27 siêu đô thị gần 3 triệu tỷ đồng đổ bộ thị trường: Lộ diện 2 ‘ông lớn’ chiếm hơn nửa vốn đầu tư

Xuất hiện nhiều “siêu dự án” hàng trăm nghìn tỷ đồng

Theo báo cáo vừa công bố của S&I Ratings, trong năm 2025 có 27 đại đô thị gia nhập thị trường với tổng quy mô gần 41.000 ha và tổng vốn đầu tư hơn 3 triệu tỷ đồng. Đây được xem là một trong những đợt bùng nổ nguồn cung quy mô lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam trong nhiều năm trở lại đây.

Trong số các dự án được thống kê, dự án có quy mô vốn lớn nhất là Khu đô thị thể thao Olympic tại Hà Nội do Vingroup đề xuất, với tổng vốn đầu tư khoảng 925.000 tỷ đồng và diện tích hơn 9.000 ha. Nếu được triển khai, đây sẽ là khu đô thị có quy mô lớn nhất tại Việt Nam tính đến thời điểm hiện nay.

Tại khu vực phía Bắc, đáng chú ý còn có Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh tại Quảng Ninh, với quy mô hơn 4.000 ha và tổng vốn đầu tư khoảng 456.639 tỷ đồng. Dự án được định hướng phát triển thành khu đô thị du lịch – dịch vụ quy mô lớn, gắn với hệ sinh thái du lịch của Vịnh Hạ Long.

Ở khu vực phía Nam, nổi bật là Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ tại TP. Hồ Chí Minh, với diện tích gần 2.900 ha và tổng vốn đầu tư khoảng 217.000 tỷ đồng. Dự án được kỳ vọng trở thành tổ hợp đô thị – du lịch – nghỉ dưỡng quy mô lớn, góp phần thay đổi diện mạo khu vực ven biển phía Nam thành phố.

Ngoài các dự án đã có nhà đầu tư, báo cáo cũng cho biết nhiều dự án quy mô hàng trăm đến hàng nghìn ha đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa xác định chủ đầu tư, tại các địa phương như Phú Thọ, Quảng Ngãi và Đồng Tháp.

Hai “ông lớn” chi phối hơn nửa vốn đầu tư

Theo thống kê của S&I Ratings, Vingroup và Sun Group hiện chiếm hơn một nửa tổng vốn đầu tư trong danh sách 27 siêu dự án.

Bên cạnh đề xuất Khu đô thị thể thao Olympic, Vingroup còn tham gia nhiều dự án quy mô lớn như Khu đô thị phức hợp Hạ Long Xanh, Khu đô thị lấn biển Cần Giờ, Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây và Khu đô thị mới Hậu Nghĩa – Đức Hòa.

Trong khi đó, Sun Group đang triển khai hai dự án lớn tại Đà Nẵng gồm Tổ hợp đô thị nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí Bà Nà – Suối Mơ với tổng vốn khoảng 52.000 tỷ đồng, và Da Nang Downtown với quy mô đầu tư gần 80.000 tỷ đồng.

Danh sách các nhà phát triển còn ghi nhận sự góp mặt của nhiều tập đoàn bất động sản lớn như BRG Group, Xuân Cầu Holdings và Kinh Bắc City Development Holding Corporation.

Kỳ vọng chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2026

Theo đánh giá của S&I Ratings, thị trường bất động sản Việt Nam có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2026, khi nhiều yếu tố nền tảng đang dần được cải thiện.

Trong đó, hệ thống pháp lý mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo hành lang thuận lợi hơn cho phát triển dự án, đồng thời giúp tháo gỡ nhiều dự án tồn đọng trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, nhu cầu ở thực vẫn duy trì ổn định, trong khi xu hướng quy hoạch đô thị đang chuyển sang mô hình đại đô thị gắn với hạ tầng giao thông và phát triển bền vững. Nguồn cung trong giai đoạn tới vì vậy được dự báo sẽ tập trung quanh các dự án quy mô lớn có liên kết chặt chẽ với hệ thống hạ tầng và quy hoạch vùng.

Một điểm đáng chú ý khác là cơ chế cho phép doanh nghiệp chủ động hơn trong công tác giải phóng mặt bằng, bao gồm việc đàm phán trực tiếp chi phí bồi thường đất đai. Cơ chế này có thể giúp rút ngắn thời gian triển khai dự án, song cũng khiến chi phí đền bù trong nhiều trường hợp tăng thêm khoảng 1,5 – 2 lần, đặc biệt đối với các dự án quy mô lớn.

Điều này đồng nghĩa với việc chi phí phát triển dự án có thể tăng lên, từ đó tạo áp lực lên mặt bằng giá bán bất động sản trong thời gian tới.