TS. Cấn Văn Lực: Lãi suất bất động sản đang hình thành mặt bằng mới

Sáng 9/1, tại Hà Nội, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026. Phát biểu tại diễn đàn, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho rằng điểm sáng lớn nhất của thị trường bất động sản năm qua nằm ở đóng góp vào tăng trưởng GDP.

Số liệu của Cục Thống kê cho thấy, lĩnh vực xây dựng năm 2025 tăng 9,62%, cao hơn mức tăng trưởng GDP chung của cả nước (8,02%). Trong khi đó, GDP lĩnh vực bất động sản tăng 4,63%, mức cao nhất trong vòng 6 năm trở lại đây.

Đáng chú ý, đầu tư kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 3,5% GDP, còn lĩnh vực xây dựng đóng góp 6,13% GDP.

“Những con số này cho thấy thị trường bất động sản và xây dựng đã phục hồi khá tích cực trong năm nay, dù lợi nhuận doanh nghiệp vẫn chưa đạt kỳ vọng do nhiều yếu tố chi phí và thị trường”, TS. Cấn Văn Lực nhận định.

Bên cạnh đó, năm 2025 ghi nhận khoảng 2.700 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 27% so với năm trước, một con số hiếm thấy trong bối cảnh nhiều năm qua thị trường gần như không có sự gia tăng đáng kể về số lượng doanh nghiệp mới.

Ông Lực đánh giá cao loạt nghị quyết của Quốc hội thời gian qua như Nghị quyết 170, 171, cho rằng đây là giai đoạn tháo gỡ thể chế mạnh mẽ, chưa từng có đối với thị trường bất động sản.

Đặc biệt, ông nhấn mạnh Nghị định 357/2025/NĐ-CP ban hành ngày 31/12/2025 về định danh nhà, đất là một quyết định mang tính bước ngoặt. Theo đó, mỗi thửa đất, mỗi căn nhà sẽ được gắn một định danh điện tử, tương tự như định danh cá nhân hiện nay, nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch, hợp pháp và phục vụ hiệu quả cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu nhà ở, đất đai.

“Đây là nền tảng rất quan trọng để thị trường phát triển lành mạnh, giảm rủi ro pháp lý và nâng cao chất lượng thông tin”, ông Lực nhấn mạnh.

Dòng vốn không thiếu, nhưng lãi suất đã sang “mặt bằng mới”

Về nguồn vốn, TS. Cấn Văn Lực cho biết năm 2025, dòng vốn vào thị trường bất động sản vẫn vận hành khá mạnh. Ước tính tín dụng bất động sản tăng khoảng 22%, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống ngân hàng (18,5%). Trong đó, cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản tăng 24%, còn cho vay mua, sửa nhà tăng khoảng 14–15%.

Tuy nhiên, ông lưu ý một điểm rất quan trọng: tăng trưởng tín dụng cao hơn nhiều so với tăng trưởng huy động vốn. Cụ thể, năm 2025, huy động tiền gửi chỉ tăng khoảng 14,5%, buộc các ngân hàng phải tăng lãi suất cả đầu vào lẫn đầu ra để đảm bảo thanh khoản, nhất là trong bối cảnh các kênh đầu tư khác như chứng khoán, bất động sản, tài sản số ngày càng hấp dẫn.

“Chính những yếu tố này đã và đang hình thành một mặt bằng lãi suất mới cho thị trường bất động sản”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Đáng chú ý, bất động sản không thuộc nhóm lĩnh vực ưu tiên tín dụng, ngoại trừ nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Do đó, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải chấp nhận mức lãi suất vay cao hơn so với giai đoạn trước, đây là xu hướng mang tính dài hạn, phù hợp với định hướng điều hành chung của Nhà nước.

Bên cạnh tín dụng ngân hàng, các kênh vốn khác tiếp tục hỗ trợ thị trường. Năm 2025, FDI vào bất động sản đạt khoảng 6,3 tỷ USD, chiếm 20% tổng vốn FDI đăng ký, với giải ngân gần 2 tỷ USD. Trong khi đó, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành đạt khoảng 123.500 tỷ đồng, tăng 40% so với năm 2024.

Theo TS. Cấn Văn Lực, điều này cho thấy thị trường bất động sản không thiếu vốn, song cần được điều tiết hợp lý, tránh tình trạng “nóng cục bộ” ở một số phân khúc hoặc doanh nghiệp.

Khuyến nghị gì?

Trước bối cảnh mới, TS. Cấn Văn Lực đưa ra nhiều khuyến nghị cho doanh nghiệp bất động sản. Theo ông, doanh nghiệp cần chủ động hơn trong nắm bắt chính sách pháp luật và dự báo xu hướng lãi suất, giá cả, thay vì tiếp tục làm theo cách cũ.

Ông đặc biệt cảnh báo tình trạng đầu tư dàn trải, nhiều doanh nghiệp triển khai cùng lúc 10-15 dự án, trong khi dòng tiền có hạn, điều có thể trở thành rủi ro lớn nếu thị trường gặp biến động.

Về cơ cấu sản phẩm, TS. Cấn Văn Lực cho rằng phân khúc cao cấp cần được cân nhắc kỹ, trong khi nhà ở trung cấp, nhà ở xã hội và nhà ở phù hợp túi tiền vẫn đang thiếu hụt nghiêm trọng.

Cuối cùng, ông nhấn mạnh vấn đề giá bất động sản. Mặt bằng giá đất đã hình thành trong 2–3 năm qua, do đó doanh nghiệp cần đồng hành cùng Chính phủ và người mua nhà để điều tiết giá theo hướng phù hợp, lành mạnh, thông qua ba công cụ chính: Nguồn cung, chính sách tài khóa (thuế – phí) và chính sách tiền tệ (tín dụng – lãi suất).

“Thách thức lớn nhất của Nhà nước hiện nay là tìm được điểm cân bằng: Vừa kiểm soát rủi ro, vừa không để thị trường suy giảm quá mức, ảnh hưởng đến nền kinh tế và các ngành liên quan”, TS. Cấn Văn Lực kết luận.