34 công ty BĐS niêm yết đặt mục tiêu doanh thu vượt 360.000 tỷ đồng: Riêng 5 'ông lớn' chiếm lĩnh gần 90%

Kế hoạch tăng mạnh, nhưng đà tăng không trải đều

Đến ngày 8/4, 34 trong tổng số 73 doanh nghiệp bất động sản dân cư và thương mại niêm yết đã công bố kế hoạch kinh doanh cho năm nay. Trong nhóm này, 23 doanh nghiệp đặt mục tiêu doanh thu tăng, trong đó 13 doanh nghiệp kỳ vọng tăng trên 100%.

Ở chiều lợi nhuận, 3 doanh nghiệp đặt mục tiêu lợi nhuận trước thuế tăng trên 100%, còn lợi nhuận sau thuế là 5 doanh nghiệp. Tổng doanh thu kế hoạch của toàn bộ nhóm đã công bố đạt khoảng 360.860 tỷ đồng.

Tuy nhiên, phần tăng không phân bổ đều. CTCP Vinhomes (HoSE: VHM) chiếm khoảng 69,3% tổng doanh thu kế hoạch của nhóm doanh nghiệp đã công bố số liệu. Khi cộng thêm CTCP Tập đoàn Sunshine (HNX: KSF), tỷ trọng này vượt 80,3%. 5 doanh nghiệp có quy mô doanh thu kế hoạch lớn nhất gồm CTCP Vinhomes, CTCP Tập đoàn Sunshine, CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco (HoSE: TAL), CTCP Vincom Retail (HoSE: VRE) và CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR) chiếm khoảng 88,7% tổng doanh thu kế hoạch.

Nếu quy đổi về giá trị tăng thêm tuyệt đối, mức độ tập trung còn rõ hơn. Vinhomes tăng thêm khoảng 96.729 tỷ đồng doanh thu kế hoạch so với thực hiện năm 2025. Sunshine tăng 18.659 tỷ đồng, Taseco Land tăng 7.333 tỷ đồng, Phát Đạt tăng 5.876 tỷ đồng.

Cùng chiều đó, CTCP Phát triển Bất động sản Văn Phú (HoSE: VPI) và CTCP Victory Group (HoSE: PTL) cùng tăng hơn 2.500 tỷ đồng. Ở chiều ngược lại, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (HoSE: DIG) giảm khoảng 1.756 tỷ đồng, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) giảm 451 tỷ đồng, còn CTCP Thaiholdings (HNX: THD) gần như đi ngang.

Diễn biến này cho thấy câu chuyện của năm nay không nằm ở số lượng doanh nghiệp có chỉ tiêu tăng bằng lần, mà nằm ở chỗ phần tăng đáng kể nhất đang tập trung vào một nhóm doanh nghiệp có quy mô lớn, có dự án sẵn sàng ghi nhận hoặc có nguồn thu dự kiến hình thành trong năm.

Doanh nghiệp có dự án đến kỳ ghi nhận đang chiếm ưu thế

Trong nhóm dẫn dắt, Vinhomes cho thấy rõ nhất đặc điểm của nhịp tăng năm nay. Doanh nghiệp đặt kế hoạch doanh thu 250.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 50.000 tỷ đồng, tăng lần lượt 63,1% và 15,4% so với năm 2025. Trước đó, doanh số bán hàng năm 2025 đạt 205.252 tỷ đồng, còn doanh số chưa ghi nhận cuối năm ở mức 186.426 tỷ đồng. Hàng tồn kho tăng lên hơn 131.000 tỷ đồng. Các số liệu này cho thấy phần tăng trưởng của Vinhomes gắn với quỹ hàng đã tích lũy và khả năng chuyển hóa doanh số đã ký thành doanh thu trong các kỳ tới.

CTCP Vincom Retail (HoSE: VRE) lại đi theo một hướng khác. Doanh thu kế hoạch tăng 14,7% lên 10.132 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế giảm 16,6% xuống 5.375 tỷ đồng. Mức giảm này xuất hiện sau năm 2025 có khoản lãi 1.891 tỷ đồng từ chuyển nhượng Vincom Center Nguyễn Chí Thanh, đồng thời tỷ lệ lấp đầy toàn hệ thống tăng lên 88,1%. Sang năm nay, doanh nghiệp tiếp tục đặt trọng tâm vào tăng trưởng doanh thu cho thuê và nâng hiệu quả khai thác các trung tâm hiện hữu. Vì vậy, biến động lợi nhuận phản ánh nền so sánh của năm trước nhiều hơn là biến động trong hoạt động vận hành cốt lõi.

