Bùng nổ nguồn cung nhưng giá vẫn neo đỉnh: Bất động sản 2026 đi về đâu?

Năm 2025 khép lại với một nghịch lý lớn của thị trường bất động sản: Nguồn cung tăng vọt nhưng giá vẫn tiếp tục leo thang. Hàng loạt dự án tái khởi động, mở bán dồn dập, song mặt bằng giá không những không giảm mà còn thiết lập kỷ lục mới, đặc biệt tại hai đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Căn hộ trên 100 triệu đồng/m² không còn là cá biệt. Thị trường không thiếu hàng, chỉ thiếu người mua đủ khả năng chi trả.

Vì sao cung tăng mà giá không giảm?

Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới – mức cao nhất kể từ năm 2019 và tiệm cận đỉnh cung của chu kỳ trước. Đây được xem là tín hiệu thị trường đã “mở khóa” sau thời gian dài tắc nghẽn pháp lý.

Tuy nhiên, bức tranh không đồng đều. Phần lớn nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp, thấp tầng giá trị lớn, trong khi nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm. Khoảng 25% căn hộ mở bán mới có giá trên 100 triệu đồng/m², vượt xa khả năng tiếp cận của đa số người mua ở thực.

Chính sự lệch pha này khiến thị trường không rơi vào dư cung thực sự, mà chuyển sang trạng thái “có hàng nhưng kén người mua”.

Theo logic thị trường truyền thống, cung tăng mạnh sẽ tạo áp lực giảm giá. Nhưng giai đoạn 2024–2025 lại diễn ra theo chiều ngược lại.

Có ba yếu tố chính giữ giá neo cao. Thứ nhất, nhu cầu bị dồn nén. Giai đoạn 2022–2024, nguồn cung sụt giảm mạnh do vướng mắc pháp lý khiến nhu cầu mua ở thực và đầu tư dài hạn bị “đóng băng”. Khi thị trường mở lại, một phần cầu lập tức quay trở lại, hấp thụ đáng kể lượng hàng mới.

Thứ hai, chi phí đầu vào tăng. Giá đất, chi phí vốn, chi phí tuân thủ pháp lý và yêu cầu chất lượng cao hơn khiến chủ đầu tư khó quay về mặt bằng giá cũ. Dư địa giảm giá sâu vì thế rất hạn chế.

Thứ ba, kỳ vọng kinh tế tích cực. Lãi suất duy trì ở mức tương đối thấp trong phần lớn năm 2025, hạ tầng được thúc đẩy mạnh, tạo neo tâm lý cho cả bên mua lẫn bên bán. Thị trường không còn “sốt nóng”, nhưng cũng chưa xuất hiện lực đủ mạnh để kéo giá đi xuống.

Theo báo cáo chiến lược 2026 của VinaCapital, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng hơn 30% trong năm 2025 và tăng trên 50% kể từ năm 2023. Động lực chính đến từ tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài nhiều năm.

2026–2027: Chu kỳ tăng mới hay pha điều chỉnh?

VinaCapital cho rằng giai đoạn 2026–2027 không phải là một chu kỳ tăng giá mới, mà là pha gia tăng nguồn cung nhằm giải tỏa áp lực tích tụ trước đó.

Hai yếu tố có thể khiến giá điều chỉnh nhẹ trong năm 2026. Một là, nguồn cung gia tăng mạnh. Hàng loạt dự án được gỡ vướng pháp lý, riêng tại Hà Nội có gần 300 dự án nhà ở thương mại đang được tháo gỡ để tái khởi động. Khi cung thực chất tăng lên, áp lực cạnh tranh sẽ rõ nét hơn.

Hai là, chi phí vốn tăng. Lãi suất vay mua nhà đã tăng khoảng 1 điểm phần trăm trong năm 2025, lên khoảng 11% cuối năm. Ngưỡng 12–13%/năm vốn được xem là “ranh giới tâm lý” với nhà đầu tư lướt sóng. Khi lãi suất tiệm cận mức này, hoạt động đầu cơ sẽ chậm lại.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy giá chung cư năm 2025 tăng 20–30% so với năm trước, có nơi tăng tới 40%. Tại Hà Nội, giá căn hộ mới đã vượt 100 triệu đồng/m²; tại Thành phố Hồ Chí Minh, mức trung bình lên tới 111 triệu đồng/m².

Nguy cơ bội thực sản phẩm cao cấp

Theo dự báo của BHS Group, giai đoạn 2026–2027 sẽ chứng kiến làn sóng nguồn cung lớn, chủ yếu đến từ khu vực vùng ven các đô thị lớn – nơi còn quỹ đất rộng và giá “mềm” hơn so với nội đô.

Tuy nhiên, rủi ro nằm ở chỗ phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế, trong khi nhà ở bình dân và trung cấp vẫn thiếu hụt. Bài học của giai đoạn 2018 đang lặp lại: nguồn cung đạt đỉnh nhưng thanh khoản không theo kịp.

Tâm lý thị trường thứ cấp hiện khá thận trọng: người bán không muốn giảm giá, người mua không dám xuống tiền. Nếu nguồn cung cao cấp ồ ạt trở lại trong khi sức mua không tăng tương ứng, nguy cơ “bội thực cục bộ” là hiện hữu.

Giới chuyên gia nhận định bất động sản đang bước vào giai đoạn chuyển nhịp – từ tăng trưởng dựa vào kỳ vọng sang vận hành dựa trên giá trị thực, nhu cầu thực và năng lực tài chính thực.

Chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực cho rằng dòng vốn trong giai đoạn tới nên tập trung vào ba phân khúc: Nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp, và mô hình TOD (đô thị gắn với hạ tầng giao thông).

Tín dụng toàn nền kinh tế vẫn tăng trưởng khoảng 15%, cho thấy dòng tiền không thiếu. Nhưng dòng tiền sẽ chỉ chảy vào dự án minh bạch pháp lý, vị trí tốt và phù hợp nhu cầu thực.

Cùng với việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai trong năm 2026, thị trường được kỳ vọng sẽ minh bạch hơn, giúp nhà đầu tư tránh bẫy thông tin và định giá ảo.

Sau khi chạm đỉnh nguồn cung, bất động sản Việt Nam không đứng trước một cú sụp đổ, nhưng cũng khó lặp lại kịch bản tăng nóng.

Năm 2026 nhiều khả năng sẽ là năm của thanh lọc và phân hóa. Dự án tốt vẫn bán được, nhưng không còn cảnh “mở bán là hết hàng”. Giá có thể đi ngang hoặc điều chỉnh nhẹ ở một số phân khúc, đặc biệt là cao cấp.

Trong làn sóng cung mới đang dâng lên, rủi ro thanh khoản và lệch pha cung – cầu sẽ lộ diện rõ nhất. Chỉ những nhà đầu tư tỉnh táo, biết tìm về vùng giá trị thực thay vì chạy theo “hàng hiệu giá ảo”, mới có thể trụ vững trong chu kỳ mới của thị trường.