Dòng tiền đổ về đô thị vệ tinh, bất động sản bước vào chu kỳ sàng lọc mới

Tại tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội cho bất động sản Việt Nam”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho biết thị trường bất động sản Việt Nam đang ghi nhận sự gia tăng đáng kể về mức độ quan tâm từ nhà đầu tư quốc tế trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu có xu hướng dịch chuyển.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong giai đoạn 2023-2025, lượng tìm kiếm bất động sản từ khách nước ngoài đã tăng khoảng 28%. Diễn biến này phản ánh sức hút ngày càng rõ nét của thị trường Việt Nam, đặc biệt khi nền kinh tế duy trì được sự ổn định tương đối trong bối cảnh thế giới còn nhiều biến động. Đây được xem là một lợi thế quan trọng giúp Việt Nam nổi lên như điểm đến tiềm năng trong chiến lược phân bổ vốn của nhà đầu tư quốc tế.

Xét về phân bổ nhu cầu, dòng tiền ngoại có xu hướng tập trung vào các đô thị lớn thay vì dàn trải. TP.HCM hiện chiếm khoảng 40% lượng tìm kiếm từ khối ngoại, tiếp theo là Hà Nội với 22%. Các thành phố ven biển có lợi thế về du lịch và hạ tầng như Đà Nẵng, Nha Trang cũng thu hút khoảng 15% lượng quan tâm. Điều này cho thấy nhà đầu tư nước ngoài vẫn ưu tiên những thị trường có tính thanh khoản cao, hạ tầng phát triển và khả năng khai thác tốt.

Phân tích sâu hơn về khẩu vị đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng thị trường đã bước qua giai đoạn mua tài sản chủ yếu để chờ tăng giá. Thay vào đó, dòng tiền, đặc biệt là dòng vốn ngoại, đang có xu hướng lựa chọn những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định và giá trị khai thác thực.

Trong cơ cấu sản phẩm, phân khúc căn hộ tại các đô thị trung tâm tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với khoảng 48% lượng tìm kiếm. Nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào các dự án trung và cao cấp, có vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt và có thể khai thác cho thuê để tạo dòng tiền đều đặn.

Đáng chú ý, bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh đang nổi lên như một điểm đến mới của dòng tiền. Theo ông Tuấn, sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến vành đai, cao tốc và các dự án kết nối liên vùng, đang tạo ra sự thay đổi rõ rệt trong hành vi của nhà đầu tư. Không chỉ nhà đầu tư trong nước mà cả khối ngoại cũng bắt đầu dịch chuyển ra các khu vực vùng ven, nơi có quỹ đất lớn, mặt bằng giá còn hợp lý và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Mức độ dịch chuyển xu hướng này ước tính vào khoảng 20%.

Song song với đó, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn duy trì sức hút với khoảng 15% lượng tìm kiếm. Ông Tuấn đánh giá phân khúc này còn nhiều dư địa phát triển, đặc biệt trong bối cảnh du lịch Việt Nam phục hồi mạnh mẽ. Tuy nhiên, để khai thác hiệu quả, thị trường cần được phát triển theo hướng bài bản, chuyên nghiệp hơn nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh với các điểm đến trong khu vực như Thái Lan hay Dubai.

Từ các dữ liệu và diễn biến thực tế, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng nhà đầu tư nước ngoài đang ngày càng thiết lập những tiêu chuẩn khắt khe hơn khi tham gia thị trường. Các yếu tố như tính minh bạch pháp lý, quy mô và uy tín của chủ đầu tư, vị trí dự án gắn với hạ tầng logistics, cũng như khả năng thanh khoản và khai thác dòng tiền được đặt lên hàng đầu.

Xu hướng này phản ánh sự chuyển dịch mang tính bản chất của thị trường bất động sản Việt Nam. Nếu trước đây, thị trường phần nào phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá và dòng tiền đầu cơ ngắn hạn, thì hiện nay đang dần chuyển sang giai đoạn phát triển bền vững hơn, dựa trên giá trị thực và hiệu quả khai thác dài hạn. Điều này không chỉ góp phần nâng cao chất lượng thị trường mà còn tạo nền tảng vững chắc hơn để thu hút dòng vốn quốc tế trong thời gian tới.