'Thiên đường bất động sản' Dubai lung lay, lộ diện vịnh tránh bão mới của giới siêu giàu

Từ Sydney đến Hồng Kông, sự dịch chuyển của dòng vốn đang định hình lại bản đồ bất động sản siêu sang toàn cầu. Sau hai năm trầm lắng, thị trường này đang chứng kiến sự hồi sinh mạnh mẽ, ngay cả khi "ngôi vương" của Dubai đang lung lay trước những xung đột quân sự - địa chính trị tại Trung Đông.

Tại Sydney, ông Peter Li, Tổng giám đốc Plus Agency, cho biết doanh thu hoa hồng từ phân khúc hạng sang đã tăng trưởng 20% so với cùng kỳ. Với doanh số thường niên vượt ngưỡng 300 triệu USD, đơn vị này đã cấp tập tuyển dụng thêm nhân sự và nới rộng quỹ thưởng ngay từ đầu năm để đón đầu làn sóng đại gia quay trở lại.

“Thị trường năm nay chuyển động rất khác. Khách hàng tham gia với sự quyết đoán cao độ,” ông Li nhận định, đồng thời khẳng định việc tăng quy mô nhân sự là bước đi chiến lược đúng đắn.

Chỉ trong vài tháng qua, công ty đã tổ chức hàng loạt sự kiện quy mô lớn, thu hút lượng khách VIP tăng vọt, đặc biệt là trong dịp Tết Nguyên đán. Đáng chú ý, một sự kiện hòa nhạc với nghệ sĩ quốc tế do đơn vị này tổ chức đã thu hút hơn 2.000 khách mời, tạo ra tệp khách hàng tiềm năng khổng lồ. Ông Li nhấn mạnh: “Những khoản chi phí đầu tư này hoàn toàn xứng đáng”.

Hồng Kông: Sự trỗi dậy từ những thương vụ "khủng"

Tâm lý lạc quan tương tự cũng đang bao trùm thị trường Hồng Kông. Bà Polly Chu, giám đốc cấp cao kiêm Trưởng bộ phận Bất động sản tại hãng luật Hugill & Ip Solicitors, vừa hoàn tất tư vấn cho một trong những thương vụ nhà ở đình đám nhất xứ Cảng Thơm trong nhiều năm qua: Giao dịch bộ đôi biệt thự ven sông tại số 6 đường Deep Water Bay với tổng giá trị lên tới 2,2 tỷ HKD (khoảng 283 triệu USD).

Chỉ tính riêng trong ba tháng qua, đội ngũ của bà Chu đã xử lý khối lượng giao dịch bất động sản chạm mốc 3,1 tỷ HKD. Chia sẻ về cường độ làm việc hiện tại, bà Chu cho biết: “Chúng tôi bận rộn đến mức chưa có thời gian để ăn mừng. Trong một thị trường đầy thách thức, sự kiên trì và nỗ lực chuyên môn mang lại cảm giác thỏa mãn sâu sắc hơn bao giờ hết”.

Phản ứng từ các quản lý cấp cao như ông Li hay bà Chu không phải là hiện tượng cá biệt, mà là minh chứng cho sự chuyển dịch diện rộng ở phân khúc xa xỉ nhất. Sau gần hai năm "ngủ đông", đà tăng trưởng của thị trường bất động sản siêu sang toàn cầu đang lấy lại nhịp độ mạnh mẽ.

Theo báo cáo mới nhất từ Knight Frank, tại 12 thị trường trọng điểm thế giới, phân khúc bất động sản trên 10 triệu USD đã ghi nhận 555 giao dịch thành công trong quý IV/2025, tăng 17% so với quý trước. Tổng giá trị giao dịch vọt lên 10,3 tỷ USD, tương đương mức tăng 20%, trong khi giá trị trung bình mỗi thương vụ cũng nhích từ 18,1 triệu USD lên 18,6 triệu USD.

Dữ liệu thực tế cho thấy Hồng Kông và Sydney đang dẫn đầu tốc độ hồi phục toàn cầu. Cụ thể, Hồng Kông ghi nhận 81 giao dịch siêu cao cấp, tăng 45% so với quý trước, với tổng giá trị đạt 1,6 tỷ USD. Trong khi đó, Sydney chứng kiến 52 giao dịch, đạt mức tăng trưởng 58% – một trong những con số ấn tượng nhất trong danh mục theo dõi của Knight Frank.

Sự trở lại lần này của Hồng Kông đánh dấu một bước ngoặt quan trọng. Trước đó, trong giai đoạn từ năm 2023 đến đầu năm 2024, áp lực từ lãi suất neo cao, sự suy yếu của nền kinh tế và quá trình điều chỉnh gắt gao hậu đại dịch đã khiến cả khối lượng giao dịch lẫn giá trị bất động sản hạng sang tại đây sụt giảm nghiêm trọng.

Bên cạnh đó, sự hồi sinh này cùng được thúc đẩy chủ yếu bởi nhóm khách hàng thượng lưu từ Trung Quốc đại lục – những người đang chịu áp lực lớn từ thị trường bất động sản nội địa.

