CEO AFA Capital: ‘Long mạch’ đầu tư 2026 không nằm ở đất nền vùng ven, mà ở con số 5% dòng tiền

Nghịch lý danh mục "trăm tỷ" nhưng... không có tiền

Chia sẻ tại Diễn đàn Tài chính & Đầu tư Bất động sản (REFI Forum 2026) diễn ra ngày 28/3, ông Nguyễn Minh Tuấn – CEO AFA Capital, đưa ra một quan sát thực tế từ quá trình tư vấn quản lý tài sản: Tại Việt Nam, tài sản ròng càng lớn, tỷ lệ tập trung vào bất động sản càng cao. Con số này thường dao động từ 80-90%, thậm chí có những cá nhân dồn toàn bộ 100% trứng vào một giỏ bất động sản.

Theo ông Tuấn, tâm lý này xuất phát từ thói quen coi bất động sản là "vịnh tránh bão" an toàn tuyệt đối trong quá khứ, khi thị trường tài chính chưa phát triển và áp lực lãi suất vay vốn chưa rõ rệt như hiện nay. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, cấu trúc này đang bộc lộ những lỗ hổng chết người.

"Nhiều anh chị sở hữu danh mục lên đến hàng trăm tỷ đồng, nhưng đa phần lại là những bất động sản không tạo ra giá trị sử dụng, thanh khoản rất kém. Họ mua những mảnh đất ở rất xa rồi để đó, kỳ vọng một ngày nào đó giá sẽ tăng. Đó là một trạng thái tài chính cực kỳ rủi ro," CEO AFA Capital nhấn mạnh.

Công thức 70/30 và tầng đáy bền vững

Để tối ưu hóa tài sản trong kỷ nguyên mới, ông Tuấn đề xuất một tỷ lệ chuẩn mực theo thông lệ quốc tế nhưng có sự điều chỉnh phù hợp với thực tế Việt Nam: 70% Bất động sản và 30% Tài sản tài chính.

Tuy nhiên, điểm mấu chốt không chỉ nằm ở con số 70%, mà là cách "xây" 70% đó như thế nào. Ông Tuấn ví cấu trúc tài sản như một kim tự tháp:

-Tầng đáy: Là những bất động sản mang tính chất bền vững, có khả năng tạo ra dòng tiền ngay lập tức.

-Tầng trên: Sau khi có nền móng dòng tiền vững chắc mới nghĩ đến các phân khúc đầu cơ, đất nền vùng ven hoặc những tài sản chờ tăng giá trong tương lai.

'Long mạch' 5% - Chìa khóa thay đổi vị thế tài chính

Đi sâu vào giải pháp cho những nhà đầu tư đang "mắc kẹt" trong các danh mục nghìn tỷ nhưng thiếu thanh khoản, ông Tuấn tiết lộ về những dự án tái cấu trúc mà AFA Capital đang thực hiện.

Mục tiêu cốt lõi của việc tái cấu trúc là chuyển đổi các "tài sản chết" thành tài sản sinh lời với mức lợi suất mục tiêu từ 4-5%/năm.

"Tôi có những khách hàng tập trung hoàn toàn vào công việc chuyên môn, họ có hàng trăm tỷ nhưng không đi mua đất xa xôi để chờ thời. Thay vào đó, chúng tôi đưa ra mục tiêu thu về 5% dòng tiền hàng năm trên tổng danh mục. Hãy thử tính, với 100 tỷ đồng, mỗi năm bạn có 5 tỷ đồng tiền mặt chảy vào túi, tình hình tài chính của bạn lúc đó đã hoàn toàn khác biệt", ông Tuấn phân tích.

Theo chuyên gia AFA Capital, việc sở hữu một dòng tiền đều đặn từ bất động sản không chỉ giúp nhà đầu tư an tâm về mặt tâm lý mà còn tạo ra lợi thế cực lớn để tái đầu tư hoặc nắm bắt các cơ hội khi thị trường biến động. Đã đến lúc nhà đầu tư Việt cần thay đổi tư duy: Từ "ôm đất chờ tăng giá" sang "quản trị tài sản tạo dòng tiền".