Bất động sản quý I/2026: Nguồn cung tăng vọt, thị trường chuyển sang thế 'đa cực'

Chiều 15/4, tại Hội nghị công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026 với chủ đề: “Biến động vĩ mô và chu kỳ tái cấu trúc”, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho hay trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm. Dù giảm nhẹ so với quý trước, con số này vẫn cao gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025, cho thấy tín hiệu phục hồi rõ rệt.

“Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung không còn tập trung cục bộ mà đang chuyển sang xu hướng đa cực, phân bổ đều hơn giữa các vùng miền. Khu vực miền Trung nổi lên như một điểm sáng khi chiếm tới 26% nguồn cung mới, nhờ lợi thế quỹ đất, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị”, VARS thông tin.

Song song đó, nguồn cung tiếp tục mở rộng ra vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn, phát triển theo mô hình đô thị định hướng giao thông (TOD), hướng tới tiêu chuẩn xanh và bền vững. Đây được xem là nền tảng hình thành các cực tăng trưởng mới cho thị trường trong trung và dài hạn.

Giá vẫn neo cao, căn hộ vừa túi tiền tiếp tục “vắng bóng”

Dù nguồn cung tăng mạnh, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào, đặc biệt là chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu.

Trong cơ cấu sản phẩm, căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo, lên tới 67% tổng nguồn cung mở bán mới. Tuy nhiên, sự dịch chuyển đáng chú ý đang diễn ra giữa các phân khúc.

Cụ thể, phân khúc căn hộ sang trọng và siêu sang chỉ còn chiếm khoảng 20%, giảm mạnh so với quý trước. Ngược lại, căn hộ cao cấp tăng vọt lên 53%, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị vệ tinh. Phân khúc trung cấp chiếm 27%, phần lớn đến từ các tỉnh, thành vùng ven TP.HCM.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ thương mại giá 2–3 tỷ đồng tiếp tục vắng bóng. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội nổi lên như một “điểm sáng” khi có hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, phần nào bù đắp khoảng trống của thị trường.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, nhà ở xã hội đang dần trở thành “trụ đỡ” quan trọng, vừa đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa góp phần ổn định cấu trúc cung – cầu.

Diễn biến giá cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ rệt giữa các phân khúc và khu vực. Trên thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ do chi phí đầu vào được kết chuyển vào giá thành.

Trong khi đó, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện xu hướng điều chỉnh cục bộ. Đáng chú ý, thanh khoản không còn phụ thuộc vào mức giá cao hay thấp, mà ngày càng gắn chặt với giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền của sản phẩm.

Người mua thận trọng, thanh khoản giảm nhẹ

Dữ liệu chỉ số giá của VARS cho thấy, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán cùng với áp lực lãi vay duy trì ở mức cao, tâm lý người mua trong quý I/2026 trở nên thận trọng hơn.

Tại Hà Nội, giá trên thị trường thứ cấp ghi nhận xu hướng điều chỉnh nhẹ. Trong bối cảnh giá chào bán vẫn neo cao, mức giá giao dịch thực tế linh hoạt hơn, thời gian chốt giao dịch kéo dài, phản ánh việc nhà đầu tư đang phải điều chỉnh kỳ vọng để cải thiện dòng tiền.

Ngược lại, tại TP.HCM và Đà Nẵng, giá vẫn duy trì xu hướng tăng, lần lượt khoảng 2% và 4% theo quý, nhờ kỳ vọng vào quy hoạch, hạ tầng và dư địa tăng giá trong dài hạn.

Về thanh khoản, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý I, tương đương tỷ lệ hấp thụ 47% trên nguồn cung sơ cấp và 58% trên nguồn cung mới. Dù giảm nhẹ so với quý trước do yếu tố mùa vụ, mức hấp thụ này vẫn được đánh giá là khả quan.

Theo các chuyên gia, “bệ đỡ” quan trọng của thị trường hiện nay vẫn là nhu cầu ở thực, kết hợp với các chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt từ phía chủ đầu tư.