Trước khi mua bán nhà đất, cần lưu ý ngay quy định này kẻo mất đến tiền tỷ

"Trước khi mua bán nhà đất, hãy đọc kỹ Công văn 299 của Tổng cục Thuế để tránh thiệt hại cho chính mình". Đây là lời khuyên được Luật sư Trần Viết Hà (Công Ty Luật Hà Và Cộng Sự) chia sẻ mới đây trên trang cá nhân, đi kèm một câu chuyện thực tế về giao dịch bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

Theo ông Hà, câu chuyện bắt đầu khi ông B mua một thửa đất rộng 1.000 m² của gia đình ông A. Hai bên thống nhất giá chuyển nhượng thực tế là 12 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện giao dịch, bên bán đề nghị chỉ kê khai giá chuyển nhượng trên hợp đồng là 4 tỷ đồng nhằm giảm nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân.

Theo cách tính của các bên tại thời điểm đó, nếu kê khai đúng giá trị giao dịch 12 tỷ đồng thì thuế thu nhập cá nhân 2% sẽ tương ứng 240 triệu đồng. Trong khi đó, nếu chỉ kê khai 4 tỷ đồng thì số thuế phải nộp chỉ còn 80 triệu đồng. Việc này đồng thời cũng giúp giảm lệ phí trước bạ cho bên mua.

Thấy bên bán có thiện chí, ông B đã đồng ý với phương án trên. Lo ngại cơ quan thuế có thể phát hiện giá giao dịch thực tế cao hơn giá kê khai, các bên còn thống nhất thanh toán bằng tiền mặt thay vì chuyển khoản qua ngân hàng.

Tuy nhiên, theo ông Hà, bên mua đã bỏ qua một chi tiết đặc biệt quan trọng. Khi giao nhận tiền, các bên không quay phim, chụp ảnh, không lập biên bản giao nhận tiền hay bất kỳ tài liệu xác nhận nào. Bên mua cho rằng hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng đầy đủ, quyền sử dụng đất cũng đã được bàn giao nên giao dịch xem như hoàn tất.

Mọi việc trở nên phức tạp sau khi bên bán nhận đủ 12 tỷ đồng. Thửa đất này thực chất là tài sản đồng sở hữu của ba người thừa kế. Người trực tiếp nhận tiền sau đó không chia lại số tiền cho hai đồng thừa kế còn lại. Khi phát hiện sự việc, hai người này đã khởi kiện ra tòa.

Họ yêu cầu tạm dừng toàn bộ thủ tục sang tên và đề nghị tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu với nhiều lý do khác nhau như bị lừa dối hoặc có vấn đề trong quá trình khai nhận di sản thừa kế trước đây. Từ đó, nhiều tình tiết liên quan bắt đầu được đưa ra xem xét.

Theo ông Hà, điểm đáng chú ý nhất của vụ việc là bên bán không thừa nhận đã nhận đủ 12 tỷ đồng từ bên mua. Thay vào đó, họ chỉ xác nhận đã nhận 4 tỷ đồng, đúng bằng số tiền được ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Đánh giá về tình tiết này, luật sư Trần Viết Hà cho rằng đây là chi tiết rất đáng lưu ý. Bởi thửa đất thuộc sở hữu của ba người nên mỗi người đều có quyền hưởng phần giá trị tương ứng. Việc chỉ thừa nhận đã nhận 4 tỷ đồng có thể xuất phát từ việc đây chính là mức giá được các bên thống nhất kê khai trên hợp đồng ngay từ đầu. Nếu thừa nhận đã nhận số tiền cao hơn, người nhận tiền có thể phải chia lại cho các đồng sở hữu còn lại.

Kết quả là đến thời điểm hiện tại, bên mua không có bằng chứng trực tiếp để chứng minh mình đã giao đủ 12 tỷ đồng. Theo ông Hà, đây là một rủi ro rất lớn đối với người tham gia giao dịch bất động sản.

Từ vụ việc này, luật sư Trần Viết Hà nhấn mạnh đến Công văn số 299 ngày 17/5/2025 của Tổng cục Thuế. Đây là văn bản hướng dẫn thi hành các quy định của Luật Thuế sửa đổi cùng các văn bản hướng dẫn liên quan, trong đó có nội dung giải đáp khá rõ về cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Cụ thể, đối với trường hợp mua bán đất trống, tức chuyển nhượng quyền sử dụng đất không gắn với nhà ở hoặc công trình xây dựng, thuế thu nhập cá nhân được xác định dựa trên bảng giá đất.

Trong vụ việc nêu trên, ông Hà cho biết, bảng giá đất tại khu vực đó được tra cứu ở mức khoảng 800.000 đồng/m2. Với diện tích 1.000 m², giá trị tính thuế theo bảng giá đất sẽ là 800 triệu. Thuế thu nhập cá nhân áp dụng mức 2%, tương đương khoảng 16 triệu đồng.

Ông Hà lưu ý đây là giao dịch chuyển nhượng đất, không phải chuyển nhượng cả đất và nhà. Công văn 299 cũng nêu rõ chỉ trong trường hợp chuyển nhượng cả đất và nhà thì thuế thu nhập cá nhân mới được xác định dựa trên giá giao dịch ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Theo quan điểm của luật sư Trần Viết Hà, nếu ngay từ đầu bên mua hiểu rõ quy định này và trao đổi với bên bán rằng dù kê khai giá chuyển nhượng 12 tỷ đồng thì cơ quan thuế trong trường hợp này vẫn xác định thuế theo bảng giá đất, rất có thể toàn bộ những rắc rối sau đó đã không xảy ra.

Dù vậy, ông Hà cho rằng vụ việc hiện vẫn còn nhiều tranh chấp và cần chờ tòa án xem xét, đánh giá. Theo ông, sự thật cuối cùng vẫn cần được làm rõ. Mặc dù bên bán chỉ thừa nhận đã nhận 4 tỷ đồng, vẫn có thể tồn tại nhiều nguồn chứng cứ khác như lời khai của môi giới, tin nhắn trao đổi giữa các bên hoặc các tài liệu liên quan để chứng minh bên mua đã thanh toán đủ 12 tỷ đồng.

Từ câu chuyện trên, luật sư Trần Viết Hà một lần nữa khuyến nghị người dân cần tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật trước khi thực hiện giao dịch bất động sản, đặc biệt là nội dung của Công văn 299 của Tổng cục Thuế.

Đồng thời, các bên cần thực hiện đầy đủ việc lưu giữ chứng cứ thanh toán như chuyển khoản ngân hàng, lập biên bản giao nhận tiền hoặc ghi nhận quá trình thanh toán bằng những hình thức phù hợp. Theo ông Hà, đây là những biện pháp quan trọng giúp hạn chế đáng kể các tranh chấp và rủi ro pháp lý có thể phát sinh về sau.