CEO REFI: Đô thị tích hợp là xu hướng quy hoạch của tương lai

Tại Hội thảo “Kiến tạo giá trị bền vững cho thị trường bất động sản”, ông Tô Anh Hùng, CEO REFI Việt Nam, đã đặt ra một góc nhìn đáng chú ý: trong kỷ nguyên “nhà là để ở”, giá trị thực của bất động sản không còn chỉ được đo bằng diện tích căn hộ, vị trí hành chính hay mức tăng giá kỳ vọng, mà nằm ở khả năng tạo lập một môi trường sống hoàn chỉnh, nơi cư dân có thể ở, làm việc, học tập, mua sắm, giải trí và chăm sóc sức khỏe trong cùng một hệ sinh thái.

Góc nhìn này phản ánh sự dịch chuyển sâu hơn của thị trường. Sau giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng giá và đòn bẩy tài chính, bất động sản đang bước vào chu kỳ mà người mua trở nên thực tế hơn. Họ không chỉ hỏi “giá bao nhiêu”, mà hỏi “sống ở đây có thuận tiện không”, “con cái học ở đâu”, “đi làm mất bao lâu”, “có công viên, bệnh viện, thương mại, cộng đồng cư dân hay không”. Chính những câu hỏi đó đang đưa mô hình đô thị tích hợp trở thành một xu hướng quy hoạch của tương lai.

Đô thị tích hợp đem lại giá trị sống cho cư dân

Theo ông Hùng, đô thị tích hợp là mô hình quy hoạch đồng bộ các chức năng sống, học tập, làm việc, mua sắm, giải trí và y tế trong một hệ sinh thái khép kín. Mô hình này tiệm cận tinh thần “Live-Work-Play” và “thành phố 15 phút”, nơi cư dân có thể tiếp cận các tiện ích thiết yếu như trường học, bệnh viện, công viên, thương mại trong thời gian di chuyển ngắn. Đây không chỉ là cách phát triển bất động sản, mà là cách tổ chức lại đời sống đô thị theo hướng hiệu quả, bền vững và nhân văn hơn.

Điểm khác biệt của đô thị tích hợp-nằm ở cách các tiện ích đó được đặt trong một cấu trúc sống có tính liên kết. Một công viên không chỉ để “làm đẹp phối cảnh”, mà phải là không gian sinh hoạt cộng đồng. Một trường học không chỉ là hạng mục cộng thêm, mà là yếu tố giữ chân cư dân trẻ. Một trung tâm thương mại không chỉ phục vụ tiêu dùng, mà góp phần tạo nhịp sống cho toàn khu. Khi các chức năng này vận hành đồng bộ, bất động sản không còn là một tài sản đơn lẻ, mà trở thành một phần của “tài sản đô thị”.

Nam Long là một ví dụ đáng chú ý. Theo báo cáo Vietcap, Nam Long sở hữu quỹ đất khoảng 550 ha tại TP.HCM, Tây Ninh/Long An, Đồng Nai, Hải Phòng và Cần Thơ; doanh nghiệp đã chuyển từ vị thế chủ đầu tư nhà ở vừa túi tiền sang phát triển căn hộ trung cấp, nhà phố và biệt thự tại các khu đô thị quy mô lớn.

Waterpoint là bằng chứng cho tư duy đó. Dự án không chỉ được phát triển như một khu nhà ở, mà được định vị như một đô thị tích hợp tại cửa ngõ phía Tây Nam TP.HCM, nơi giá trị của từng sản phẩm nhà ở được cộng hưởng bởi không gian xanh, mặt nước, tiện ích, cộng đồng và kết nối liên vùng. Southgate – Waterpoint giai đoạn 1 có quy mô 165 ha, gồm khoảng 2.700 căn thấp tầng, 1.360 căn hộ EHome và 3.400 căn hộ; trong khi Waterpoint giai đoạn 2 có quy mô 190 ha, dự kiến gồm khoảng 970 căn thấp tầng và 5.300 căn hộ.

Hạ tầng, TOD và thế hệ khách hàng mới tái định nghĩa chuẩn quy hoạch

Nếu đô thị tích hợp là mô hình không gian, thì hạ tầng và TOD là điều kiện để mô hình đó tạo ra giá trị dài hạn. Trong tham luận tại hội thảo, ông Tô Anh Hùng cũng nhấn mạnh yếu tố kết nối liền mạch giữa các khu vực chức năng bên trong dự án và hạ tầng giao thông bên ngoài. Khi kết hợp với định hướng TOD, cư dân có thể hưởng lợi từ metro, xe bus, các tuyến đường vành đai, qua đó giúp các đô thị tích hợp trở thành những cực tăng trưởng dân cư và kinh tế mới.

