Tránh đầu cơ, lướt sóng: Đại biểu Quốc hội đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Sáng 30/10, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Một trong những nội dung được các đại biểu quan tâm là điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh và các giao dịch liên quan đến loại hình này.

Phát biểu tại phiên thảo luận, ông Lê Thanh Hoàn, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội, nhận định thị trường bất động sản đang xuất hiện tình trạng tài chính hóa vượt tầm kiểm soát. Nhà ở, vốn là tài sản phục vụ nhu cầu an cư, ngày càng bị biến thành công cụ đầu cơ, lướt sóng.

Theo ông, một trong những nguyên nhân là quy định pháp luật hiện hành cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đáng chú ý, dự thảo luật sửa đổi vẫn tiếp tục duy trì cơ chế này.

Đại biểu phân tích, về bản chất kinh tế và pháp lý, giao dịch chuyển nhượng hợp đồng không phải là chuyển nhượng một tài sản hữu hình, bởi căn nhà có thể chưa tồn tại trên thực địa hoặc chưa được nghiệm thu, bàn giao. Thực chất, đây là việc chuyển giao vị trí hợp đồng, bao gồm toàn bộ quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

Ông Hoàn cho rằng cơ chế này đã tạo điều kiện cho hoạt động lướt sóng bằng đòn bẩy tài chính. Người mua ở giai đoạn đầu chỉ cần bỏ ra một khoản tiền đặt cọc và thanh toán một phần nhỏ giá trị căn nhà để giữ chỗ. Khi giá thị trường tăng, họ có thể nhanh chóng chuyển nhượng hợp đồng cho người mua tiếp theo, thậm chí qua nhiều vòng F1, F2, F3 để hưởng chênh lệch.

Dù khoản chênh lệch so với tổng giá trị căn nhà có thể không quá lớn, nếu so với số vốn ban đầu đã bỏ ra, tỷ suất sinh lời có thể cao gấp nhiều lần. Theo đại biểu, dòng tiền tham gia vào những giao dịch này chủ yếu mang tính đầu cơ ngắn hạn, nhằm hưởng lợi từ chênh lệch giá kỳ vọng thay vì phục vụ nhu cầu sở hữu nhà ở.

Hệ quả là hoạt động đầu cơ góp phần thổi giá bất động sản, đẩy những người có nhu cầu mua nhà thực sự ra khỏi thị trường.

Từ thực tế này, ông Hoàn đề nghị bổ sung quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai vào dự thảo luật, đồng thời xác định rõ lộ trình áp dụng chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành.

Đại biểu dẫn kinh nghiệm một số quốc gia châu Á trong kiểm soát giao dịch lướt sóng nhà ở trên giấy. Tại Trung Quốc, người mua không được phép bán lại căn hộ trước khi nhận bàn giao và giấy chứng nhận. Trong khi đó, Hàn Quốc cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai tại các đô thị lớn, đồng thời đưa những khu vực này vào diện kiểm soát đầu cơ.

Theo ông Hoàn, việc cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là biện pháp thắt chặt thị trường một cách cơ học, mà nhằm loại bỏ yếu tố đầu cơ phát sinh từ các giao dịch hợp đồng, qua đó hướng thị trường trở lại với nhu cầu mua bán và sử dụng nhà ở thực chất.

Đề xuất cấm thu tiền giữ chỗ khi dự án chưa đủ điều kiện bán

Cùng với vấn đề chuyển nhượng hợp đồng, nhiều đại biểu đề nghị siết chặt hoạt động thu tiền đặt cọc, giữ chỗ từ khách hàng khi dự án chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý để đưa vào kinh doanh.

Ông Nguyễn Văn Huy, Phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Hưng Yên, cho rằng việc xác định một giao dịch có phải là đặt cọc hoặc huy động vốn trái quy định hay không sẽ rất khó nếu chỉ căn cứ vào tên gọi của văn bản hoặc khoản tiền mà doanh nghiệp thu từ khách hàng.

Theo ông, khi dự án không thể triển khai hoặc chưa được phép mở bán, người mua thường là bên phải gánh chịu rủi ro lớn nhất. Vì vậy, dự thảo luật cần quy định cụ thể các hành vi bị nghiêm cấm, bao gồm nhận tiền đặt cọc, tiền giữ chỗ hoặc tiền đăng ký nguyện vọng của người mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Ở góc độ bảo vệ quyền lợi người mua, bà Tô Ái Vang, Phó trưởng đoàn đại biểu Quốc hội TP Cần Thơ, đề xuất bắt buộc chuyển 5% tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh của dự án.

Theo đề xuất này, chủ đầu tư không được rút khoản tiền trên cho đến khi dự án đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán. Cơ chế này nhằm bảo vệ dòng tiền của người dân, hạn chế nguy cơ chủ đầu tư chiếm dụng tiền đặt cọc rồi mất khả năng thanh toán hoặc bỏ trốn.

Quốc hội dự kiến xem xét, thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vào ngày 21/11.