Tín dụng bất động sản tăng tốc, lãi suất cao vẫn kìm hãm sức mua

Dòng vốn tín dụng tiếp tục chảy mạnh vào lĩnh vực bất động sản, góp phần cải thiện nguồn vốn cho cả doanh nghiệp phát triển dự án và người mua nhà. Tuy nhiên, giới phân tích cho rằng mặt bằng lãi suất vẫn là rào cản lớn đối với sự phục hồi của thị trường, đặc biệt ở phía cầu.

Theo báo cáo của SHS Research, tính đến ngày 30/11/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,53 triệu tỷ đồng, tăng 30% so với cuối năm 2024.

Trong đó, dư nợ cho vay phục vụ nhu cầu tiêu dùng, chủ yếu là các khoản vay mua nhà của người dân, đạt khoảng 2,53 triệu tỷ đồng, chiếm 55,8% tổng dư nợ tín dụng bất động sản. Dư nợ cho vay đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng, tương ứng 44,2%.

Quy mô tín dụng bất động sản đã tăng trưởng liên tục trong những năm gần đây. Từ mức 1,58 triệu tỷ đồng năm 2019, dư nợ tín dụng tăng lên 1,79 triệu tỷ đồng vào năm 2020, đạt 2,07 triệu tỷ đồng năm 2021, 2,58 triệu tỷ đồng năm 2022, 2,88 triệu tỷ đồng năm 2023 và 3,44 triệu tỷ đồng vào cuối năm 2024.

Đến cuối tháng 11/2025, quy mô dư nợ đã vượt 4,53 triệu tỷ đồng, tăng thêm hơn 1 triệu tỷ đồng chỉ sau chưa đầy một năm.

Ở từng phân khúc, dư nợ cho vay mua nhà tăng từ 1,06 triệu tỷ đồng năm 2019 lên 2,53 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 11/2025. Trong khi đó, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản cũng tăng mạnh từ 520.000 tỷ đồng lên khoảng 2 triệu tỷ đồng, cho thấy dòng vốn tín dụng đang được mở rộng cả ở phía người mua và doanh nghiệp phát triển dự án.

Tuy nhiên, song hành với đà tăng của tín dụng là xu hướng đi lên của mặt bằng lãi suất cho vay.

Theo thống kê của SHS Research, lãi suất cho vay bất động sản ở mức khoảng 6,38% vào tháng 6/2025, tăng lên 6,54% vào tháng 9/2025 và dao động khoảng 6,6-8,9% vào tháng 11/2025. SHS dự báo mặt bằng lãi suất sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong nửa đầu năm 2026 và có xu hướng tăng từ nửa cuối năm.

Đánh giá triển vọng thị trường bất động sản năm 2026, SHS cho rằng có ba yếu tố chính sẽ chi phối diễn biến của thị trường.

Thứ nhất, tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản tiếp tục được mở rộng. Riêng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng từ 2 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 11/2025 lên khoảng 2,235 triệu tỷ đồng tính đến ngày 28/2/2026, tương đương mức tăng 11,7% so với cuối năm 2025.

Thứ hai, nguồn cung được kỳ vọng cải thiện khi dòng vốn tín dụng quay trở lại khu vực phát triển dự án, cùng với việc nhiều vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ và đầu tư công tiếp tục được đẩy mạnh.

Tuy nhiên, yếu tố được đánh giá là cản trở lớn nhất đối với sự phục hồi của thị trường vẫn là lãi suất.

Theo SHS Research, việc mặt bằng lãi suất tăng từ nửa đầu năm 2025 đã khiến chi phí vốn của cả chủ đầu tư và người mua nhà tăng lên đáng kể. Điều này có thể khiến tốc độ phục hồi giao dịch trong năm 2026 diễn ra chậm hơn kỳ vọng, đặc biệt ở phân khúc bất động sản có giá trị lớn.

Từ những phân tích trên, SHS nhận định tín dụng bất động sản đang được cải thiện rõ nét ở phía nguồn cung, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp triển khai dự án và gia tăng nguồn hàng ra thị trường. Tuy nhiên, môi trường lãi suất vẫn chưa đủ thuận lợi để kích thích nhu cầu mua nhà.

Do đó, năm 2026 nhiều khả năng sẽ chứng kiến sự phục hồi nhanh hơn của nguồn cung so với thanh khoản thị trường. Dù dòng vốn đã được khơi thông, sức mua được dự báo sẽ cần thêm thời gian để cải thiện khi người dân vẫn chịu áp lực từ chi phí vay vốn ở mức cao.