Từ bây giờ, người cho thuê nhà đặc biệt chú ý 2 mốc thời hạn khai thuế này để tránh bị nộp phạt

Chính phủ đã ban hành Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh. Trong đó, nghị định dành nhiều nội dung quy định chi tiết về việc quản lý thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản, làm rõ cách xác định doanh thu tính thuế, mức doanh thu được trừ, thời hạn khai thuế cũng như địa điểm nộp hồ sơ khai thuế. Nghị định có hiệu lực từ ngày 5/3.

Quy định mới về thuế cho thuê bất động sản

Theo quy định, cá nhân cho thuê bất động sản được trừ tối đa 500 triệu đồng doanh thu mỗi năm trước khi tính thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê ở các địa điểm khác nhau, người nộp thuế được lựa chọn một hoặc một số hợp đồng cho thuê để áp dụng mức được trừ khi tính thuế. Tuy nhiên, tổng mức được trừ không vượt quá 500 triệu đồng trong một năm đối với tất cả các hợp đồng cho thuê bất động sản.

Nếu các hợp đồng cho thuê đã lựa chọn chưa trừ đủ 500 triệu đồng, cá nhân có thể tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê bất động sản khác để được trừ tiếp cho đến khi đạt đủ mức 500 triệu đồng.

Trong trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê và hợp đồng có quy định bên đi thuê khai thuế, nộp thuế thay, các bên phải ghi rõ trong hợp đồng nội dung khai thay, nộp thay thuế cũng như số tiền doanh thu được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân.

Nếu hợp đồng đã có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng phần doanh thu được trừ vẫn chưa đủ 500 triệu đồng thì cá nhân cho thuê vẫn có thể tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê khác để áp dụng phần trừ còn lại.

Nghị định cũng quy định rõ, cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh, bao gồm cả cá nhân đăng ký thành lập hộ kinh doanh hoặc người được các thành viên hộ gia đình ủy quyền làm đại diện hộ kinh doanh, nếu có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Về cách xác định doanh thu, nghị định nêu rõ đối với hoạt động cho thuê tài sản, doanh thu là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Ngoài ra, các hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh cần lưu ý các ngưỡng doanh thu 500 triệu đồng/năm, 1 tỷ đồng/năm và trên 3 tỷ đồng/năm để thực hiện kê khai và áp dụng hóa đơn điện tử theo đúng quy định.

2 mốc thời gian khai thuế người cho thuê nhà cần lưu ý

Về thời hạn khai thuế, trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản, người cho thuê có thể lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm.

Nếu khai thuế hai lần trong năm, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất vào ngày 31/7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất vào ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo. Trường hợp khai thuế một lần theo năm, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là 31/1 của năm dương lịch liền kề sau năm tính thuế.

Trong trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân và trong hợp đồng có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế, nộp thuế thay thì tổ chức đi thuê sẽ thực hiện khai thuế và nộp thuế thay cho cá nhân.

Khi đó, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế được xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản. Ngược lại, nếu cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì người cho thuê phải trực tiếp thực hiện khai thuế.

Về địa điểm nộp hồ sơ, cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản phải thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế đến cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, người nộp thuế có thể kê khai tổng hợp các bất động sản trên một hồ sơ khai thuế và lựa chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ, trừ trường hợp tổ chức đi thuê thực hiện khai thuế và nộp thuế thay.

Tuy nhiên, cá nhân vẫn phải kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân phải nộp tương ứng với từng địa điểm có bất động sản cho thuê.

Ngoài ra, nghị định cũng quy định điều khoản chuyển tiếp đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản đã ký trước năm 2026. Cụ thể, với các hợp đồng phát sinh trước ngày 1/1/2026 và thời hạn còn lại của hợp đồng trên 6 tháng, nếu cá nhân đã nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân thì được điều chỉnh lại mức doanh thu không chịu thuế theo quy định mới của nghị định.

Trường hợp doanh thu còn lại của hợp đồng vượt trên 500 triệu đồng thì tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định tại nghị định này và phần thuế đã nộp trước đó (nếu có) sẽ được xử lý theo quy định về xử lý tiền thuế nộp thừa.