Xây dựng và kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 9,11% GDP: TS. Cấn Văn Lực nhận định đóng góp vào tăng trưởng kinh tế 'chưa tương xứng'

Trong năm 2024, lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 9,46% GDP của Việt Nam; sang 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ này giảm nhẹ còn 9,11%. So với nhiều quốc gia, quy mô đóng góp của thị trường Việt Nam vẫn ở mức trung bình thấp: Trung Quốc đạt khoảng 21% GDP, Mỹ hơn 14% và EU trên 12%. Điều này phản ánh dư địa phát triển còn lớn, song cũng đặt ra yêu cầu phải nâng cao chất lượng tăng trưởng thay vì chạy theo quy mô.

Đây cũng số liệu được TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng đưa ra tại Diễn đàn “Thị trường bất động sản giai đoạn mới - Trao Chứng nhận Dự án Đáng sống 2025" diễn ra sáng nay (25/12).

Theo ông Lực, đã đến lúc cần nhìn nhận lại một cách thẳng thắn và thực chất hơn vai trò, mức độ đóng góp của lĩnh vực xây dựng - bất động sản đối với nền kinh tế. Trên cơ sở đó, việc thiết kế các giải pháp căn bản liên quan đến tài chính và giá bất động sản là điều kiện tiên quyết để thị trường phát triển theo hướng bền vững, tránh lệch pha và rủi ro dài hạn.

Phân tích sâu hơn, TS Cấn Văn Lực cho biết thị trường xây dựng và bất động sản đang chịu tác động đồng thời từ sáu nhóm yếu tố lớn: bối cảnh kinh tế vĩ mô; hệ thống pháp lý và công tác quản lý, giám sát; quy hoạch, đô thị hóa và hạ tầng; nguồn vốn và tài chính; quan hệ cung - cầu gắn với niềm tin thị trường; cùng mức độ minh bạch, ứng dụng công nghệ và dữ liệu. Trong số này, tài chính và mặt bằng giá bất động sản nổi lên như hai điểm nghẽn quan trọng, có sức lan tỏa mạnh tới ổn định kinh tế vĩ mô và an sinh xã hội.

TS Cấn Văn Lực đánh giá giai đoạn 2025-2026 mang ý nghĩa bản lề, quyết định khả năng tái cấu trúc và định hình lại thị trường. Các yếu tố vĩ mô hiện tương đối thuận lợi khi kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng khá, lạm phát, tỷ giá và nợ xấu được kiểm soát, còn mặt bằng lãi suất dù nhích lên nhưng vẫn thấp hơn nhiều chu kỳ trước. Đáng chú ý, những chuyển động mạnh về cải cách thể chế, tinh gọn bộ máy, sắp xếp đơn vị hành chính, cùng việc đẩy nhanh đầu tư công và phát triển hạ tầng đang tạo nền tảng quan trọng cho bất động sản bước vào một chu kỳ mới.

Song song với đó, hàng loạt văn bản pháp lý trọng yếu đã và đang được ban hành nhằm tháo gỡ các “nút thắt” tồn tại nhiều năm, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở xã hội, phương pháp tính tiền sử dụng đất, phân cấp cho địa phương và giảm áp lực tài chính cho doanh nghiệp.

Việc hình thành Quỹ nhà ở quốc gia, tăng cường minh bạch trong mua bán nhà ở xã hội và lộ trình hoàn thiện khung pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư được kỳ vọng sẽ cải thiện đáng kể chất lượng môi trường thị trường trong trung và dài hạn.

Về mặt tăng trưởng, ngành xây dựng ghi nhận mức tăng hơn 9% trong 9 tháng đầu năm 2025, cao hơn tốc độ tăng GDP chung. Tuy nhiên, theo TS Cấn Văn Lực, đóng góp thực chất của xây dựng và kinh doanh bất động sản vào tăng trưởng kinh tế vẫn chưa tương xứng, trong khi nhiều doanh nghiệp tiếp tục chịu áp lực lớn từ chi phí đầu vào tăng cao và rủi ro tài chính.

Dòng vốn chảy vào bất động sản trong năm 2025 cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt. Dư nợ tín dụng bất động sản tăng nhanh hơn mức tăng tín dụng toàn hệ thống; vốn FDI và kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng khởi sắc trở lại. Số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và quay lại hoạt động gia tăng mạnh, phản ánh niềm tin thị trường đang dần được củng cố. Dẫu vậy, sự phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng vẫn là điểm yếu cần sớm khắc phục thông qua việc mở rộng và đa dạng hóa các kênh huy động vốn.

Một vấn đề nổi bật khác được TS Cấn Văn Lực đặc biệt lưu ý là mặt bằng giá nhà đất tiếp tục neo ở mức cao. Theo các thước đo quốc tế, giá nhà tại Việt Nam đã vượt ngưỡng “tăng nóng”, khi thời gian tích lũy thu nhập bình quân của một hộ gia đình để mua nhà lên tới gần 26 năm, cao hơn đáng kể so với mức trung bình toàn cầu. Trong giai đoạn 2019–2024, giá bất động sản tăng xấp xỉ 60%; riêng 11 tháng đầu năm 2025, giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tăng bình quân trên 20%.

Chuyên gia này chỉ ra sáu nguyên nhân chính khiến giá nhà đất duy trì ở mức cao, gồm: các vướng mắc pháp lý kéo dài làm nguồn cung hạn chế; chi phí đầu vào leo thang; cơ cấu cung – cầu mất cân đối khi doanh nghiệp thiên về phân khúc cao cấp; hiện tượng thổi giá và đầu cơ phổ biến; cùng việc thiếu các công cụ thuế đủ mạnh để điều tiết thị trường bất động sản.

Từ thực tiễn đó, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh yêu cầu triển khai các giải pháp đồng bộ. Với Nhà nước, trọng tâm là tiếp tục hoàn thiện thể chế, nâng cao hiệu quả tổ chức thực thi, kiểm soát và từng bước bình ổn giá bất động sản; đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn, thúc đẩy chuyển đổi số và chuyển đổi xanh trong lĩnh vực đất đai, bất động sản. Đối với doanh nghiệp, nhiệm vụ cấp bách là tái cơ cấu hoạt động, quản trị chặt chẽ rủi ro tài chính, đa dạng hóa sản phẩm, đưa giá bán về mức hợp lý hơn và nâng cao năng lực quản trị phù hợp với khung pháp lý mới.

Theo TS Cấn Văn Lực, bất ổn trên thị trường bất động sản nếu để phát sinh sẽ cần rất nhiều thời gian và nguồn lực để xử lý. Vì vậy, giai đoạn hiện nay chính là cơ hội để kiến tạo một thị trường an toàn, minh bạch và phát triển bền vững hơn - nơi cơ hội hoàn toàn có thể vượt lên trên thách thức nếu các chủ thể hành động đúng hướng và kịp thời.