62% dự án sản xuất mới chọn nhà xưởng xây sẵn: Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang thay đổi thế nào?

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ghi nhận sự phân hóa đáng chú ý trong nhu cầu của các doanh nghiệp sản xuất. Nếu như thuê đất để tự phát triển nhà máy từng là lựa chọn phổ biến của các dự án đầu tư quy mô lớn, thì nhà xưởng xây sẵn đang ngày càng thể hiện sức hút nhờ khả năng đáp ứng nhanh nhu cầu vận hành.

Theo báo cáo Building Industrial Value - What Occupiers Want của Savills Việt Nam, trong 10 tháng đầu năm 2025, có 1.156 dự án sản xuất mới thuộc phạm vi thống kê. Trong đó, 717 dự án lựa chọn nhà xưởng, tương đương 62% tổng số dự án. Số dự án lựa chọn đất công nghiệp đạt 439, chiếm 38%.

Như vậy, cứ 10 dự án sản xuất mới được thống kê thì có khoảng 6 dự án lựa chọn nhà xưởng. Đây là tín hiệu cho thấy nhu cầu đối với loại hình bất động sản công nghiệp có thể đưa vào khai thác nhanh đang giữ vị trí đáng kể trên thị trường.

Sức hấp dẫn của nhà xưởng xây sẵn đến từ khả năng rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư. Thay vì phải thực hiện toàn bộ quá trình phát triển công trình từ đầu, doanh nghiệp có thể lựa chọn mặt bằng với hạ tầng sẵn có, qua đó giảm bớt các công đoạn xây dựng và sớm tổ chức sản xuất.

Lợi thế này đặc biệt đáng chú ý trong bối cảnh doanh nghiệp ngày càng coi trọng tốc độ gia nhập thị trường, khả năng mở rộng công suất và tính linh hoạt trong hoạt động sản xuất.

Tuy nhiên, số lượng dự án không phản ánh toàn bộ quy mô dòng vốn chảy vào từng phân khúc.

Ít dự án hơn nhưng đất công nghiệp thu hút phần lớn vốn đầu tư

Dữ liệu Savills cho thấy một diễn biến đáng chú ý: Mặc dù chỉ chiếm 38% số dự án, nhóm lựa chọn đất công nghiệp lại đóng góp tới 68% tổng vốn đầu tư của các dự án được thống kê.

Ở chiều ngược lại, nhà xưởng chiếm 62% số dự án nhưng chỉ tương ứng 32% vốn đầu tư. Sự chênh lệch này cho thấy hai loại hình đang đáp ứng những nhu cầu đầu tư khác nhau.

Nhà xưởng có lợi thế về số lượng dự án, phù hợp với những doanh nghiệp cần sớm triển khai hoạt động sản xuất hoặc ưu tiên tính linh hoạt. Trong khi đó, đất công nghiệp tiếp tục là lựa chọn quan trọng đối với các nhà đầu tư có nhu cầu xây dựng cơ sở sản xuất theo thiết kế riêng, phát triển nhà máy quy mô lớn và triển khai chiến lược dài hạn.

Đáng chú ý, nếu xét tương quan giữa tỷ trọng vốn và số dự án, quy mô vốn bình quân của nhóm lựa chọn đất công nghiệp cao hơn khoảng 3,5 lần so với nhóm lựa chọn nhà xưởng. Đây là kết quả tính toán từ cơ cấu vốn và số dự án do Savills công bố, không phải mức vốn đầu tư tuyệt đối của từng dự án.

Điều này cũng lý giải vì sao phân khúc đất công nghiệp vẫn giữ vai trò quan trọng trong thu hút các dự án sản xuất quy mô lớn, dù số lượng dự án mới thấp hơn nhà xưởng.

Cuộc cạnh tranh không còn chỉ nằm ở diện tích và giá thuê

Theo Savills, nhu cầu của các doanh nghiệp sản xuất đang chuyển dịch theo hướng đề cao hiệu quả vận hành, khả năng tiếp cận hạ tầng và thời gian đưa dự án vào hoạt động.

Những yếu tố như nguồn điện ổn định, hệ thống giao thông kết nối, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững ngày càng có ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn địa điểm đầu tư.

Trong bối cảnh đó, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang phát triển theo hai hướng bổ trợ nhau: Nhà xưởng xây sẵn đáp ứng nhu cầu triển khai nhanh và linh hoạt, trong khi đất công nghiệp tiếp tục thu hút những dự án có quy mô vốn lớn và yêu cầu đầu tư chuyên biệt.

Đối với các chủ đầu tư khu công nghiệp, số liệu của Savills cũng đặt ra yêu cầu đa dạng hóa sản phẩm, thay vì chỉ tập trung cung cấp quỹ đất cho thuê. Khả năng phát triển nhà xưởng phù hợp với nhiều nhóm doanh nghiệp, đồng thời duy trì quỹ đất và hạ tầng phục vụ các dự án lớn, sẽ là một trong những yếu tố tạo lợi thế cạnh tranh.

Từ góc độ thị trường, tỷ trọng 62% dự án lựa chọn nhà xưởng không đồng nghĩa đất công nghiệp đang mất sức hút. Ngược lại, việc hai phân khúc chiếm ưu thế ở hai chỉ tiêu khác nhau cho thấy nhu cầu bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang trở nên đa dạng hơn.

Nhà xưởng dẫn đầu về số lượng dự án, còn đất công nghiệp dẫn đầu về quy mô vốn. Đây chính là điểm đáng chú ý trong bức tranh nhu cầu sản xuất mới, đồng thời phản ánh xu hướng thị trường chuyển từ cung cấp mặt bằng đơn thuần sang đáp ứng những chiến lược đầu tư ngày càng khác biệt của doanh nghiệp.