Vinhomes, Vinpearl, Nhà Khang Điền có thể hưởng lợi từ thay đổi lớn trong chính sách đất đai

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến đối với dự thảo lần 1 Luật Đất đai sửa đổi năm 2026, với phạm vi điều chỉnh lên tới 65 điều so với Luật Đất đai 2024. Nếu được Quốc hội thông qua trong kỳ họp quý IV/2026, luật dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027.

Theo báo cáo phân tích của Chứng khoán ACB (ACBS) công bố ngày 13/5, dự thảo lần này tập trung vào việc điều chỉnh các quy định liên quan đến quy hoạch, thu hồi đất, bồi thường – hỗ trợ – tái định cư và quản lý nhà nước về đất đai, nhằm phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Một trong những thay đổi đáng chú ý là việc tinh gọn hệ thống quy hoạch từ 3 cấp (quốc gia, tỉnh, huyện) xuống còn 2 cấp (tỉnh và phường/xã). Động thái này được kỳ vọng sẽ đẩy mạnh phân cấp, tăng quyền chủ động cho địa phương, qua đó nâng cao hiệu quả quản lý và rút ngắn thời gian triển khai các dự án.

Bên cạnh đó, dự thảo bổ sung 4 trường hợp thu hồi đất mới, bao gồm các dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, các dự án đạt tỷ lệ đồng thuận cao từ người dân, cũng như các trường hợp tạo quỹ đất để thanh toán hợp đồng BT hoặc phục vụ công tác đặc thù. ACBS cho rằng quy định này sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng (GPMB) và triển khai dự án trên thực tế.

Một điểm đáng chú ý khác là việc rút ngắn thời gian thông báo thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Cụ thể, thời gian thông báo thu hồi đất đối với đất nông nghiệp giảm từ 90 ngày xuống 60 ngày, trong khi đất phi nông nghiệp giảm từ 180 ngày xuống còn 120 ngày. Thời gian thực hiện các quyết định bồi thường cũng được rút từ 30 ngày xuống còn 20 ngày. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể tiến độ triển khai dự án bất động sản.

Ngoài ra, dự thảo cũng làm rõ hơn cơ chế xác định giá đất khi yêu cầu UBND cấp tỉnh ban hành hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, thay vì áp dụng linh hoạt như trước. Điều này giúp giá bồi thường sát hơn với giá thị trường, đảm bảo quyền lợi cho người dân, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ. Tuy nhiên, ACBS lưu ý việc này có thể khiến chi phí đầu vào của các doanh nghiệp bất động sản gia tăng.

Đối với các dự án BT, dự thảo bổ sung cơ chế hỗ trợ nhà đầu tư trong trường hợp chậm giao đất để thanh toán, theo đó doanh nghiệp có thể được nhận khoản tiền tương ứng với lãi suất trung bình của các ngân hàng thương mại nhà nước đối với phần giá trị công trình đã hoàn thành. Quy định này được đánh giá sẽ cải thiện quyền lợi và giảm rủi ro tài chính cho nhà đầu tư.

Dự thảo cũng mở rộng quyền cho người nhận chuyển nhượng đất bị thu hồi, khi cho phép được hưởng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tương ứng với chủ sử dụng trước đó. Đây là bước đi nhằm đảm bảo tính công bằng trong chính sách bồi thường và hạn chế các tranh chấp phát sinh.

Đáng chú ý, dự thảo quy định rõ nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức nộp từ 30% đến 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Theo ACBS, điều này sẽ góp phần minh bạch hóa chi phí sử dụng đất, nhưng đồng thời làm gia tăng áp lực chi phí đối với các doanh nghiệp phát triển dự án.

Tổng thể, ACBS nhận định dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026 mang tính chất đồng bộ hóa các quy định hiện hành, đồng thời tháo gỡ một số điểm nghẽn lớn liên quan đến đền bù, giải phóng mặt bằng và triển khai dự án. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy nguồn cung bất động sản, đặc biệt thông qua việc đẩy mạnh các dự án đầu tư công và hình thức BT.

Tuy nhiên, báo cáo cũng chỉ ra sự phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp. Những công ty có nền tảng tài chính vững, đang triển khai dự án BT hoặc có quỹ đất đã hoàn tất đền bù như Vinhomes (VHM), Nhà Khang Điền (KDH) hay Vinpearl (VPL) có thể được hưởng lợi từ việc đẩy nhanh tiến độ dự án.

Ngược lại, các doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu hoặc phụ thuộc lớn vào việc tích lũy quỹ đất mới có thể chịu áp lực gia tăng chi phí, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư trong giai đoạn tới.