Dự án nhà ở xã hội đối mặt bài toán khó: Lãi suất tăng, chi phí đầu vào leo thang

Tại hội thảo “Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển”, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, cho biết dù có nhiều chính sách ưu đãi cho nhà ở xã hội, nhưng trên thực tế doanh nghiệp vẫn rất khó tiếp cận vốn.

Theo ông Nghĩa, một nghịch lý đang diễn ra khi nhà ở xã hội – phân khúc được ưu tiên – lại trở thành lĩnh vực khó vay vốn hơn cả nhà ở thương mại.

Ông dẫn chứng gói tín dụng 145.000 tỷ đồng dành cho phát triển nhà ở xã hội, với lãi suất thấp hơn thị trường 1,5–2% và thời hạn vay tới 20 năm, nhưng doanh nghiệp vẫn “không chạm tới được”.

“Lãi suất ưu đãi hiện khoảng 6,1%/năm nhưng ngân hàng không cho vay vì lo lỗ. Khi đề nghị vay theo lãi suất thương mại thì cũng bị từ chối do vướng quy định”, ông Nghĩa nói.

Việc tắc nghẽn dòng vốn khiến nhiều dự án phải dừng lại. Doanh nghiệp này hiện có dự án quy mô khoảng 2.000 tỷ đồng đã hoàn thành phần móng nhưng buộc phải tạm hoãn do không tiếp cận được tín dụng.

Không chỉ vướng vốn, áp lực chi phí cũng gia tăng mạnh.

Theo ông Nghĩa, lãi suất tăng cùng giá vật liệu xây dựng leo thang 10–30% trong khi giá bán nhà ở xã hội đã được chốt từ trước khiến bài toán tài chính trở nên rất khó.

Ở góc độ doanh nghiệp lớn, ông Võ Quốc Đức, đại diện Novaland, cho biết lãi suất cho vay từ đầu năm 2026 tăng 20–30%, thậm chí cao hơn ở một số lĩnh vực, gây áp lực lớn lên chi phí tài chính và kế hoạch kinh doanh.

Theo ông Đức, nhiều dự án đã được phê duyệt tín dụng từ năm 2025 nhưng sang năm 2026 lại gặp tình trạng giải ngân chậm hoặc chưa được cấp đủ “room” tín dụng. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ xây dựng, thanh toán cho nhà thầu và cả kế hoạch bàn giao nhà.

Trong khi đó, lãi suất tăng cũng làm giảm khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà, nhất là nhóm khách hàng vay theo tiến độ, từ đó tác động ngược lại đến thanh khoản thị trường.

Tuy nhiên, việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng khoảng 15% trong năm nay, cùng cơ chế phân bổ hạn mức theo quý, đang khiến các ngân hàng khó chủ động kế hoạch cho vay.

Ông Châu kiến nghị cơ quan quản lý nên giao hạn mức tín dụng ngay từ đầu năm và xem xét nới room trong quý II/2026 nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Ở phía ngân hàng, ông Nguyễn Lê Nam, đại diện ACB, cho biết việc điều chỉnh lãi suất thời gian qua là cần thiết trong bối cảnh thị trường, đồng thời nhấn mạnh các ngân hàng vẫn phải đảm bảo nguyên tắc quản trị rủi ro.

“Ngân hàng cũng không muốn lãi suất quá cao, bởi nếu người vay chấp nhận mức lãi lớn thì rủi ro cũng tăng theo”, ông Nam nói.

Ghi nhận từ đầu tháng 4, lãi suất đã có dấu hiệu hạ nhiệt khi một số ngân hàng điều chỉnh giảm khoảng 0,5–1%/năm theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Tuy nhiên, với doanh nghiệp bất động sản, áp lực chi phí và bài toán vốn vẫn chưa thể sớm được giải tỏa.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận định tín dụng là “mạch máu” của nền kinh tế và đóng vai trò then chốt với thị trường bất động sản.