'Viên ngọc thô bị lãng quên' sở hữu 5.000 tỷ đồng doanh thu chờ phân bổ, khu công nghiệp chủ lực có thể tạo ra 10.000 tỷ trong suốt vòng đời

Chứng khoán NH Việt Nam (NHSV) vừa công bố báo cáo cập nhật về CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC), với tiêu điểm đáng chú ý: “Viên kim cương bị lãng quên”.

Doanh thu cốt lõi giảm, lợi nhuận được nâng đỡ bởi doanh thu tài chính

Trong quý II/2026, Nam Tân Uyên ghi nhận gần 82 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 42,9% so với cùng kỳ.

Dù hoạt động kinh doanh cốt lõi suy giảm, doanh thu tài chính lại tăng gấp ba lần lên 121 tỷ đồng, qua đó giúp lợi nhuận sau thuế đạt 132 tỷ đồng, tăng 35,8%.

Lũy kế sáu tháng đầu năm, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt gần 164 tỷ đồng, giảm 41% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế đạt 171 tỷ đồng, tăng nhẹ 1,4%.

Diễn biến trái chiều giữa doanh thu và lợi nhuận cho thấy kết quả của Nam Tân Uyên hiện không chỉ phụ thuộc vào hoạt động cho thuê đất, mà còn được hỗ trợ đáng kể bởi lãi tiền gửi và cổ tức từ danh mục đầu tư.

Sau chín tháng, doanh nghiệp đã hoàn thành khoảng 76% kế hoạch lợi nhuận cả năm.

NHSV dự báo Nam Tân Uyên có thể đạt khoảng 500 tỷ đồng doanh thu và 290 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong năm 2026. Sang năm 2027, doanh thu được dự báo phục hồi lên 650 tỷ đồng, còn lợi nhuận sau thuế đạt khoảng 350 tỷ đồng.

Gần 5.100 tỷ đồng doanh thu đang chờ phân bổ

Nam Tân Uyên hoạt động chủ yếu trong lĩnh vực phát triển và cho thuê hạ tầng khu công nghiệp. Với mô hình này, doanh nghiệp có thể nhận trước một khoản tiền lớn khi ký hợp đồng cho thuê đất dài hạn, nhưng doanh thu kế toán chưa chắc được ghi nhận toàn bộ ngay tại thời điểm thu tiền.

Theo quy định tại Thông tư 99, nếu doanh nghiệp còn nghĩa vụ cung cấp dịch vụ trong thời gian thuê, khoản tiền nhận trước phải được phân bổ theo thời gian thực hiện nghĩa vụ. Phần chưa đủ điều kiện ghi nhận được phản ánh trong khoản mục doanh thu chưa thực hiện.

Đến cuối quý III/2026, doanh thu chưa thực hiện từ hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp của Nam Tân Uyên đạt 5.068 tỷ đồng, tăng hơn 1.000 tỷ đồng, tương ứng 26% so với đầu năm.

Con số này có thể được xem là lượng doanh thu đã có nền tảng từ các hợp đồng và dòng tiền nhận trước, nhưng chưa được phản ánh hết vào kết quả kinh doanh. Khoản doanh thu trên sẽ được phân bổ dần trong những năm tiếp theo, tạo nguồn thu tương đối ổn định cho doanh nghiệp.

Đây cũng là lý do doanh thu ghi nhận trong từng quý chưa thể phản ánh đầy đủ quy mô hợp đồng và lượng tiền Nam Tân Uyên đã thu từ khách hàng.

Nam Tân Uyên 3 trở thành “át chủ bài”

Động lực tăng trưởng dài hạn quan trọng nhất của doanh nghiệp là Khu công nghiệp Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn II, thường được gọi là Nam Tân Uyên 3.

Dự án có khoảng 255ha diện tích thương phẩm. Đến cuối năm 2025, Nam Tân Uyên đã ký hợp đồng hoặc thỏa thuận cho thuê khoảng 110ha, với tổng giá trị ước tính 4.190 tỷ đồng.

Trong đó, khoảng 90ha được ký với mức giá bình quân 141 USD/m² cho toàn bộ thời hạn thuê. Đây chủ yếu là những hợp đồng được chốt giá từ các biên bản ghi nhớ ký trong năm 2023, khi mặt bằng giá thuê khu công nghiệp còn thấp hơn hiện nay.

Trong nửa đầu năm 2026, Nam Tân Uyên tiếp tục cho thuê khoảng 6ha và ký biên bản ghi nhớ đối với 20ha khác. Giá thuê mới được NHSV ghi nhận ở mức khoảng 185 USD/m² cho thời hạn còn lại của dự án, cao hơn khoảng 31% so với nhóm hợp đồng trước.

NHSV ước tính toàn bộ dự án có thể tạo ra khoảng 10.000 tỷ đồng doanh thu và 2.500 tỷ đồng lợi nhuận ròng trong vòng đời khai thác, trở thành 'viên kim cương thô' chưa được khai thác.

Ở chiều ngược lại, tổng chi phí dự án được ước tính gồm khoảng 861 tỷ đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng; 2.618 tỷ đồng tiền thuê đất và khoảng 900 tỷ đồng chi phí xây dựng hạ tầng, dự phòng.

Với đặc điểm thu tiền trước nhưng hạch toán dần, Nam Tân Uyên 3 có thể hỗ trợ mạnh cho dòng tiền ngay từ giai đoạn ký kết và bàn giao, trong khi doanh thu, lợi nhuận được phân bổ qua nhiều năm.

Danh mục đầu tư giá trị lớn trong ngành khu công nghiệp

Ngoài hoạt động phát triển hạ tầng, Nam Tân Uyên còn sở hữu danh mục cổ phần tại nhiều doanh nghiệp cùng ngành.

Hai khoản đầu tư nổi bật là cổ phần tại CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) và CTCP Khu công nghiệp Cao su Bình Long, đơn vị sở hữu Khu công nghiệp Minh Hưng III.

Theo tính toán của NHSV, nếu định giá hai khoản đầu tư này theo thị giá, giá trị hiện tại cao hơn đáng kể so với giá trị ghi sổ, tạo ra phần chênh lệch lên tới hàng nghìn tỷ đồng.

Doanh nghiệp còn sở hữu cổ phần tại Khu công nghiệp Tân Bình, Khu công nghiệp Bắc Đồng Phú và một số đơn vị khác trong hệ sinh thái ngành cao su – khu công nghiệp.

Danh mục trên đều đặn mang về hàng trăm tỷ đồng cổ tức hàng năm. NHSV nhận định những năm tới, các khoản đầu tư này có thể tiếp tục duy trì cổ tức ở mức cao nhờ kết quả kinh doanh và quỹ đất tốt.

Với những phân tích trên, Nam Tân Uyên được xem là 'viên ngọc thô' bị lãng quên, do sở hữu nhiều lợi thế nhưng kết quả kinh doanh chưa khả quan.