Rủi ro ‘trắng tay’ của doanh nghiệp: Khi bán xong nhà ở xã hội mới phát hiện người mua… không đủ điều kiện

Bán nhà xong mới phát hiện khách… không đủ điều kiện

Thị trường nhà ở xã hội đang chứng kiến nhu cầu rất lớn từ người dân thu nhập thấp. Tuy nhiên, phía các doanh nghiệp phát triển dự án cho rằng quá trình triển khai vẫn vướng nhiều “nút thắt”, từ thủ tục xét duyệt hồ sơ, cơ chế hậu kiểm cho tới xác định giá bán và quỹ đất. Những bất cập này không chỉ khiến người dân khó tiếp cận nhà ở mà còn tạo ra rủi ro pháp lý đáng kể cho chính các chủ đầu tư.

Theo nhiều doanh nghiệp, một trong những khó khăn lớn hiện nay là quy trình xét duyệt hồ sơ mua nhà ở xã hội còn kéo dài và thiếu thống nhất giữa các địa phương.

Đại tá Nguyễn Tiến Nam, Giám đốc Ban Quản lý dự án 1 – Tổng Công ty 319, cho biết trong quá trình triển khai dự án, việc tiếp nhận và xét duyệt hồ sơ ở nhiều nơi diễn ra chậm, khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của những người có nhu cầu thực sự bị thu hẹp.

Không chỉ vậy, các thủ tục phức tạp cũng có thể tạo ra kẽ hở cho môi giới hoặc trung gian lợi dụng để trục lợi, làm méo mó chính sách nhà ở xã hội.

Một vấn đề khác được các doanh nghiệp nhắc đến là việc thiếu một hệ thống dữ liệu công khai và kết nối đồng bộ về các dự án nhà ở xã hội. Người dân gặp khó khăn khi tìm kiếm thông tin về dự án, chủ đầu tư hay điều kiện mua nhà; trong khi cơ quan tiếp nhận hồ sơ cũng gặp trở ngại khi kiểm tra và đối chiếu thông tin.

Từ thực tế đó, ông Nam cho rằng cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế theo hướng đơn giản hóa thủ tục, cắt giảm các bước xác nhận không cần thiết và đẩy mạnh số hóa dữ liệu. Đồng thời, việc minh bạch thông tin về dự án, chủ đầu tư và điều kiện mua nhà cũng cần được tăng cường để hạn chế tình trạng trục lợi chính sách.

Ở góc độ doanh nghiệp, rủi ro lớn nhất hiện nay đến từ cơ chế hậu kiểm. Ông Lê Quang Huy, Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần BIC Việt Nam, cho biết quy trình xét duyệt hồ sơ người mua nhà ở xã hội hiện khá phức tạp, trong khi lượng hồ sơ đăng ký thường gấp nhiều lần nguồn cung căn hộ.

Theo cơ chế hiện nay, doanh nghiệp là đơn vị trực tiếp tiếp nhận hồ sơ, ký hợp đồng, thu tiền và bàn giao nhà cho người mua. Sau đó, cơ quan quản lý mới tiến hành hậu kiểm để xác định người mua có thực sự đủ điều kiện hay không.

Trong trường hợp phát hiện người mua không đạt điều kiện sau khi đã ký hợp đồng và nhận nhà, việc xử lý trở nên rất phức tạp.

“Khi đó doanh nghiệp phải chấm dứt hợp đồng, thu hồi căn hộ, xử lý các vấn đề tài chính và làm lại toàn bộ quy trình bán hàng. Đây là rủi ro rất lớn đối với doanh nghiệp, trong khi sai sót có thể không xuất phát từ phía chúng tôi”, ông Huy nói.

Để giảm rủi ro, doanh nghiệp đề xuất cơ quan quản lý nên thực hiện xét duyệt đối tượng ngay từ đầu. Về lâu dài, có thể xây dựng một cơ sở dữ liệu chung về các đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, tích hợp trên nền tảng định danh điện tử VNeID. Khi người dân đăng ký mua nhà, doanh nghiệp chỉ cần tra cứu danh sách đã được xác nhận và tiến hành ký hợp đồng.

Áp lực hồ sơ lớn, giá bán khó xác định

Ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Ban Quản lý dự án Kim Chung (Đông Anh, Hà Nội), cho biết nhu cầu mua nhà ở xã hội tại nhiều dự án hiện nay tăng rất mạnh, khiến lượng hồ sơ đăng ký luôn ở mức lớn.

Trong bối cảnh đó, chủ đầu tư vừa phải tiếp nhận hồ sơ, tổ chức bốc thăm lựa chọn khách hàng, vừa phải làm việc với các đoàn thanh tra, kiểm tra trong quá trình xét duyệt. Điều này tạo áp lực lớn và có thể làm chậm tiến độ triển khai dự án.

Theo các doanh nghiệp, nếu cơ quan nhà nước đứng ra chủ trì việc tiếp nhận và thẩm định hồ sơ ngay từ đầu, quy trình sẽ minh bạch và rõ ràng hơn. Khi đó, cơ quan chức năng sẽ chịu trách nhiệm kiểm tra, chấm điểm và xác nhận các trường hợp đủ điều kiện, còn doanh nghiệp chỉ thực hiện bước cuối cùng là ký hợp đồng với những khách hàng đã được phê duyệt.

Cách làm này được cho là vừa giảm rủi ro pháp lý, vừa giúp doanh nghiệp tiết kiệm nguồn lực để tập trung vào việc phát triển và xây dựng dự án.

Bên cạnh thủ tục, cơ chế xác định giá bán cũng là một vướng mắc lớn đối với các dự án nhà ở xã hội. Ông Nguyễn Hoàng Hải, Phó Tổng Giám đốc Tổng Công ty Đầu tư phát triển Hạ tầng Đô thị UDIC, cho biết đơn vị đang triển khai dự án nhà ở xã hội Hạ Đình (Hà Nội) dự kiến hoàn thành trong năm nay. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn trong việc xác định giá bán cũng như xử lý phần diện tích thương mại trong dự án.

Theo ông Hải, giá căn hộ thương mại trong dự án nhà ở xã hội được tính theo cơ chế khác với các dự án nhà ở thương mại thông thường. Nếu mức giá xác định quá thấp, doanh nghiệp không đủ nguồn thu để bù đắp chi phí đầu tư; nhưng nếu giá quá cao lại có thể phát sinh rủi ro trong quá trình thẩm định, phê duyệt.

“Do những vướng mắc này nên đến nay dự án vẫn chưa thể xác định xong giá bán để mở bán theo kế hoạch”, ông Hải cho biết.