TS Cấn Văn Lực: Phải có đề án cấp quốc gia để điều tiết giá nhà đất

Kinh tế vĩ mô tăng trưởng cao, tạo dư địa cho bất động sản

Tại hội thảo “Nhận định thị trường bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?”, chuyên gia kinh tế TS Cấn Văn Lực cho rằng, bức tranh kinh tế vĩ mô của Việt Nam hiện nay khá tích cực. Trong khi kinh tế thế giới không rơi vào suy thoái và duy trì mức tăng trưởng gần 3%, Việt Nam vẫn đạt tốc độ tăng trưởng cao, năm 2024 khoảng 8% và năm 2025 có thể đạt 9–10% theo hai kịch bản dự báo.

“Tăng trưởng cao đồng nghĩa với thu nhập người dân tăng lên, từ đó tạo dư địa rất lớn cho thị trường xây dựng và bất động sản phát triển nhanh và bền vững hơn trong thời gian tới”, ông Lực nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, Việt Nam tiếp tục giữ được ổn định kinh tế vĩ mô là cực kỳ quan trọng đối với bất động sản. Lạm phát, tỷ giá, nợ xấu, nợ công và nghĩa vụ trả nợ nước ngoài đều nằm trong tầm kiểm soát và trong ngưỡng cho phép của Quốc hội.

Một điểm sáng khác là đầu tư công và đầu tư hạ tầng ở quy mô chưa từng có, với mức giải ngân khoảng 900.000 tỷ đồng/năm. Theo TS Cấn Văn Lực, nếu giải ngân hiệu quả, đầu tư công sẽ đóng góp quan trọng cho tăng trưởng kinh tế và tác động lan tỏa rất mạnh đến thị trường bất động sản.

Cùng với đó, hàng loạt cơ chế, chính sách pháp luật đang được tháo gỡ theo tinh thần “kiến tạo phát triển”, từ các nghị quyết của Quốc hội đến các nghị định hướng dẫn của Chính phủ. Đáng chú ý, nhiều chính sách mới liên quan đến nhà ở xã hội, giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, xây dựng cơ sở dữ liệu nhà đất, cũng như dự kiến hình thành trung tâm giao dịch nhà đất và cơ chế kiểm soát giá bất động sản trong thời gian tới.

Cần đề án cấp quốc gia để điều tiết giá nhà đất

Dù thị trường đã phục hồi rõ nét sau giai đoạn khó khăn 2023, TS Cấn Văn Lực cho rằng sự phục hồi này chưa thực sự tương xứng với tiềm năng. Năm 2025, lĩnh vực xây dựng tăng trưởng trên 9%, đóng góp khoảng 7,3% cho tăng trưởng GDP; trong khi kinh doanh bất động sản chỉ đóng góp khoảng 2%, thấp hơn nhiều so với mức thông thường khoảng 10% của hai lĩnh vực này.

Nguồn cung dự án và số căn hộ năm 2025 tăng mạnh so với các năm trước, nhưng lượng giao dịch chỉ tăng khoảng 8%, thấp hơn kỳ vọng. Nguyên nhân chính, theo TS Cấn Văn Lực, là giá nhà quá cao khiến người mua chùn tay.

TS Cấn Văn Lực dành nhiều thời gian phân tích vấn đề giá nhà và coi đây là rủi ro lớn nhất của thị trường hiện nay. Theo số liệu cập nhật, giai đoạn 2019–2024, giá bất động sản tăng gần 60%, riêng năm 2025 tăng thêm 10–30% tùy phân khúc.

Đáng chú ý, giá nhà tại Việt Nam hiện tương đương khoảng 30 năm thu nhập, trong khi bình quân thế giới chỉ khoảng 15,3 năm. “Như vậy là gấp đôi thế giới, đây là mức bất thường và không thể bền vững”, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Ông dẫn ví dụ Trung Quốc, khi thị trường gặp vấn đề, chính quyền, doanh nghiệp và người dân cùng vào cuộc, khiến giá nhà giảm liên tục trong 7 năm. Ngược lại, tại Việt Nam, chỉ trong một năm, giá nhà lại tăng thêm tương đương 4 năm thu nhập, khiến giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với của người dân.

Từ thực tế trên, TS Cấn Văn Lực cho rằng, không thể để thị trường tự điều chỉnh, mà Chính phủ cần có quyết sách mạnh mẽ, mang tính tổng thể và dài hạn.

"Chính phủ cần chỉ đạo xây dựng một đề án ở tầm tổng thể để điều tiết giá nhà đất một cách lớp lang, bài bản, thì thị trường mới phát triển lành mạnh và bền vững. Bởi cuối cùng, như yêu cầu của Tổng Bí thư, mục tiêu cao nhất vẫn là lo cho người dân – và câu chuyện nhà ở chính là nằm ở đó", ông Lực nhấn mạnh.

Theo TS Cấn Văn Lực, đề án này cần gắn với việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu nhà đất, kiểm soát tín dụng bất động sản, phát triển mạnh nhà ở xã hội cho thuê, nâng cao năng lực quản lý dự án của doanh nghiệp và thúc đẩy ứng dụng công nghệ, chuyển đổi xanh để giảm chi phí, qua đó hạ nhiệt giá nhà.