Căn hộ Hà Nội lập đỉnh gần 300 triệu/m2, thị trường ngày càng xa tầm với

Theo báo cáo của BHS Group, trong quý I/2026, nguồn cung sơ cấp căn hộ trên cả nước đạt hơn 24.100 sản phẩm, tập trung chủ yếu tại Hưng Yên (35%), Hà Nội (19%) và TP. HCM (18%). Riêng Hà Nội và Hưng Yên chiếm hơn một nửa tổng nguồn cung toàn thị trường.

Trong kỳ, thị trường ghi nhận 25 dự án hoặc phân khu mới được mở bán, cung cấp hơn 9.400 căn hộ. Lượng giao dịch đạt hơn 17.200 căn, trong đó nguồn cung mới chiếm khoảng 43%. Hưng Yên dẫn đầu về thanh khoản nhờ nguồn cung dồi dào từ các dự án mới.

Tại Hà Nội, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 4.600 căn, giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, lượng giao dịch vẫn đạt gần 3.400 căn, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 73,5%.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ 5 dự án hoặc phân khu mới, tập trung tại các khu vực như Dương Nội, Đông Anh và Tương Mai. Trong khi đó, một số khu vực như Phúc Lợi hay Tây Hồ dù có nguồn cung nhưng giao dịch khá hạn chế.

Đáng chú ý, cơ cấu thị trường đang lệch mạnh về phân khúc cao cấp. Căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tới gần 95% tổng nguồn cung trong quý, trong khi căn hộ hạng B ngày càng khan hiếm.

Mặt bằng giá tiếp tục tăng cao khi thị trường gần như không còn căn hộ dưới 55 triệu đồng/m2. Giá chào bán trung bình trong quý I/2026 đạt hơn 123 triệu đồng/m2, tăng gần 1,5% so với quý trước và tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm 2025.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới chủ yếu là các dự án cao cấp, trong khi phân khúc trung cấp và bình dân gần như vắng bóng.

Một số khu vực như Tây Hồ, Nghĩa Đô, Phú Thượng và Đông Anh đang ghi nhận mức giá sơ cấp cao nhất. Cá biệt, một dự án tại Tây Hồ có giá lên tới 284,5 triệu đồng/m2, thiết lập mặt bằng giá mới trên thị trường.

Trong khi đó, tại TP.HCM, nguồn cung sơ cấp quý I/2026 đạt gần 4.300 căn, tập trung chủ yếu tại khu vực TP.HCM và Bình Dương cũ. Thị trường chỉ ghi nhận 3 dự án mới, cung cấp hơn 1.500 căn hộ.

Lượng giao dịch đạt hơn 3.300 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 78%, nhưng giảm mạnh so với quý trước. Căn hộ hạng A và hạng sang vẫn chiếm ưu thế, trong khi phân khúc giá thấp bắt đầu xuất hiện trở lại tại một số khu vực, chủ yếu với mức giá dưới 45 triệu đồng/m2.

Về giá bán, thị trường sơ cấp TP.HCM có xu hướng đi ngang sau giai đoạn giảm từ nửa cuối năm 2025. Một số khu vực như Đa Kao, Bình Trưng và Long Bình ghi nhận mức giá cao nhất trong quý.

Diễn biến này cho thấy thị trường căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục phân hóa rõ nét, với xu hướng lệch về phân khúc cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền vẫn còn thiếu hụt.