Tại sao Nhật Bản mất 30 năm vẫn chưa thoát khỏi 'bóng ma' bất động sản 1990?

“Cú rơi” không ồn ào, nhưng kéo dài cả thế hệ

Lịch sử kinh tế thế giới không ít lần rúng động bởi những cú vỡ bong bóng tài sản. Tại Mỹ năm 2008, hơn 7 triệu gia đình mất nhà, 10.000 tỷ USD tài sản hộ gia đình "bốc hơi" chỉ sau một đêm, kéo theo suy thoái toàn cầu. Tại Thái Lan năm 1997, thị trường bất động sản sụp đổ đã kích hoạt khủng hoảng tài chính châu Á, khiến đồng nội tệ mất giá 50%, doanh nghiệp vỡ nợ hàng loạt.

Tuy nhiên, đáng sợ nhất có lẽ là bài học từ Nhật Bản. Vào những năm 1990, sự "ngạo mạn" của thị trường đạt đến đỉnh điểm khi giá trị đất đai của Cung điện Hoàng gia Tokyo được định giá tương đương toàn bộ bang California (Mỹ).

Hoa Kỳ mất khoảng 5 năm để phục hồi sau 2008 nhờ xử lý mạnh tay hệ thống tài chính. Thái Lan phục hồi nhờ hỗ trợ quốc tế và cải cách thể chế. Trung Quốc hiện đang đối mặt nguy cơ tương tự nhưng quy mô lớn hơn. Còn Nhật Bản chọn cách “chịu đựng và điều chỉnh dần”, dẫn đến một thời kỳ trì trệ kéo dài chưa từng có trong lịch sử kinh tế hiện đại.

GS Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định: “Sự thực vốn đã bị mất sức sống nằm tại các ngân hàng. Đó không hẳn là nợ xấu, mà là vốn không thể luân chuyển để phát triển vì rơi vào giảm phát”. Kết quả là Nhật Bản phải chịu đựng hơn 30 năm trì trệ - một "cái chết từ từ" đầy đau đớn.

Tại sao bất động sản lại có tính "sát thương" tàn khốc hơn mọi ngành nghề khác? GS. Đặng Hùng Võ lý giải, bệnh nằm ở chỗ "sức ì". Khi bong bóng vỡ, một lượng tiền khổng lồ bị chôn vùi trong những tài sản không thể thanh khoản. Đồng tiền không còn "cửa ra" để chảy vào các hoạt động sản xuất kinh doanh thực tế, khiến nền kinh tế mất đi huyết mạch vận hành.

Điểm chung của mọi cuộc khủng hoảng là giá đất tăng vì kỳ vọng, không phải vì nhu cầu thật. Trong ngắn hạn, giá cả có thể cao nhưng giá trị không đổi. Nhưng nếu cơn say giá kéo dài quá lâu, nó làm "hỏng" bài toán giá trị của toàn thị trường, tạo ra một nghịch lý: Người giàu mải mê săn lợi tức, còn người nghèo thì thờ ơ vì không còn cửa để tìm kiếm cơ hội trong một thị trường cao ngất ngưởng.

"Ba lằn ranh đỏ" và lời cảnh tỉnh từ Trung Quốc

Hiện nay, thế giới đang nín thở theo dõi kịch bản chưa từng có tại Trung Quốc. Với hàng triệu căn nhà chưa hoàn thiện và những tập đoàn nợ hàng trăm tỷ USD, Chính phủ Trung Quốc đã phải áp dụng chính sách "ba lằn ranh đỏ" để kiểm soát nợ: Tổng nợ trên tài sản không quá 70%. Nợ ròng trên vốn chủ sở hữu không quá 100%. Tiền mặt trên nợ ngắn hạn phải lớn hơn 100%.

Thế nhưng, khi các tiêu chí này được áp dụng, hầu hết các "đại gia" địa ốc đều vi phạm. GS. Võ cảnh báo: “Cứ ngất ngưởng xây những bất động sản giá cao, không phù hợp năng lực thanh khoản của cầu thì chắc chắn phải chịu trận". Đây là minh chứng rõ nhất cho việc khi kỳ vọng ảo mất đi, thứ còn lại duy nhất chỉ là những khối bê tông vô giá trị.

Một nghịch lý đau xót thường thấy: Khi thị trường "sốt", các nhóm lợi ích hưởng trọn địa tô; nhưng khi vỡ trận, Chính phủ thường phải dùng ngân sách quốc gia – tiền thuế của dân, để giải cứu hệ thống ngân hàng.

Về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ thẳng thắn: "Lúc nước sôi lửa bỏng, Nhà nước có thể cho vay để giải tỏa thị trường, nhưng nguyên tắc là doanh nghiệp phải trả lại tiền khi đã khôi phục và có lãi. Nếu nước nào quyết định cho không, đó là sự tệ hại của nước đó."

Lối thoát nào cho Việt Nam?

Nhìn về tương lai, GS. Đặng Hùng Võ vẫn giữ một niềm tin lạc quan nhưng thận trọng. Ông cho rằng, nếu đi đúng hướng, chỉ cần 5 năm thôi, kinh tế Việt Nam có thể phát triển rất mạnh và vượt qua bẫy thu nhập trung bình. Quan trọng là chúng ta phải biết cách giải hỏa sức ì của thị trường bất động sản và đưa đồng tiền trở lại đúng giá trị thực của nó.

Vị chuyên gia nhấn mạnh, lối thoát không nằm ở việc bơm thêm tiền để "thổi" bong bóng lên lần nữa, mà nằm ở việc chấp nhận đau đớn ngắn hạn để cắt bỏ những dự án ảo, nợ xấu ảo và kỳ vọng ảo. Việt Nam cần một cuộc tái cấu trúc toàn diện, nơi mà đồng vốn được luân chuyển vào những nơi làm ra của cải vật chất thực sự cho xã hội.