VARS: Nhà đầu tư dùng đòn bẩy phải giảm giá hàng trăm triệu để thoát hàng

Trong báo cáo thị trường mới công bố, VARS nhận định tâm lý nhà đầu tư đã trở nên thận trọng hơn so với giai đoạn trước. Thanh khoản không còn dàn trải mà chuyển sang trạng thái chọn lọc, phản ánh sự phân hóa rõ rệt của dòng tiền.

Khảo sát từ Hội đồng nghiên cứu của VARS cho thấy số lượng sản phẩm cần “thoát hàng” đang gia tăng, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Tại một số dự án căn hộ và nhà thấp tầng, mức giảm giá phổ biến khoảng 100–300 triệu đồng mỗi sản phẩm để thu hút người mua.

Tại các khu vực từng tăng nóng, mặt bằng giá hiện có xu hướng đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ, khiến áp lực tâm lý gia tăng đối với nhà đầu tư. Đây là nhóm trước đó dễ dàng tham gia thị trường với tỷ lệ vốn tự có thấp, chỉ khoảng 10–30% giá trị tài sản, kỳ vọng lướt sóng trong thời gian ngắn để thu lợi nhuận cao.

Thực tế trên thị trường cho thấy, từ cuối năm 2025 đến nay, nhiều chủ căn hộ tại Hà Nội đã phải hạ kỳ vọng lợi nhuận. Một số trường hợp sử dụng vốn vay chấp nhận “cắt lỗ” từ 300–500 triệu đồng so với giá mua ban đầu để sớm thoát hàng.

Đơn cử, tại một đại đô thị khu vực phía Bắc, nhiều căn hộ diện tích 58 m2 đang được chào bán với giá khoảng 104 triệu đồng/m2, thấp hơn khoảng 7 triệu đồng/m2 so với giá hợp đồng, tương đương mức giảm hơn 400 triệu đồng mỗi căn.

Tại khu vực phía Đông, nhiều sản phẩm từng được mua chênh 300–500 triệu đồng hiện được rao bán ngang giá gốc. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy thị trường chung cư Hà Nội bắt đầu chững lại từ cuối năm 2025, với mức giảm giá chuyển nhượng từ 3–17% tại một số dự án.

Thanh khoản thị trường theo đó cũng suy giảm rõ rệt. Nhiều môi giới cho biết giao dịch hiện khá trầm lắng, thậm chí có tình trạng “10 người bán mới có một người hỏi”, trái ngược với giai đoạn sôi động trước đó khi người mua phải cạnh tranh để có suất.

Theo các chuyên gia, những yếu tố từng hỗ trợ mạnh cho hoạt động “lướt sóng” như nguồn cung hạn chế, tâm lý FOMO, giá tăng nóng và lãi suất thấp đang dần thay đổi.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn “thanh lọc” sau thời kỳ dòng tiền đầu cơ tăng mạnh.

Ông phân tích, từ cuối năm 2025, lãi suất huy động có xu hướng tăng trở lại, trong khi nhiều khoản vay mua nhà trước đó bắt đầu hết thời gian ân hạn, khiến áp lực trả nợ gốc và lãi tăng cao, buộc nhiều nhà đầu tư ngắn hạn phải bán ra.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho biết nguồn cung thị trường đang gia tăng mạnh khi hàng loạt dự án mới được phê duyệt và các dự án vướng pháp lý được tháo gỡ. Tổng nguồn cung năm nay có thể đạt khoảng 200.000 sản phẩm, giúp người mua có thêm lựa chọn và trở nên thận trọng hơn.

Trong bối cảnh đó, ông Đính khuyến nghị nhà đầu tư cần thay đổi cách tiếp cận, ưu tiên chiến lược trung và dài hạn gắn với giá trị sử dụng thực và hiệu quả tài chính. Đồng thời, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định thời gian nắm giữ đủ dài, đặc biệt với các dự án hình thành trong tương lai, tối thiểu từ 3–5 năm.