Trong bối cảnh nhu cầu đa dạng hóa danh mục đầu tư tăng cao, Hồng Kông trở thành lựa chọn ưu tiên nhờ hệ thống pháp luật vững mạnh, tính thanh khoản dồi dào và sự ổn định của đồng nội tệ. Đặc biệt, nguồn cung bất động sản cao cấp cực kỳ hữu hạn tại đây chính là "thỏi nam châm" thu hút dòng vốn bền vững.

Bà Polly Chu phân tích: “Khách hàng của chúng tôi nhận thấy sự khan hiếm tự nhiên của các bất động sản hạng sang tại Hồng Kông là một giá trị đầu tư dài hạn hấp dẫn. Họ không chỉ tìm kiếm một nơi cư trú, mà là một tài sản chiến lược giúp bảo toàn sự thịnh vượng lẫn nâng tầm chất lượng sống.”

Trong khi đó, động lực thúc đẩy sự phục hồi tại Sydney lại mang một sắc thái khác. Sự ổn định về chính trị, môi trường pháp lý minh bạch cùng sức hấp dẫn về lối sống tại Úc tiếp tục duy trì sức nóng cho phân khúc siêu cao cấp. Trái ngược với thị trường nhà ở đại trà vốn nhạy cảm với biến động lãi suất, phân khúc hạng sang tại đây chứng tỏ khả năng "kháng cự" mạnh mẽ, được tiếp sức bởi nhóm doanh nhân nội địa và làn sóng người Úc hồi hương để tái đầu tư nguồn vốn tích lũy từ nước ngoài.

Sự bùng nổ tại Hồng Kông và Sydney là minh chứng cho một xu hướng rộng hơn: Của cải toàn cầu đang dịch chuyển mạnh mẽ, nhưng đi kèm với sự chọn lọc khắt khe về điểm đến. Giới siêu giàu không còn đổ tiền dàn trải mà tập trung vào những "vịnh tránh bão" thực sự an toàn.

Báo cáo về các tỷ phú của ngân hàng Thụy Sĩ UBS công bố gần đây cho thấy một con số đáng kinh ngạc: 36% số người được khảo sát đã thực hiện thay đổi nơi cư trú ít nhất một lần trong năm 2025.

Những lo ngại về bất ổn địa chính trị, yêu cầu khắt khe về chất lượng sống và bài toán tối ưu hóa thuế chính là những "ngòi nổ" thúc đẩy cuộc di cư lớn nhất của giới siêu giàu trong thập kỷ này.

Xét trên 2 tiêu chí tối ưu lợi ích kinh tế kể trên, Dubai hiện vẫn là cái tên dẫn đầu bảng xếp hạng toàn cầu. Trong quý IV/2025, trung tâm kinh tế của UAE ghi nhận 143 giao dịch siêu cao cấp (trên 10 triệu USD), tăng 39% so với quý trước, mang về doanh thu khổng lồ 2,5 tỷ USD. Tính chung cả năm, Dubai thiết lập kỷ lục vô tiền khoáng hậu với 500 giao dịch siêu sang, gấp hơn ba lần thị trường London.

Báo cáo của Knight Frank nhận định: "Một năm kỷ lục của Dubai đã khép lại chu kỳ tăng trưởng rực rỡ kéo dài nhiều năm, được bồi đắp bởi dòng vốn đầu tư ồ ạt và việc bàn giao hàng loạt dự án siêu sang mới."

Sự bứt phá này chủ yếu nhờ đòn bẩy từ nhà đầu tư quốc tế. Chính sách thuế thu nhập bằng 0, thị thực cư trú dài hạn và việc không ngừng phát triển các khu phức hợp ven biển đẳng cấp đã biến Dubai thành "thánh địa" của giới doanh nhân, các nhà quản lý quỹ phòng hộ và các văn phòng gia đình (family offices) từ khắp Á - Âu.

Bong bóng kép: Bất động sản và Tiền điện tử

Sự trỗi dậy của bất động sản hạng sang còn được tiếp tay bởi sự bùng nổ của tài sản kỹ thuật số. Theo UBS, trong khi tài chính và công nghệ truyền thống vẫn là nguồn tạo ra của cải chủ yếu, tiền điện tử đang nổi lên như một lĩnh vực có sức ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường vay mua nhà siêu sang.

Các nhà môi giới cho biết, số lượng triệu phú tiền điện tử gia tăng đã thúc đẩy xu hướng mua bất động sản bằng vốn kỹ thuật số. Ông Peter Li từ Plus Agency – đơn vị vừa thiết lập hệ thống thanh toán bằng stablecoin – chia sẻ: “Chúng tôi nhận được câu hỏi dồn dập về việc dùng tiền điện tử để mua nhà. Từ góc độ người bán, đây thực chất là những giao dịch bằng tiền mặt.”

