Chỉ 1 tuần nữa, cho thuê căn hộ ngắn ngày phải tuân thủ quy định mới: Chủ hộ cần chuẩn bị gì và áp dụng tại địa phương nào?

Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định 19/2026/QD-UBND về quản lý sử dụng nhà chung cư, đánh dấu một bước ngoặt quan trọng sau nhiều năm tranh cãi kéo dài giữa cư dân và các nhà đầu tư. Quy định mới này không nhằm mục đích cấm đoán dịch vụ lưu trú ngắn hạn, mà thay vào đó là thiết lập một khuôn khổ pháp lý rõ ràng, yêu cầu mọi hoạt động phải tuân thủ đúng mục đích sử dụng và công năng căn hộ đã được phê duyệt.

Theo khung pháp lý mới, các chủ sở hữu căn hộ muốn tiếp tục tham gia vào kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày bắt buộc phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ pháp lý nghiêm ngặt.

Cụ thể, người cho thuê căn hộ phải thực hiện đăng ký kinh doanh, kê khai thuế, đảm bảo an ninh trật tự và tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy.

Một điểm đáng chú ý là chủ sở hữu phải ký hợp đồng thuê nhà rõ ràng với khách hàng, có thể thực hiện dưới hình thức hợp đồng điện tử, đồng thời thực hiện đăng ký tạm trú và thông báo lưu trú thông qua các nền tảng số như Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc ứng dụng VNEID.

Đối với các mô hình căn hộ du lịch, quy định mới bắt buộc chủ sở hữu phải đăng ký cơ sở lưu trú du lịch và tuân thủ mọi quy định pháp luật liên quan.

Bên cạnh đó, cơ chế quản lý và khai thác các phần diện tích chung trong chung cư như sảnh, bãi xe và khu thương mại cũng được làm rõ. Toàn bộ nguồn thu từ việc khai thác các khu vực này phải được đưa vào quỹ bảo trì của tòa nhà nhằm đảm bảo tính minh bạch và phục vụ lợi ích chung cho toàn thể cư dân.

Trách nhiệm vận hành cũng được siết chặt khi chủ sở hữu và đơn vị khai thác phải tuân thủ nội quy chung cư, tuyệt đối không làm ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt của cư dân xung quanh.

Nhằm đảm bảo quy định được thực thi hiệu quả, Ban quản trị nhà chung cư được trao quyền giám sát và phản ánh các vi phạm về cư trú, an ninh hoặc phòng cháy chữa cháy tới cơ quan chức năng.

Song song đó, Công an thành phố Hồ Chí Minh sẽ tăng cường công tác kiểm tra việc đăng ký cư trú, trong khi ngành xây dựng sẽ thực hiện đánh giá công tác quản lý chung cư của địa phương hàng năm.

Những hành vi vi phạm, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến kinh phí bảo trì, sẽ bị xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật. Sự chuyển dịch này cho thấy chính quyền đang hướng tới việc quản lý thị trường bằng một hệ thống chế tài chặt chẽ thay vì các biện pháp hành chính đơn thuần.

Về phía các chuyên gia, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), nhận định rằng việc pháp lý hóa mô hình cho thuê căn hộ ngắn hạn là điều cần thiết và đã được Hiệp hội kiến nghị nhiều lần trước đó.

Quy định này không chỉ giúp giảm thiểu các xung đột về tiếng ồn, quá tải tiện ích hay rủi ro an ninh do lượng khách ra vào liên tục, mà còn góp phần thúc đẩy du lịch đô thị phát triển chuyên nghiệp hơn. Quan trọng hơn, khung pháp lý mới sẽ đảm bảo sự hài hòa về lợi ích giữa ba bên: cư dân, chủ sở hữu căn hộ và khách thuê.

Tác động của Quyết định 19/2026 được dự báo sẽ tạo ra một cuộc sàng lọc mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư cá nhân trên thị trường. Những chủ căn hộ vận hành chuyên nghiệp, đáp ứng đầy đủ các điều kiện về pháp lý và an ninh sẽ có cơ hội hưởng lợi khi thị trường giảm bớt tình trạng cạnh tranh tự phát, thiếu lành mạnh.

Ngược lại, những nhà đầu tư nhỏ lẻ, hoạt động linh hoạt nhưng chưa hoàn thiện thủ tục hoặc không tuân thủ quy định sẽ buộc phải điều chỉnh chiến lược. Nhiều người trong số đó có thể sẽ phải chuyển sang hình thức cho thuê dài hạn hoặc rút lui hoàn toàn khỏi phân khúc này do không đáp ứng được các tiêu chuẩn khắt khe mới.