CEO REFI: Điểm cân bằng cung cầu BĐS sẽ xuất hiện trong năm 2026, thị trường chuyển dịch về tay người mua

Giai đoạn 2022 - 2026: Lãi suất là bệ phóng

Chiều nay 30/3, Hội thảo “Kiến tạo giá trị bền vững cho thị trường bất động sản” do hệ sinh thái truyền thông Người Quan Sát tổ chức đã diễn ra tại khách sạn Melia (Hà Nội).

Trình bày tham luận tại hội thảo, ông Tô Anh Hùng - CEO REFI - chia sẻ trước đây chúng ta thường rỉ tai nhau rằng một chu kỳ BĐS sẽ kéo dài từ 8 đến 10 năm. Tuy nhiên, với những biến động vĩ mô hiện nay, độ dài của một chu kỳ đã thay đổi và ngắn hơn rất nhiều.

Nhìn lại giai đoạn từ năm 2022 đến nay, thị trường có nhiều diễn biến đáng chú ý.

-Giai đoạn 2022 – 2023: Thị trường chịu áp lực lớn khi Ngân hàng Nhà nước có 2 lần tăng lãi suất điều hành mạnh mẽ. Đến tháng 3/2023, chính sách đảo chiều, cơ quan quản lý bắt đầu các đợt giảm lãi suất liên tiếp.

- Giai đoạn 2024 – 2025: Nhờ mặt bằng lãi suất duy trì ở mức rất hấp dẫn, thị trường chứng kiến sự phục hồi rõ nét về giá. Dù các vướng mắc pháp lý khiến nhiều dự án chưa thể ra hàng ngay, nhưng giá BĐS tại Hà Nội và TP.HCM vẫn liên tục lập đỉnh mới trong "pha tăng trưởng".

-Cuối năm 2025 – đầu năm 2026: Đến quý 4/2025, áp lực thanh khoản xuất hiện khiến lãi suất có dấu hiệu nhích tăng trở lại. Bước sang quý 1/2026, thị trường toàn cầu biến động do giá dầu và áp lực lạm phát, đưa thị trường BĐS vào một giai đoạn thử thách mới.

Tại sao nguồn cung được báo cáo rất nhiều nhưng giá vẫn tăng mạnh? CEO REFI cho rằng, bản chất nằm ở chỗ, hầu hết các dự án trong năm 2024 - 2025 mới chỉ dừng lại ở mức "đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai" trên giấy tờ, chứ nguồn cung thực tế bàn giao ra thị trường rất khan hiếm. Gặp nguồn cầu lớn và lãi suất rẻ, giá BĐS bị đẩy lên cao.

REFI nhận định điểm cân bằng giữa nguồn cung và nguồn cầu sẽ chính thức xuất hiện trong năm 2026, đặc biệt là vào quý 3 và quý 4/2026 kéo dài sang năm 2027, khi một lượng lớn dự án thực tế tại Hà Nội và TP.HCM đủ điều kiện bàn giao và bung hàng đồng loạt.

Cục diện thay đổi: Thị trường từ "người bán" chuyển sang "người mua"

Một chu kỳ BĐS luôn có 4 giai đoạn rõ rệt (Phục hồi - Tăng trưởng - Bong bóng/Đỉnh điểm - Suy thoái). Tương ứng với đó là sự hoán đổi vị thế giữa người bán và người mua:

-Thị trường của người bán (Giai đoạn 2024 - 2025): Người bán nắm đằng chuôi. Tại Hà Nội và TP.HCM, giá BĐS thay đổi theo tuần, theo tháng. Người mua không có quyền mặc cả, chủ nhà/chủ đầu tư thích phát giá nào thì người mua phải theo giá đó.

-Thị trường của người mua (Từ năm 2026 trở đi): Khi nguồn cung thực tế ồ ạt đổ bộ vào quý 3 - quý 4/2026, lợi thế lập tức chuyển sang tay người mua.

CEO REFI chỉ rõ những lợi thế lớn của người mua từ năm 2026.

Trên thị trường thứ cấp, việc đàm phán, ép giá trở nên dễ dàng hơn bao giờ hết. Người mua có nhiều lựa chọn và nắm quyền chủ động quyết định. Điều mà các nhà đầu tư “tiền tươi thóc thật" đã kiên nhẫn chờ đợi từ rất lâu.

Còn trên thị trường sơ cấp, các chủ đầu tư buộc phải bước vào cuộc đua ưu đãi để kích cầu. Không chỉ dừng lại ở việc chiết khấu giá, các doanh nghiệp phải tung ra các giải pháp tài chính đột phá: hỗ trợ lãi suất kéo dài, giãn tiến độ thanh toán tối đa, tặng gói quản lý dịch vụ hoặc hỗ trợ cam kết cho thuê, vận hành tài sản.

Chân dung khách hàng tương lai: Sự trỗi dậy của thế hệ Gen Z

Để đầu tư hiệu quả từ năm 2026, theo vị chuyên gia chúng ta phải trả lời được câu hỏi: Tương lai chúng ta sẽ bán hoặc cho ai thuê tài sản này? Câu trả lời chính là thế hệ trẻ, đặc biệt là Gen Z.

Vị chuyên gia chỉ rõ xu hướng lựa chọn BĐS đặc trưng của thế hệ Gen Z:

- Về vị trí: Họ sẵn sàng dịch chuyển ra xa trung tâm đắt đỏ, ưu tiên những khu vực có sự kết nối hạ tầng giao thông công cộng mạnh mẽ, đặc biệt là phát triển theo mô hình TOD.

-Về thiết kế: Diện tích căn hộ có thể nhỏ hơn để vừa vặn với túi tiền, nhưng thiết kế bắt buộc phải thông minh, linh hoạt và đa năng.

- Về tiện ích: Gen Z đặc biệt chuộng mô hình đô thị All-in-one (Tất cả trong một). Không gian sống phải tích hợp khu làm việc chung (Co-working space), phòng họp Zoom, internet tốc độ cao, cùng với hệ thống siêu thị, bệnh viện, công viên trong bán kính 15 phút di chuyển.

-Về tài chính: Họ áp dụng các phương thức linh hoạt để giảm tải áp lực như: Cho thuê lại một phần diện tích căn hộ để cùng chi trả khoản trả góp, hoặc lựa chọn hình thức mua chung tài sản với bạn bè thân thiết.

Theo các báo cáo quốc tế, thế hệ Gen Z đang có xu hướng mua nhà sớm hơn các thế hệ trước. Đến năm 2030, dự kiến 60% nhà mới tại Ấn Độ sẽ do thế hệ trẻ Gen Z và Gen Y nắm giữ. Đặc biệt, tỷ lệ phụ nữ đơn thân tự mua nhà tại các quốc gia phát triển đã chiếm tới 32%.