Bùng nổ nguồn cung nhà liền thổ vệ tinh TP.HCM: Bà Rịa – Vũng Tàu tăng gấp 3,8 lần, Bình Dương chuẩn bị bung gần 11.000 căn

Bà Rịa – Vũng Tàu: Nguồn cung tăng vọt, giao dịch phục hồi mạnh

Báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield cho thấy thị trường nhà ở liền thổ tại các đô thị vệ tinh của TP.HCM đang bước vào chu kỳ tái tăng tốc, với sự nổi lên rõ nét của Bà Rịa - Vũng Tàu và Bình Dương trong quý 4/2025.

Trong quý 4/2025, Bà Rịa – Vũng Tàu ghi nhận 1.012 sản phẩm nhà liền thổ mở bán, tăng gấp 3,8 lần so với thời điểm giữa năm (267 căn). Nguồn cung chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án nằm gần các trục giao thông trọng điểm tại Long Điền, Phú Mỹ, cùng một dự án nổi bật ra mắt trong quý.

Thanh khoản cũng cho thấy tín hiệu hồi phục rõ rệt. Toàn tỉnh ghi nhận 481 căn được giao dịch, tăng 37,4% so với quý 3/2025. Các dự án hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng như Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và Sân bay Long Thành là tâm điểm thu hút dòng tiền.

Động lực chính của thị trường đến từ phân khúc nhà phố và shophouse, phục vụ nhu cầu tích sản dài hạn, đón đầu các trục phát triển du lịch và công nghiệp. Trong bối cảnh kinh tế - địa chính trị toàn cầu còn nhiều biến động, nhà liền thổ tiếp tục được xem là kênh trú ẩn trước áp lực lạm phát.

Về giá bán, mức sơ cấp trung bình đạt 3.190 USD/m² trong quý 4/2025, giảm 545 USD/m² so với quý trước. Tuy nhiên, thị trường ghi nhận sự phân hóa rõ rệt theo định vị sản phẩm. Các dự án như Salacia hay Gold Coast gần như giữ giá ổn định, trong khi sản phẩm tại Blanca City được chào bán ở mức cao, dao động 5.819 – 6.579 USD/m².

Bình Dương: Điều tiết nguồn cung, chuẩn bị chu kỳ mới

Trái với đà tăng mạnh của Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Dương trong quý 4/2025 chỉ ghi nhận 166 căn mở bán mới, giảm mạnh so với 1.620 căn ở quý 3. Diễn biến này cho thấy chiến lược điều tiết nguồn cung sau giai đoạn bùng nổ trước đó.

Thủ Dầu Một và Bến Cát tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ lợi thế kết nối hạ tầng và gần các cụm công nghiệp. Cơ cấu sản phẩm nghiêng mạnh về shophouse (71%), còn lại 29% là nhà phố liền kề, không có nguồn cung biệt thự mới. Các chủ đầu tư tham gia thị trường chủ yếu là những tên tuổi lớn như Gamuda Land và Becamex TDC.

Lượng hấp thụ mới đạt 166 căn, duy trì thanh khoản sau khi thị trường tiêu thụ tới 1.430 căn trong quý 3/2025. Nguồn cầu hiện tập trung vào các dự án có vị trí gần khu công nghiệp và hạ tầng chiến lược.

Giá sơ cấp trung bình tại Bình Dương đạt 2.521 USD/m², giảm 13,5% so với quý trước. Các giao dịch chủ yếu đến từ sản phẩm trung cấp, trong khi phân khúc cao cấp phần lớn đã hoàn tất bán hàng ở giai đoạn trước, phản ánh rõ sự phân hóa theo phân kỳ phát triển.

Hạ tầng mở chu kỳ tăng trưởng mới

Triển vọng trung hạn cho thấy hạ tầng sẽ tiếp tục là yếu tố định hình chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường nhà ở vệ tinh TP.HCM.

Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, nguồn cung tương lai dự kiến khoảng 1.536 căn, tập trung tại Long Điền, Bà Rịa và Phú Mỹ. Các dự án ven biển và dọc trục giao thông trọng điểm được kỳ vọng tăng tốc khi cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và Sân bay Long Thành hoàn thiện.

Trong khi đó, Bình Dương được dự báo sẽ bước vào giai đoạn bổ sung nguồn cung quy mô lớn trong giai đoạn 2026–2027 với khoảng 10.746 căn liền thổ. Nổi bật là dự án One Era của Kim Oanh Land tại Thuận An (10.000 căn) và Biconsi Riverside của Bcons tại Tân Uyên (284 căn). Các dự án này hưởng lợi trực tiếp từ các tuyến hạ tầng chiến lược như Vành đai 3 TP.HCM, Vành đai 4 TP.HCM và Cao tốc TP.HCM - Chơn Thành.

Dòng tiền đang quay lại các đô thị vệ tinh, nhưng thay vì tăng nóng như các chu kỳ trước, thị trường hiện vận động theo hướng chọn lọc, phân hóa và bám sát tiến độ hạ tầng. Đây có thể là nền tảng cho một chu kỳ tăng trưởng mới bền vững hơn và thực chất hơn của phân khúc nhà liền thổ khu vực phía Nam.