Tại sao đất trong khu đô thị có giá 60 triệu/m2 trong khi đất bên ngoài rào dự án chỉ 20 triệu/m2?

Tại Hội thảo Kiến tạo giá trị bền vững cho thị trường bất động sản diễn ra ngày 30/5, một chủ đề thực tế trên thị trường đã được đưa ra thảo luận tích cực: đất nằm bên ngoài hàng rào dự án chỉ giao dịch ở mức 20 triệu đồng/m2, nhưng tại sao đất bên trong khu đô thị lại vọt lên mức 60 triệu đồng/m2?

Ông Tô Anh Hùng - Giám đốc REFI, chuyên gia nắm giữ các chứng chỉ quốc tế CMA(Aust) và CWP đã có những luận điểm để lý giải chuyện này.

Theo ông, sự chênh lệch định giá lên tới 300% này không thể giải thích bằng phương pháp so sánh diện tích truyền thống, chỉ so sánh hai mảnh đất cạnh nhau trong cùng một khu vực hành chính. Thay vào đó, giá trị của bất động sản trong các khu đô thị hiện nay đang được đo lường bằng mô hình định giá Hedonic (Hedonic Price Model - HPM).

Theo mô hình này, mức giá 60 triệu đồng/m2 đắt hơn hẳn vì người mua đang phải trả tiền cho các giá trị cộng thêm mà mảnh đất 20 triệu đồng/m2 bên ngoài hàng rào không hề có. Cụ thể, mô hình Hedonic bóc tách cấu trúc giá bất động sản thành 3 nhóm yếu tố cốt lõi: chất lượng sản phẩm xây dựng bao gồm diện tích và số lượng phòng (structure); môi trường sống và hệ thống tiện ích nội khu (neighborhood) cùng vị trí và khả năng tiếp cận giao thông (location).

Làm rõ hơn về vấn đề này, Tiến sĩ Nguyễn Đức Kiên (nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội) cũng đưa ra một bài toán thực tế. Hai mảnh đất có thể chỉ cách nhau 5m hoặc 200m nhưng định giá sẽ phân hóa rõ rệt. Nếu một khu vực chỉ mất 5 phút đi bộ đường thẳng để tiếp cận ga xe điện metro, trong khi khu vực kia buộc phải đi vòng hoặc sang đường để tới bến, giá trị của khu vực khó tiếp cận sẽ bị chiết khấu đáng kể.

Đồng thời, ông dẫn chứng từ thực tiễn đền bù giải tỏa tại mặt đường Trần Hưng Đạo (Hà Nội), giữa khu vực hướng nhà khách của Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng và dãy nhà liền kề ở phía bên kia đường. Mặc dù hai dãy nhà này nằm trên cùng một con đường, mức giá đền bù lại hoàn toàn khác nhau. Nguyên nhân của sự chênh lệch này là do các căn nhà ở phía bên nhà khách Bộ Tư lệnh Biên phòng có diện tích rất lớn và tích hợp nhiều tiện ích ở bên trong, điển hình là không gian nhà để xe. Thêm vào đó, mỗi căn nhà tại khu vực này còn sở hữu riêng một vị trí để đỗ ô tô.

Tiến sĩ Kiên khẳng định giá trị của một khu đất không thể chỉ tính bằng diện tích nhà ở thuần túy. Mức giá đền bù buộc phải tính toán và cộng dồn các tiện ích đi kèm của khu đất, khiến tổng giá trị tài sản có thể vượt trội hoàn toàn so với những căn nhà mặt phố gần đó nhưng thiếu tiện ích.

Như vậy, đằng sau nghịch lý chênh lệch 40 triệu đồng/m2 chỉ qua một lớp hàng rào là sự thay đổi hoàn toàn về cấu trúc định giá sản phẩm. Căn nhà mức giá 60 triệu đồng/m2 không chỉ định giá bằng "mét vuông đất" vật lý, mà còn bằng một hệ sinh thái tiện ích, môi trường sống khép kín và lợi thế kết nối hạ tầng giao thông.