Từ 1/3, bất động sản sẽ được gắn mã định danh điện tử: Chuyên gia cảnh báo hành vi 'lướt sóng' liên tục tới 5 lần/tháng sớm bị lộ diện

Từ ngày 1/3/2026, mỗi bất động sản bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư hay các sản phẩm thuộc dự án sẽ chính thức được gắn một mã định danh điện tử riêng biệt. Quy định mang tính đột phá này đã được nêu cụ thể trong Nghị định 357 của Chính phủ, tập trung vào việc xây dựng và vận hành hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản một cách thống nhất trên phạm vi toàn quốc.

Trong sơ đồ vận hành quy mô lớn này, Bộ Xây dựng đóng vai trò là cơ quan chủ trì xây dựng và quản lý, trong khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thu thập, cập nhật dữ liệu để phục vụ công tác quản lý tại địa phương.

Về mặt cấu trúc kỹ thuật, mã định danh điện tử cho bất động sản được thiết kế là một chuỗi ký tự bao gồm cả số và chữ với độ dài tối đa lên đến 40 ký tự. Cấu trúc của mã định danh điện tử cho các sản phẩm bất động sản sẽ gồm: mã định danh thửa đất - mã thông tin dự án, công trình - định danh địa điểm (nếu có) - loại sản phẩm bất động sản.

Mỗi thực thể bất động sản sẽ sở hữu một mã duy nhất, không trùng lặp. Đáng chú ý, hệ thống này không chỉ dừng lại ở các sản phẩm nhà đất mà còn mở rộng sang cả việc cấp mã cho các đơn vị quản lý vận hành, cá nhân hành nghề môi giới và những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Sự chi tiết này giúp tạo ra một "hồ sơ số" toàn diện, giúp tình trạng pháp lý và lịch sử giao dịch trở nên minh bạch hơn bao giờ hết.

Hệ thống cơ sở dữ liệu nhà và thị trường bất động sản phải có đầy đủ thông tin dự án, gồm tổng mức đầu tư, quy mô sử dụng đất, tiến độ, cũng như một số văn bản pháp lý.

Đồng thời, cơ sở dữ liệu bất động sản sẽ có thống kê giá mua bán (triệu đồng một m2), tổng giá trị giao dịch hay bất động sản tồn kho... Ngoài ra, hệ thống này cũng có dữ liệu về giao dịch qua công chứng và thông tin về hợp đồng mua bán bất động sản. Trong đó, các hợp đồng gồm mã định danh của bất động sản và cá nhân/tổ chức giao dịch, thời gian ký kết, hình thức giao dịch (mua bán, thuê, nhận chuyển nhượng...).

Trong Talkshow định danh bất động sản để minh bạch hóa thị trường, ông Tô Anh Hùng - Thành viên của Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA), Giám đốc A City đã phân tích sâu về những lợi ích thiết thực khi hệ thống định danh đi vào hoạt động.

Theo ông Hùng , hiện nay, quản lý đất đai tại Việt Nam vẫn mang tính cục bộ theo từng tỉnh, dẫn đến việc một người ở Hà Nội muốn mua đất tại Đà Nẵng phải bay vào tận nơi để thực hiện các thủ tục công chứng, gây tốn kém thời gian và chi phí. Khi dữ liệu được số hóa và đồng bộ từ địa phương lên Trung ương, mọi quy trình hành chính sẽ được cải tiến mạnh mẽ, cho phép thực hiện các giao dịch trực tuyến và giảm thiểu tối đa các loại giấy tờ rườm rà. Thậm chí, trong tương lai, việc sử dụng mã định danh cấp hai kết hợp với xác thực qua hệ thống VNeID có thể giúp giản lược các thủ tục công chứng truyền thống, mặc dù vẫn phải thừa nhận công chứng vẫn là một bước cần thiết nhưng sẽ được đơn giản hóa đáng kể về mặt quy trình.

Một trong những điểm ưu việt nhất của mã định danh bất động sản còn là khả năng nâng cao tính minh bạch và độ tin cậy của thị trường. Theo chuyên gia Tô Anh Hùng, mã định danh sẽ giúp người dân tra cứu lịch sử giao dịch và thời điểm cấp sổ lần đầu chỉ bằng một thao tác nhập liệu đơn giản. Điều này đóng vai trò quyết định trong việc ngăn chặn tình trạng thổi giá và đầu cơ bất chính.

