chọn lọc, và chủ yếu là dòng vốn đầu cơ ngắn hạn. Còn về tổng thể, dòng tiền vẫn sẽ phân bổ theo sức khỏe của từng thị trường và triển vọng chung của nền kinh tế.

Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!