Doanh nghiệp địa ốc khát vốn, lãi suất trái phiếu bị đẩy lên 12,5%

Theo báo cáo mới công bố của MBS Research, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 4/2026 đạt khoảng 51,7 nghìn tỷ đồng, tăng 60% so với tháng trước và tăng 6% so với cùng kỳ năm 2025.

Đáng chú ý, nhóm bất động sản chiếm tới gần 59% tổng lượng phát hành, tương đương khoảng 30,4 nghìn tỷ đồng - mức cao nhất trong vòng nửa năm qua.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc đã đẩy mạnh huy động vốn để bổ sung dòng tiền triển khai dự án cũng như cơ cấu lại các khoản nợ đến hạn.

Trong đó, công ty Bất động sản Minh An huy động 7,5 nghìn tỷ đồng với lãi suất dao động 10-10,5%/năm.

Một số doanh nghiệp khác chấp nhận trả lãi suất cao để hút dòng tiền. Công ty CP Bất động sản BCONS PS phát hành trái phiếu kỳ hạn 4 năm với lãi suất 11,5%/năm, trong khi Công ty CP Phát triển bất động sản Văn Phú đưa ra mức lãi suất tối thiểu 10%/năm cho lô trái phiếu kỳ hạn 3 năm.

Dòng vốn trái phiếu tăng mạnh phản ánh nhu cầu vốn trung và dài hạn rất lớn của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh thị trường vẫn đang trong quá trình phục hồi. Tuy nhiên, song song với đó là áp lực trả nợ ngày càng lớn.

MBS Research ước tính trong quý II/2026 sẽ có khoảng 58,5 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đến hạn thanh toán, tăng tới 140% so với cùng kỳ năm trước và gấp hơn 3 lần quý I. Riêng phần còn lại của quý II, giá trị trái phiếu đáo hạn vào khoảng 30,5 nghìn tỷ đồng, trong đó nhóm bất động sản chiếm tới 75,6%, tương đương khoảng 23 nghìn tỷ đồng.

Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong phần còn lại của năm 2026 dao động khoảng 148.673-155.728 tỷ đồng. Riêng nhóm bất động sản chiếm hơn một nửa quy mô đáo hạn, với giá trị từ 81.314-86.311 tỷ đồng.

Điều này cho thấy bất động sản đang ở trạng thái “hai mặt”: vừa là nhóm dẫn đầu thị trường huy động vốn qua trái phiếu, vừa là lĩnh vực chịu áp lực trả nợ lớn nhất.

Trong khi đó, rủi ro nợ chậm trả vẫn chưa biến mất. Tháng 4 ghi nhận thêm 4 mã trái phiếu chậm thanh toán gốc và lãi với tổng giá trị gần 2,9 nghìn tỷ đồng. Lũy kế đến hết tháng 4, tổng giá trị trái phiếu chậm nghĩa vụ thanh toán đã lên khoảng 31,5 nghìn tỷ đồng, tương đương 2,3% dư nợ toàn thị trường.

Dù vậy, thị trường cũng ghi nhận xu hướng doanh nghiệp chủ động mua lại trái phiếu trước hạn nhằm giảm áp lực nợ. Theo VBMA, trong tuần từ 11-15/5, các doanh nghiệp đã mua lại khoảng 5.966 tỷ đồng trái phiếu. Tính chung từ đầu năm, tổng giá trị mua lại trước hạn đạt khoảng 48.622 tỷ đồng, dù vẫn giảm 7,5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nhóm ngân hàng tiếp tục dẫn đầu hoạt động mua lại trái phiếu trước hạn với khoảng 35.215 tỷ đồng, chiếm hơn 72% toàn thị trường. Theo MBS Research, riêng tháng 4, giá trị mua lại đạt 29,6 nghìn tỷ đồng, tăng 145% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ các ngân hàng như Techcombank.

Một điểm đáng chú ý khác là cấu trúc thị trường trái phiếu gần như chưa thay đổi khi phát hành riêng lẻ tiếp tục áp đảo.

Theo VBMA, từ đầu năm đến nay, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 94.569 tỷ đồng, trong đó phát hành riêng lẻ chiếm hơn 82%, tương đương gần 78 nghìn tỷ đồng. MBS Research cho biết riêng trong tháng 4, tỷ trọng phát hành riêng lẻ thậm chí lên tới 97,1%.

Trong khi đó, giao dịch trên thị trường thứ cấp có dấu hiệu chững lại. Giá trị giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ bình quân phiên trong tuần gần nhất đạt khoảng 5.642 tỷ đồng, giảm gần 20% so với tuần trước. Dù vậy, lũy kế từ đầu năm, tổng giá trị giao dịch trái phiếu riêng lẻ vẫn đạt khoảng 517 nghìn tỷ đồng.

Theo giới phân tích, diễn biến hiện nay cho thấy kênh trái phiếu doanh nghiệp đang phục hồi sau thời gian dài trầm lắng. Tuy nhiên, việc dòng vốn tiếp tục tập trung quá lớn vào bất động sản cũng làm gia tăng rủi ro thanh khoản nếu hoạt động bán hàng, dòng tiền và khả năng tái cơ cấu nợ của doanh nghiệp không được cải thiện tương ứng.