Bất động sản phát hành trái phiếu kỷ lục: ‘Núi nợ’ hơn 30.000 tỷ đổ về đâu?

Theo dữ liệu từ Chứng khoán MB (MBS), riêng tháng 4/2026, nhóm bất động sản đã phát hành khoảng 30.400 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ, chiếm tới 58,7% tổng giá trị phát hành toàn thị trường. Đây là mức cao nhất trong vòng 6 tháng và tăng tới 110,8% so với cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, dòng vốn vẫn tiếp tục đổ mạnh vào các “ông lớn” địa ốc. Vingroup dẫn đầu với giá trị phát hành 9.200 tỷ đồng, kỳ hạn 60 tháng, lãi suất 5,5%/năm. Tiếp theo là Vinhomes với 6.000 tỷ đồng, kỳ hạn 30 tháng, lãi suất lên tới 12,5%/năm.

Ngoài ra, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Minh An cũng huy động tới 7.500 tỷ đồng với lãi suất dao động 10 - 10,5%/năm. Không chỉ trong nước, các doanh nghiệp lớn còn mở rộng huy động vốn ra quốc tế. Đáng chú ý, Vingroup vừa phát hành thành công lô trái phiếu quốc tế trị giá 350 triệu USD với kỳ hạn 5 năm.

Dòng vốn tăng mạnh, nhưng áp lực trả nợ còn lớn hơn

Lũy kế 4 tháng đầu năm 2026, tổng giá trị TPDN phát hành đạt khoảng 93.300 tỷ đồng, tăng 26,3% so với cùng kỳ. Trong đó, bất động sản tiếp tục là nhóm ngành chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 58%.

Tuy nhiên, sự trở lại mạnh mẽ của kênh trái phiếu cũng kéo theo áp lực đáo hạn ngày càng lớn. MBS ước tính riêng quý II/2026 sẽ có khoảng 58.500 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, tăng 140% so với cùng kỳ và gấp 3,3 lần quý I/2026.

Đáng lo ngại, khoảng 23.000 tỷ đồng trong số này thuộc nhóm bất động sản. Điều đó đồng nghĩa nhiều doanh nghiệp địa ốc đang bước vào giai đoạn cao điểm trả nợ, trong bối cảnh thanh khoản thị trường vẫn chưa phục hồi hoàn toàn.

Áp lực càng lớn hơn khi thị trường ghi nhận nhiều trường hợp chậm thanh toán. Riêng tháng 4/2026 có 4 mã trái phiếu chậm trả gốc và lãi với tổng giá trị gần 2.900 tỷ đồng. Lũy kế đến hết tháng 4, tổng giá trị trái phiếu chậm nghĩa vụ thanh toán đã lên khoảng 31.500 tỷ đồng, tương đương 2,3% dư nợ TPDN toàn thị trường.

“Vay mới trả cũ” không còn là lối thoát bền vững

Theo các chuyên gia, rủi ro lớn nhất hiện nay không nằm ở việc doanh nghiệp phát hành nhiều trái phiếu, mà ở khả năng tạo dòng tiền thực để trả nợ.

Trong nhiều năm, không ít doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc nặng vào tín dụng ngân hàng và huy động trái phiếu để mở rộng quỹ đất, triển khai dự án. Khi thị trường tăng trưởng nóng, dòng vốn mới có thể tiếp tục xoay vòng. Nhưng khi thanh khoản suy giảm, áp lực đáo hạn lập tức trở thành gánh nặng.

Việc liên tục đảo nợ hoặc phát hành mới để trả nợ cũ chỉ là giải pháp ngắn hạn. Nếu doanh nghiệp không có dòng tiền bán hàng thực chất, rủi ro thanh khoản sẽ ngày càng nghiêm trọng, kéo theo suy giảm uy tín tín dụng và chi phí vốn tăng mạnh.

Các chuyên gia cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc khốc liệt. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính yếu, dự án tồn kho lớn hoặc sử dụng đòn bẩy quá cao sẽ đối mặt áp lực rất lớn trong 1 - 2 năm tới.

Trong bối cảnh đó, giới phân tích cho rằng các doanh nghiệp địa ốc không thể tiếp tục trì hoãn việc tái cấu trúc tài chính. Những dự án có giá bán quá cao nhưng thanh khoản thấp cần chấp nhận điều chỉnh giá để thu hồi dòng tiền. Các dự án dang dở nhưng thiếu nguồn lực phải chủ động tìm kiếm đối tác, hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng một phần nhằm giảm áp lực nợ vay.

Quan trọng hơn, doanh nghiệp muốn tồn tại dài hạn phải dựa vào năng lực vận hành và hiệu quả dự án, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay hay huy động từ nhà đầu tư.

Làn sóng phát hành trái phiếu tăng mạnh có thể cho thấy niềm tin thị trường đang dần hồi phục. Nhưng phía sau đó vẫn là “núi nợ” hàng chục nghìn tỷ đồng đang chờ đáo hạn. Và với nhiều doanh nghiệp bất động sản, giai đoạn khó khăn nhất có lẽ vẫn còn ở phía trước.