Tại Dubai và Miami, sức ảnh hưởng này rõ rệt hơn bao giờ hết. Ông Kashif Ansari, CEO Juwai IQI, ước tính có ít nhất 25% người mua nhà tại Dubai sử dụng tiền điện tử cho một phần hoặc toàn bộ giao dịch.

Tuy nhiên, việc phụ thuộc vào dòng vốn kỹ thuật số khiến các thị trường này đối mặt với nguy cơ "quá nhiệt". Chỉ số bong bóng bất động sản của UBS xếp Miami vào nhóm rủi ro cao nhất toàn cầu, trong khi Dubai cũng nằm trong diện báo động đỏ khi giá nhà tăng phi mã, vượt xa tốc độ thu nhập của người dân địa phương. Ngược lại, Hồng Kông và London – sau giai đoạn điều chỉnh kéo dài – hiện lại nằm trong vùng rủi ro thấp và ổn định hơn.

Tính linh hoạt của dòng vốn này cũng là một con dao hai lưỡi. Khi giá Bitcoin lao dốc từ mức đỉnh 126.000 USD xuống còn khoảng 72.700 USD vào đầu năm 2026, mối liên kết giữa tiền điện tử và bất động sản xa xỉ trở nên bấp bênh hơn bao giờ hết.

Ông Livio Weng, CEO Sinohope (Hồng Kông), phân tích: “Khi thị trường tiền điện tử thăng hoa, nhà đầu tư chốt lời để mua bất động sản. Nhưng với niềm tin vào tài sản số, khi giá giảm, họ hoàn toàn có thể bán tháo những căn biệt thự sang trọng để quay lại 'bắt đáy' tiền điện tử.”

Trong bối cảnh rủi ro địa chính trị leo thang, các bài toán bảo toàn vốn đang một lần nữa thay đổi cục diện. Cuộc xung đột Mỹ - Iran với các đợt tấn công bằng tên lửa và máy bay không người lái nhắm vào hạ tầng trọng yếu tại vùng Vịnh đã giáng một đòn mạnh vào nhận thức về sự ổn định – vốn là "át chủ bài" trong sức hấp dẫn của Dubai.

Dù tình hình vẫn đang diễn biến phức tạp, một số chuyên gia như ông Ansari (Juwai IQI) vẫn giữ cái nhìn lạc quan khi cho rằng Dubai luôn có khả năng "trỗi dậy từ đống tro tàn" sau mỗi cuộc khủng hoảng. Tuy nhiên, giới quan sát nhận định rằng việc lập kế hoạch dự phòng đã được giới siêu giàu đưa trở lại bàn nghị sự.

Trong khi đó, sự bất ổn tại Trung Đông đang vô tình tạo ra đòn bẩy cho Hồng Kông. Ông Benny Sham, nhà phân tích tại Midland Realty, nhận định rủi ro địa chính trị có thể thúc đẩy các nhà đầu tư Trung Đông và châu Á hướng sự chú ý về xứ Cảng Thơm.

Để đón đầu làn sóng này, chính phủ Hồng Kông đã cải tiến mạnh mẽ Chương trình Đầu tư Vốn Mới (CIES). Tính đến cuối tháng 2/2026, chương trình đã thu hút hơn 3.160 đơn đăng ký với gần 1.800 trường hợp được phê duyệt, mang lại nguồn vốn đầu tư trực tiếp khoảng 2 tỷ USD. Việc nới lỏng các điều kiện đầu tư bất động sản hạng sang trong chương trình này được kỳ vọng sẽ kích cầu mạnh mẽ cho phân khúc cao cấp.

"So với các yêu cầu cư trú lỏng lẻo tại Dubai, Hồng Kông mang lại sự bảo vệ pháp lý vững chắc và nền tảng chính trị ổn định hơn," ông Sham phân tích. Vị thế độc tôn của Hồng Kông còn đến từ việc neo tỷ giá với đồng USD, khung pháp lý chuẩn quốc tế và vị trí "cửa ngõ" sát vách Trung Quốc đại lục. Đối với các gia đình siêu giàu (UHNWI) có tài sản trên 30 triệu USD, đây là điểm kết nối quốc tế hoàn hảo mà không gặp phải các rào cản văn hóa hay pháp lý khắt khe như tại phương Tây.

Dưới góc nhìn của bà Polly Chu (Hugill & Ip), sự chuyển động của thị trường hiện nay không đơn thuần là sự phục hồi sau giai đoạn trầm lắng. Cấu trúc các giao dịch đang trở nên phức tạp và chuyên nghiệp hơn với sự tham gia sâu của các văn phòng gia đình (family offices) và các công ty quản lý tài sản.

Bà Chu kết luận: “Chúng ta không chỉ đang chứng kiến một sự phục hồi theo chu kỳ thông thường. Đây là một cuộc tái định vị chiến lược của dòng vốn toàn cầu, hướng tới những tài sản hàng đầu tại các trung tâm tài chính bền vững nhất.”

Tham khảo South China Morning Post (SCMP)