Trong khi đó, cũng tại buổi Talkshow, Chuyên gia Long Phan, CEO của AFA Group cho rằng, khi đi mua bất động sản, người mua có thể dựa vào mã để kiểm tra xem một tài sản đã thay đổi chủ bao nhiêu lần trong một năm. Nếu một mảnh đất được "lướt sóng" liên tục tới 5 lần chỉ trong vài tháng, đó là dấu hiệu cảnh báo quan trọng giúp nhà đầu tư tránh được những rủi ro về giá và pháp lý.

Hơn thế nữa, theo ông Long, hệ thống định danh năm 2026 còn hướng tới tầm nhìn biến bất động sản thành một loại hình tài sản có thể giao dịch như chứng khoán trên một sàn tập trung do Nhà nước quản lý. Để thực hiện được điều này, bất động sản cần được "lưu ký" vào một hệ thống trung tâm tương tự như cách cổ phiếu được ghi nhận tại trung tâm lưu ký.

Khi đó, mọi biến động về sở hữu sẽ được hệ thống ghi nhận ngay lập tức, giúp tăng tính thanh khoản và đảm bảo thông tin luôn được cập nhật theo thời gian thực. Việc này cũng hỗ trợ đắc lực cho Chính phủ trong việc điều tiết thị trường thông qua các công cụ thuế và tín dụng. Ví dụ, các đề xuất về việc đánh thuế bất động sản thứ hai hoặc thuế đối với nhà đất bỏ trống sẽ có cơ sở dữ liệu chính xác để thực hiện, tránh tình trạng nhầm lẫn hoặc thất thoát thuế.

Sự thành công của mã định danh điện tử còn phụ thuộc vào tính liên thông và chia sẻ dữ liệu giữa các bộ, ngành. Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường để kết nối dữ liệu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với Bộ Tài chính về thông tin thuế chuyển nhượng, và với Ngân hàng Nhà nước về các dữ liệu tín dụng, dư nợ bất động sản.

Theo chuyên gia Phan Long, điều này sẽ dễ dàng hơn cho người dân, không phải đi lại giữa các bộ ngành để xin xác nhận nộp thuế hay làm sổ. Hệ thống liên kết tất cả sẽ giúp công khai minh bạch và cắt giảm thủ tục hành chính

Sự kết nối đa chiều này còn giúp tạo ra một bức tranh toàn cảnh về thị trường, từ quy hoạch cho đến dòng tiền tín dụng, giúp cơ quan quản lý phát hiện sớm các sai phạm và điều chỉnh kịp thời để phát triển bền vững. Đối với người dân, việc này mang lại sự thuận tiện tối đa khi chỉ cần xử lý mọi việc trên cùng một hệ thống, thực hiện trực tuyến và nộp thuế ngay trên VNeID hoặc eTax đã được kết nối với nhau.

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất trong lộ trình triển khai chính là bài toán "làm sạch" dữ liệu gốc. Đặc biệt đối với những thửa đất lâu đời sở hữu "sổ đỏ cũ" (bìa màu đỏ) từ hàng chục năm trước, thông tin thường chưa được số hóa đầy đủ và cần phải thu thập thủ công từ giấy chứng nhận và căn cước công dân.

Chuyên gia Long Phan nhận định đây là một thách thức không nhỏ nhưng bắt buộc phải thực hiện để xóa bỏ các "điểm mù" của thị trường. Chỉ khi dữ liệu gốc chính xác và được chuẩn hóa bằng mã định danh, hệ thống mới có thể trở thành công cụ bảo vệ người tiêu dùng thực thụ.

Năm 2026 sẽ chứng kiến sự thay đổi đồng bộ cả về hạ tầng pháp lý lẫn hạ tầng đô thị. Khi những dự án giao thông lớn như đường vành đai 1 tại Hà Nội hoàn thành, giá trị bất động sản sẽ có những biến động mạnh mẽ. Trong bối cảnh đó, mã định danh điện tử sẽ đóng vai trò như một "chứng minh thư số" cho từng ngôi nhà, giúp theo dõi sát sao sự biến động giá trị đất đai một cách khoa học và công bằng. Nó đảm bảo rằng quyền lợi về thông tin không còn là đặc quyền của một nhóm nhỏ, mà mọi người dân đều có thể tiếp cận sự thật một cách nhanh chóng và chính xác.