Bất động sản 2026 và những biến số khó lường về lãi suất

Tín dụng vẫn tăng, nhưng không còn “dễ thở”

Tính đến 30/11/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt 2.001.900 tỷ đồng, theo số liệu mới nhất của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Con số này đánh dấu lần đầu tiên tín dụng địa ốc vượt mốc 2 triệu tỷ đồng, tăng đều từ mức 1.563.481 tỷ đồng của quý I/2025 lên hơn 2 triệu tỷ đồng vào cuối quý IV.

Đà tăng này cho thấy dòng vốn vẫn chảy vào thị trường khi nhiều dự án bước vào giai đoạn mở bán và đẩy nhanh thi công. Tuy nhiên, bước sang năm 2026, bức tranh không còn thuần túy là câu chuyện tăng trưởng.

Theo nhận định của Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), tín dụng bất động sản năm 2026 nhiều khả năng tiếp tục tăng do nhu cầu vốn trung và dài hạn gia tăng. Song, khả năng tiếp cận vốn sẽ không còn thuận lợi như năm trước.

Định hướng điều hành hiện nay là duy trì tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức khoảng 24–25% tổng dư nợ. Trong bối cảnh rủi ro nợ xấu của nhóm ngành này có xu hướng gia tăng, dòng vốn dù không bị “khóa van” nhưng chắc chắn sẽ được kiểm soát chặt hơn để tránh kịch bản tăng nóng lặp lại.

Ở phía cầu, đề xuất siết tỷ lệ cho vay với bất động sản thứ hai (dù chưa chính thức) có thể ảnh hưởng đáng kể đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy. Khi kết hợp với dự báo mặt bằng lãi suất nhích lên, chi phí vốn của cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà sẽ cao hơn so với năm 2025.

Năm 2026 vì thế được xem là giai đoạn bản lề: tín dụng không còn tăng trưởng nóng, nhưng cũng chưa rơi vào trạng thái thắt chặt cực đoan. Bài toán nằm ở liều lượng điều tiết.

Bên cạnh kênh ngân hàng, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản đang bước vào chu kỳ phân hóa mạnh. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy năm 2025 thị trường đã từng bước phục hồi, đặc biệt trong nửa cuối năm, song vẫn chưa thực sự bền vững.

Ngân hàng tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong cung ứng vốn. Trong khi đó, trái phiếu bất động sản được phát hành có chọn lọc, chủ yếu thuộc về các doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt và chấp nhận mức lãi suất cao hơn. Cấu trúc phát hành phản ánh rõ tâm lý thận trọng của nhà đầu tư sau những biến động trước đó.

Bước sang 2026, áp lực chưa hề giảm. VCBS dự báo khối lượng trái phiếu đáo hạn sẽ tăng mạnh vào quý II và quý IV/2026, với tỷ trọng lớn thuộc về doanh nghiệp địa ốc. Trong khi đó, điều kiện phát hành mới có xu hướng siết chặt hơn, chi phí vốn cao hơn, khiến rủi ro tái cấp vốn gia tăng, đặc biệt với các doanh nghiệp đòn bẩy cao và dự án kém thanh khoản.

Dù vậy, đây cũng được xem là cơ chế thanh lọc tự nhiên của thị trường trong chu kỳ phát triển mới.

Lãi suất: Biến số nhạy cảm nhất

Ở góc nhìn vĩ mô, TS. Cấn Văn Lực – chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, cho rằng 2026 là năm tín dụng bất động sản được kiểm soát ở mức phù hợp hơn, giúp thị trường điều chỉnh về trạng thái cân bằng.

Theo ông, lãi suất tăng phản ánh chênh lệch cung – cầu vốn và định hướng phân bổ nguồn lực. Bất động sản không phải lĩnh vực được ưu tiên tuyệt đối khi nền kinh tế còn nhiều ngành cần vốn. Việc lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản cao hơn mặt bằng chung vì thế là điều dễ hiểu.

Cùng quan điểm thận trọng, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân (Trường Đại học Kinh tế TP.HCM) cho rằng các công cụ điều tiết hiện tại đủ sức hãm tốc rủi ro “bong bóng”, nhưng chưa thể triệt tiêu hoàn toàn nguy cơ dòng vốn giá rẻ tìm đường chảy vào địa ốc khi tâm lý “giá chỉ có lên” vẫn tồn tại.

Theo ông, thị trường luôn có xu hướng tìm “đường vòng”: Chuyển mục đích vay, vay qua doanh nghiệp liên quan, gia tăng tín dụng tiêu dùng có tài sản đảm bảo hoặc huy động qua hợp tác đầu tư, đặt cọc. Do đó, hiệu quả kiểm soát không chỉ phụ thuộc vào chính sách “siết – nới” mà còn nằm ở kỷ luật thẩm định của ngân hàng và chất lượng giám sát rủi ro.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh đánh giá quá trình phục hồi của thị trường trái phiếu bất động sản đang diễn ra thận trọng, nhịp độ còn nhẹ. Tuy nhiên, nếu xu hướng tích cực cuối năm 2025 được duy trì, thị trường có thể lấy lại vai trò là kênh dẫn vốn trung – dài hạn quan trọng cho nền kinh tế.

Ông nhấn mạnh Nhà nước cần giữ vai trò “nhạc trưởng”, song theo hướng linh hoạt và hiện đại, tập trung hoàn thiện khung pháp lý minh bạch, ổn định. Về phía doanh nghiệp, yêu cầu cấp thiết là minh bạch tài chính, công bố đầy đủ mục đích sử dụng vốn và năng lực trả nợ. Chỉ khi nhà đầu tư có đủ dữ liệu để đánh giá rủi ro, thị trường mới vận hành an toàn.