Taseco Land và Phát Đạt phản ánh thêm một dạng động lực khác. Taseco Land đặt kế hoạch doanh thu 11.063 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 2.513 tỷ đồng, tăng lần lượt 196,6% và 273,4%, đồng thời đẩy mạnh giải phóng mặt bằng, giao đất và khởi công nhiều dự án.

Phát Đạt đặt mục tiêu doanh thu 8.830 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 1.788 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 868 tỷ đồng. Trong cơ cấu doanh thu của doanh nghiệp này có cả doanh thu tài chính, doanh thu chuyển nhượng cổ phần tại công ty con, công ty liên kết và doanh thu dịch vụ khác. Điều đó cho thấy phần tăng của hai doanh nghiệp này gắn trực tiếp với thời điểm ghi nhận dự án và cơ cấu nguồn thu trong năm, thay vì chỉ đến từ bán hàng thuần túy.

Đằng sau mức tăng bằng lần là những xuất phát điểm khác nhau

Khang Điền là trường hợp cho thấy doanh thu và lợi nhuận không phải lúc nào cũng đi cùng chiều. Doanh nghiệp đặt kế hoạch doanh thu 4.200 tỷ đồng, thấp hơn 9,7% so với năm 2025, nhưng lợi nhuận sau thuế vẫn tăng 43,5% lên 1.500 tỷ đồng. Phần lợi nhuận này dự kiến đến từ phân khu thấp tầng của dự án Gladia by The Waters, cùng lượng hàng tồn kho đang nằm tại các dự án khác.

Cuối năm 2025, hàng tồn kho của doanh nghiệp ở mức khoảng 23.260 tỷ đồng, chiếm gần 70% tổng tài sản. Diễn biến này cho thấy chênh lệch giữa doanh thu và lợi nhuận có thể xuất hiện khi cơ cấu sản phẩm và thời điểm ghi nhận thay đổi.

Ở nhóm doanh nghiệp quy mô trung bình, sự phân hóa tiếp tục thể hiện rõ. CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG) đặt kế hoạch doanh thu 5.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 268 tỷ đồng, tăng lần lượt 19,3% và 16%. Văn Phú đặt mục tiêu doanh thu 4.500 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 720 tỷ đồng, tăng 127,7% và 83,2%.

CTCP Kinh doanh và Phát triển Bình Dương (HoSE: TDC) sau khi cập nhật số liệu đặt kế hoạch doanh thu 3.933,8 tỷ đồng, tăng 47,5%; lợi nhuận trước thuế 354,7 tỷ đồng, tăng 16,3%; lợi nhuận sau thuế 290,21 tỷ đồng, tăng 4,2%. Các số liệu này cho thấy tốc độ tăng doanh thu và tốc độ tăng lợi nhuận không trùng khớp giữa các doanh nghiệp.

Ở phần còn lại, nhiều chỉ tiêu tăng bằng lần đi cùng nền năm 2025 ở mức thấp. Victory Group tăng doanh thu 520,8% và lợi nhuận sau thuế 1.608,1%. CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (Vinaconex ITC - UPCoM: VCR), tăng doanh thu 12.787,5% và chuyển lợi nhuận trước thuế từ âm 77 tỷ đồng sang dương 126 tỷ đồng. CTCP Đầu tư LDG (HoSE: LDG) nâng lợi nhuận sau thuế từ 2 tỷ đồng lên 201,6 tỷ đồng.

CTCP Đầu tư Hải Phát (HoSE: HPX) tăng lợi nhuận sau thuế 100,2%, còn CTCP Phát triển Sunshine Homes (UPCoM: SSH) đặt kế hoạch doanh thu giảm 54% xuống 500 tỷ đồng nhưng lợi nhuận trước thuế tăng lên 4.500 tỷ đồng sau khoản lỗ 377,75 tỷ đồng của năm 2025.

Các diễn biến này cho thấy mức tăng rất cao ở một số doanh nghiệp đi cùng xuất phát điểm thấp của năm trước, thay vì phản ánh cùng một động lực tăng trưởng trên toàn thị trường. Trong bối cảnh đó, cùng là chỉ tiêu tăng bằng lần, nhưng ý nghĩa của mỗi con số lại phụ thuộc vào quy mô doanh thu, cơ cấu nguồn thu và mức nền của năm trước.