Dự án khiến ‘đại gia điếu cày’ Lê Thanh Thản bị truy tố ‘lừa dối khách hàng’: Bẻ cong quy hoạch, 488 hộ vướng pháp lý

Ông Lê Thanh Thản, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc CTCP Sản xuất - Xuất nhập khẩu Bemes vừa bị truy tố với tội danh ‘lừa dối khách hàng’ liên quan đến dự án CT6 Kiến Hưng (quận Hà Đông cũ, Hà Nội). Dự án nhà ở này đã bị “bẻ cong” quy hoạch và để lại hệ lụy pháp lý nặng nề cho hàng trăm người mua nhà.

Quy hoạch gốc và hành trình "bẻ cong" quy hoạch

Theo hồ sơ, khu đất triển khai dự án CT6 Kiến Hưng có nguồn gốc là đất thuê để xây dựng nhà máy vật liệu. Năm 2000, Bemes ký hợp đồng thuê đất với cơ quan chức năng tỉnh Hà Tây (cũ). Sau đó, doanh nghiệp này đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phát triển dự án nhà ở cao tầng.

Quy hoạch chi tiết 1/500 dự án CT6 Kiến Hưng được UBND tỉnh Hà Tây phê duyệt trước thời điểm sáp nhập Hà Tây vào Hà Nội. Theo quy hoạch được duyệt, dự án gồm các khối nhà cao tầng với chỉ tiêu cụ thể về mật độ xây dựng, chiều cao, diện tích sàn, công năng từng hạng mục và hệ thống hạ tầng xã hội đi kèm như nhà trẻ, cây xanh, giao thông nội bộ.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, chủ đầu tư đã nhiều lần đề xuất điều chỉnh quy hoạch, xin thay đổi chỉ tiêu xây dựng. Các đề xuất này không được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Đây chính là điểm khởi đầu cho chuỗi vi phạm sau đó.

Theo cáo trạng, từ khoảng tháng 10/2010, Bemes bắt đầu tổ chức thi công dự án không đúng với quy hoạch và giấy phép xây dựng đã được phê duyệt. Thay vì tuân thủ các chỉ tiêu đã được chấp thuận, chủ đầu tư đã tự ý thay đổi cấu trúc công trình theo hướng gia tăng diện tích sàn và số lượng căn hộ.

Cụ thể, diện tích tầng hầm của dự án bị điều chỉnh tăng từ gần 5.800m2 lên hơn 6.800m2. Tại các khối nhà chính, diện tích xây dựng mỗi tháp đều bị “phình” đáng kể so với thiết kế ban đầu. Không dừng lại ở đó, dự án còn bị thay đổi cấu hình công trình khi giảm số tầng hầm, đồng thời bổ sung thêm tầng penthouse - hạng mục không có trong quy hoạch được duyệt.
Một số hạng mục hạ tầng xã hội bắt buộc theo quy hoạch, như khu nhà trẻ với diện tích hơn 700m2 đã bị loại bỏ trong quá trình thi công. Việc cắt giảm các công trình phục vụ cộng đồng để ưu tiên diện tích thương mại và căn hộ ở đã khiến quy hoạch tổng thể của khu nhà ở bị phá vỡ.

Đổi công năng và gia tăng “độ nén” dân số

Một trong những vi phạm nghiêm trọng được cơ quan tố tụng xác định là việc tự ý thay đổi công năng sử dụng công trình. Theo đó, tại một khối nhà trong dự án, chủ đầu tư đã chuyển đổi chức năng từ khách sạn sang căn hộ ở. Việc đổi công năng này kéo theo sự gia tăng đột biến về số lượng căn hộ, từ vài trăm phòng chức năng ban đầu lên hàng nghìn căn hộ để bán.

Hệ quả của việc đổi công năng không chỉ nằm ở con số căn hộ, mà còn ở việc phá vỡ các tính toán ban đầu về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, bao gồm bãi đỗ xe, giao thông nội khu, cấp thoát nước, phòng cháy chữa cháy và các tiện ích công cộng.

Sai phạm của dự án CT6 Kiến Hưng còn là việc phát sinh thêm tòa nhà CT6C. Theo kết luận của các cơ quan chức năng, tòa CT6C không nằm trong quy hoạch chi tiết được phê duyệt, nhưng vẫn được xây dựng và đưa vào sử dụng.

Tòa CT6C được xác định có hàng trăm căn hộ, nằm trên khu đất không được quy hoạch làm nhà ở cao tầng. Việc xây dựng thêm tòa nhà này đã làm thay đổi hoàn toàn không gian quy hoạch ban đầu của dự án, đồng thời là nguyên nhân trực tiếp khiến nhiều căn hộ không đủ điều kiện pháp lý để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Theo cáo trạng, ông Lê Thanh Thản bị cáo buộc đã chỉ đạo việc bán 488 căn hộ cho 488 khách hàng, trong đó nhiều căn thuộc tòa CT6C và các phần xây dựng sai quy hoạch. Những căn hộ này không đủ điều kiện để được cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Việc bán nhà khi chưa đủ điều kiện pháp lý đã khiến người mua rơi vào tình trạng “ở thật nhưng quyền sở hữu chưa được pháp luật công nhận”, kéo theo hàng loạt hệ lụy như không thể thế chấp vay vốn, gặp khó khăn trong đăng ký hộ khẩu, chuyển nhượng hoặc thực hiện các quyền tài sản khác.