Từ Novaland đến Seaprodex: Dòng tiền đi qua công ty địa ốc chỉ có 1 lao động

Theo nghị quyết HĐQT ban hành ngày 12/1/2025, Novaland chấp thuận bảo lãnh cho Địa ốc Ngân Hiệp vay vốn tại Ngân hàng Quân đội (MB) với hạn mức tối đa 2.320 tỷ đồng. Khoản vay này được sử dụng để đầu tư, xây dựng và phát triển dự án khu du lịch Ngân Hiệp 1 và 2 - Hồ Tràm, cùng các hoạt động đầu tư khác phù hợp với chiến lược phát triển chung của Novaland.

Ngoài việc bảo lãnh tín dụng, Novaland cho biết sẽ tiếp tục hỗ trợ công ty con trong công tác quản lý, tư vấn và phát triển hai dự án nêu trên. Trường hợp phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung về đất theo quy định pháp luật, tập đoàn cũng cam kết hỗ trợ tài chính để Địa ốc Ngân Hiệp hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước.

Địa ốc Ngân Hiệp được thành lập tháng 11/2001, ông Nguyễn Toàn - Tổng Giám đốc (SN 1985) hiện là người đại diện pháp luật. Theo thông tin công bố, công ty chỉ có 1 lao động.

Ngân Hiệp hiện là công ty con do Novaland sở hữu 99,98% vốn điều lệ, đồng thời là chủ đầu tư dự án NovaWorld Ho Tram với hai phân kỳ Wonderland và Habana Island. Theo công bố, hai phân kỳ này đã bàn giao hơn 200 sản phẩm cho khách hàng và đang tiếp tục triển khai bàn giao.

Động thái bảo lãnh quy mô lớn nói trên diễn ra trong bối cảnh Novaland vẫn đang chịu áp lực lớn về dòng tiền sau giai đoạn khó khăn kéo dài từ năm 2022. Doanh nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh thua lỗ, tồn kho cao và nợ vay lớn.

Tuy vậy, ngay trước khi thực hiện bảo lãnh cho Địa ốc Ngân Hiệp, Novaland đã được Đại hội đồng cổ đông thông qua phương án huy động vốn thông qua khoản vay có quyền chuyển đổi thành cổ phần với hạn mức tối đa 10.000 tỷ đồng, kỳ hạn từ 1-5 năm. Giá chuyển đổi được xác định tối thiểu bằng 115% giá cổ phiếu NVL bình quân 20 phiên liền trước thời điểm giải ngân cuối cùng, nguồn vốn dùng để bổ sung cho hoạt động kinh doanh và phát triển dự án.

Ở chiều ngược lại, Địa ốc Ngân Hiệp cũng đang trở thành tâm điểm chú ý trên thị trường vốn khi ngày 23/12/2025 đã hoàn tất mua hơn 30 triệu cổ phiếu SEA của Seaprodex, qua đó trở thành cổ đông lớn với tỷ lệ sở hữu 24,03% vốn điều lệ. Theo thị giá tại thời điểm giao dịch, số tiền Ngân Hiệp chi ra ước tính hơn 1.200 tỷ đồng.

Seaprodex - doanh nghiệp mà Ngân Hiệp vừa gia tăng sở hữu - hiện là cổ đông lớn nhất tại Đồ hộp Hạ Long (CAN) với tỷ lệ nắm giữ khoảng 28%. CAN đang là tâm điểm dư luận sau khi cơ quan chức năng công bố vụ việc liên quan đến việc sử dụng 130 tấn thịt lợn nhiễm bệnh để sản xuất thực phẩm, gây lo ngại về an toàn vệ sinh thực phẩm và quản trị doanh nghiệp.

Bên cạnh yếu tố CAN, Seaprodex còn được giới đầu tư chú ý nhờ sở hữu quỹ “đất vàng” có giá trị lớn, trong đó có khu đất trụ sở chính tại 2-4-6 Đồng Khởi (Quận 1 cũ, TP. HCM). Chính tiềm lực tài sản này khiến cơ cấu cổ đông của Seaprodex nhiều năm qua liên tục biến động, với sự tham gia của các nhóm cổ đông như Geleximco, Nova Bắc Nam 79, nhà đầu tư cá nhân Nguyễn Văn Hùng, Gelex, Red Capital và S.S.G.

Cũng trong ngày 23/12/2025, CTCP Đầu tư Redwood - một doanh nghiệp liên quan đến Novaland - đã mua thêm 10,5 triệu cổ phiếu SEA, nâng tỷ lệ sở hữu lên 8,44% và chính thức trở thành cổ đông lớn. Như vậy, với tổng tỷ lệ nắm giữ gần 32,5% vốn, nhóm doanh nghiệp liên quan Novaland hiện chỉ đứng sau cổ đông Nhà nước về tỷ lệ sở hữu tại Seaprodex.

Ma trận sở hữu chéo

Từ các diễn biến trên, có thể thấy Novaland đang tiếp tục sử dụng bảo lãnh tín dụng và cấu trúc vốn nội bộ như một công cụ quan trọng để duy trì triển khai dự án và kéo dài quá trình tái cơ cấu tài chính. Tuy nhiên, việc cho phép chuyển đổi khoản vay thành cổ phiếu cũng tiềm ẩn tác động trực tiếp và gián tiếp đến quyền lợi cổ đông hiện hữu, đặc biệt trong bối cảnh doanh nghiệp đang chịu áp lực dòng tiền. Trước hết, rủi ro pha loãng là yếu tố rõ ràng nhất. Thêm vào đó, rủi ro về thay đổi cán cân quyền lực trong cơ cấu cổ đông cũng là yếu tố được tính đến.

Việc Địa ốc Ngân Hiệp vừa được bảo lãnh khoản vay lớn, vừa chi hơn 1.200 tỷ đồng đầu tư vào Seaprodex cho thấy vai trò của pháp nhân này trong hệ sinh thái Novaland không chỉ dừng ở công ty dự án, mà đang trở thành “cánh tay” tham gia các thương vụ đầu tư gắn với tài sản và câu chuyện thoái vốn.

Với nhà đầu tư, câu chuyện nhấn mạnh tầm quan trọng của việc nhìn xuyên chuỗi sở hữu và dòng tiền, thay vì chỉ đánh giá từng doanh nghiệp đơn lẻ.