Thanh tra chỉ ra loạt vi phạm tại dự án hơn 900.000m2 của DIC Corp (DIG), đề nghị tạm dừng điều chỉnh tiến độ

Theo Báo Thanh tra, Thanh tra TP. HCM vừa ban hành kết luận thanh tra toàn diện liên quan đến việc thực hiện thủ tục đầu tư, quy hoạch và triển khai dự án Khu đô thị mới Bắc Vũng Tàu tại phường Phước Thắng (trước đây là phường 12, TP. Vũng Tàu). Kết luận cho thấy hàng loạt tồn tại, hạn chế kéo dài trong nhiều năm.

Theo cơ quan thanh tra, dự án do Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, HoSE: DIG) làm chủ đầu tư, có quy mô khoảng 90,53ha, quy mô dân số dự kiến 18.000 người, định hướng phát triển thành khu đô thị đồng bộ với các chức năng nhà ở, thương mại – dịch vụ, công trình công cộng và hạ tầng kỹ thuật – xã hội.

Dù được hình thành từ khá sớm và đã trải qua nhiều lần điều chỉnh quy hoạch cũng như thủ tục đầu tư, đến nay dự án vẫn chưa thể triển khai xây dựng trên thực địa. Nguyên nhân chủ yếu đến từ các vướng mắc liên quan đến quy hoạch, đất đai và quy trình hành chính giữa các cơ quan quản lý và nhà đầu tư.

Kết luận thanh tra cho biết, việc lựa chọn DIC Corp làm chủ đầu tư được thực hiện theo hình thức chỉ định trong bối cảnh pháp lý của giai đoạn trước. Cơ quan chức năng nhận định việc này có cơ sở tại thời điểm đó, khi doanh nghiệp là đơn vị duy nhất đề xuất dự án và phù hợp với định hướng phát triển đô thị của địa phương.

Tuy nhiên, quá trình triển khai bộc lộ nhiều hạn chế. Hồ sơ lựa chọn nhà đầu tư chưa đầy đủ các nội dung theo yêu cầu, đặc biệt là các tiêu chí đánh giá năng lực tài chính, phương án huy động vốn, nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và yêu cầu về phát triển nhà ở xã hội.

Ngoài ra, một số bước trong quy trình làm việc của tổ chuyên gia thẩm định chưa đảm bảo tính chặt chẽ theo quy định. Việc xây dựng hồ sơ yêu cầu và đối chiếu với hồ sơ đề xuất của nhà đầu tư còn thiếu hệ thống, gây khó khăn trong đánh giá tổng thể năng lực thực hiện dự án.

Đối với thủ tục chấp thuận đầu tư, Thanh tra TP. HCM xác định hồ sơ dự án có giai đoạn chưa được thẩm định đầy đủ theo quy định pháp luật về phát triển đô thị. Một số nội dung quan trọng như tính khả thi, phương án tài chính, tiến độ triển khai và đặc biệt là phương án thu hồi đất chưa được làm rõ hoặc đánh giá đầy đủ.

Bên cạnh đó, việc áp dụng cơ chế phân kỳ đầu tư dù có hướng dẫn từ Bộ Xây dựng nhưng trong thực tế triển khai lại thiếu sự thống nhất giữa các cơ quan chuyên môn, dẫn đến việc xử lý hồ sơ kéo dài và phải điều chỉnh nhiều lần.

Một tồn tại đáng chú ý là công tác lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Theo kết luận của Thanh tra Bộ Xây dựng năm 2023, đồ án quy hoạch chưa đáp ứng yêu cầu về tỷ lệ đất dành cho nhà ở xã hội. Cụ thể, dự án chỉ bố trí khoảng 18% diện tích đất ở cho phân khúc này, thấp hơn mức tối thiểu 20% theo quy định, tương ứng thiếu khoảng 0,78ha.

Ngoài ra, quy hoạch còn có điểm chưa phù hợp với quy hoạch phân khu và quy hoạch chung cấp trên, đặc biệt liên quan đến chỉ tiêu tầng cao công trình. Kiểm toán Nhà nước trước đó cũng đã chỉ ra các bất cập tương tự, cho thấy sự thiếu đồng bộ giữa các cấp quy hoạch.

Đáng chú ý, đến nay việc điều chỉnh tổng thể quy hoạch chi tiết 1/500 vẫn chưa hoàn tất, khiến nhiều thủ tục pháp lý tiếp tục bị đình trệ.

Về đất đai, dự án có diện tích khoảng 90,5ha, trong đó phần lớn là đất nông nghiệp và đất của các hộ gia đình, cá nhân, với hơn 1.100 công trình nhà ở hiện hữu.

Giai đoạn 2016–2023, dự án liên tục được đưa vào danh mục thu hồi đất trong các nghị quyết của HĐND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Tuy nhiên, trên thực tế, việc thu hồi đất vẫn chưa được triển khai.

Việc chưa ban hành thông báo thu hồi đất dẫn đến hệ quả là chủ đầu tư chưa được bàn giao mặt bằng, khiến dự án chưa thể triển khai bất kỳ hạng mục xây dựng nào. Theo Thanh tra TP. HCM, đây là điểm nghẽn mang tính quyết định, làm gián đoạn toàn bộ tiến trình đầu tư trong nhiều năm.

Trong quá trình thực hiện, DIC Corp đã đề xuất điều chỉnh tiến độ dự án kéo dài đến năm 2032 do chậm bàn giao mặt bằng. Tuy nhiên, cơ quan thanh tra cho rằng đề xuất này chưa đủ cơ sở xem xét tại thời điểm hiện tại. Theo quy định, khi dự án chưa được giao đất hoặc bàn giao mặt bằng, thời gian chậm trễ chưa được tính vào tiến độ thực hiện, do đó chưa đủ điều kiện pháp lý để điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Bên cạnh các tồn tại cụ thể, Thanh tra TP. HCM cũng chỉ ra nguyên nhân mang tính hệ thống là sự thiếu đồng bộ giữa các cơ quan quản lý trong quá trình triển khai. Từ quy hoạch, đầu tư đến đất đai và thẩm định dự án đều có sự thay đổi về chính sách, hướng dẫn và cách hiểu qua từng giai đoạn, khiến hồ sơ phải điều chỉnh nhiều lần và kéo dài thời gian xử lý.

Ngoài ra, một số nội dung thẩm định chưa được thực hiện đầy đủ hoặc chưa làm rõ trách nhiệm giữa các cơ quan liên quan, đặc biệt trong việc xác định điều kiện thu hồi đất và sự phù hợp của dự án với quy hoạch cấp trên.

Từ những tồn tại nêu trên, Thanh tra TP. HCM kiến nghị UBND TP. HCM chỉ đạo các sở, ngành liên quan khẩn trương xử lý. Trong đó, Sở Xây dựng cần kiểm điểm, rút kinh nghiệm trong công tác tham mưu thủ tục đầu tư; Sở Quy hoạch – Kiến trúc tập trung hoàn tất điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 theo các kết luận trước đó; Sở Nông nghiệp và Môi trường triển khai thủ tục thu hồi, giao đất theo quy định nhằm tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất của dự án.

Đồng thời, Sở Tài chính được đề nghị tạm dừng xem xét điều chỉnh tiến độ dự án do chưa đủ cơ sở pháp lý. Về phía chủ đầu tư, DIC Corp được yêu cầu tiếp tục phối hợp với các cơ quan chức năng để hoàn thiện các thủ tục còn tồn đọng, bảo đảm điều kiện triển khai dự án trong thời gian tới.