Đây chính là điểm khiến đô thị tích hợp trở thành xu hướng quy hoạch của tương lai. Một khu đô thị không nhất thiết phải nằm trong lõi trung tâm mới có giá trị, miễn là nó có thể tạo ra một hệ sinh thái sống độc lập tương đối, đồng thời kết nối hiệu quả với các cực kinh tế xung quanh. Khi đó, “vùng ven” không còn mang nghĩa xa xôi, mà có thể trở thành không gian mở rộng tự nhiên của đô thị lớn.

Sự thay đổi về nhu cầu của thế hệ khách hàng mới càng làm xu hướng này rõ nét hơn. Gen Z và Millennials không chỉ mua nhà để sở hữu, mà mua một lối sống. Họ quan tâm đến không gian xanh, khả năng làm việc từ xa, khu vực co-working, tiện ích thể thao, dịch vụ thông minh, kết nối giao thông công cộng và chi phí sống tổng thể. Theo tài liệu tham luận, thế hệ trẻ đang có xu hướng rời xa sự đắt đỏ của trung tâm thành phố, lựa chọn các đô thị vệ tinh hoặc vùng ngoại ô, đồng thời ưu tiên lối sống bộ hành, thân thiện môi trường và các dự án gần metro, xe bus nhanh.

Nhìn vào Waterpoint, từ vị trí tại Bến Lức, dự án có thể kết nối về TP.HCM qua cao tốc TP.HCM-Trung Lương, mở rộng về miền Tây theo trục Trung Lương-Mỹ Thuận-Cần Thơ, đồng thời hưởng lợi từ các tuyến vành đai và hạ tầng liên vùng đang tái cấu trúc không gian đô thị phía Tây Nam. Waterpoint nằm trên các trục kết nối về TP.HCM, sân bay Long Thành, Vũng Tàu, Cần Thơ. Chính nhờ vị trí này, dự án không chỉ là một khu đô thị để ở, mà có khả năng trở thành một cực cư trú mới, nơi cư dân vừa tiếp cận hệ sinh thái tiện ích nội khu, vừa kết nối thuận tiện với các trung tâm việc làm, dịch vụ, logistics và giao thương của toàn vùng.

Trong khi đó, Izumi City là ví dụ khác cho cách đô thị tích hợp có thể hưởng lợi từ kết nối liên vùng phía Đông TP.HCM-Đồng Nai-sân bay Long Thành. Dự án có quy mô 170 ha tại Biên Hòa, Đồng Nai, được Nam Long phát triển cùng đối tác Nhật Bản, gồm khoảng 2.900 căn thấp tầng và giai đoạn cao tầng về sau. Điểm mạnh của Izumi City nằm ở vị trí đón đầu mạng lưới hạ tầng đang hoàn thiện quanh Đồng Nai, từ cầu Long Hưng/Đồng Nai 2, cầu Cát Lái, cầu Phú Mỹ 2 đến các trục kết nối về TP.HCM, Nhơn Trạch, Long Thành và Bà Rịa – Vũng Tàu. Theo Vietcap, các kế hoạch phát triển hạ tầng tại Đồng Nai được kỳ vọng hỗ trợ trực tiếp cho Izumi City và Elyse Island/Paragon của Nam Long, qua đó biến khu vực này từ một vùng giáp ranh TP.HCM thành cực cư trú-dịch vụ mới của vùng Đông Nam Bộ. Với Izumi City, giá trị không chỉ nằm ở sản phẩm nhà ở ven sông, mà ở khả năng tham gia vào dòng dịch chuyển dân cư, việc làm và hạ tầng quanh tam giác TP.HCM-Biên Hòa-Long Thành.

Theo Vietcap, xu hướng này tạo ra lợi thế cho các chủ đầu tư có quỹ đất lớn, khả năng phát triển theo giai đoạn và tư duy dài hạn. Nhóm chuyên gia dự báo doanh số bán bất động sản năm 2026 của Nam Long tăng 21% lên 14.400 tỷ đồng, được hỗ trợ bởi các dự án có pháp lý hoàn thiện, vị trí chiến lược và chính sách bán hàng linh hoạt. Các dự án đóng góp chính gồm cụm Đồng Nai, Southgate, Mizuki Park và Sol Garden; riêng Southgate dự kiến chiếm 22% doanh số bán năm 2026, còn Waterpoint giai đoạn 2 bắt đầu đóng góp từ năm 2028.