Fed neo lãi suất cao: Chuyên gia lý giải vì sao người Việt phải vay mua nhà với mức lãi gấp đôi thế giới

Kinh tế toàn cầu đang bước vào giai đoạn “tiền đắt”, với lãi suất duy trì ở mức cao tại nhiều nền kinh tế lớn. Việt Nam cũng không nằm ngoài xu hướng này khi chi phí vốn gia tăng và dòng tiền trở nên thận trọng hơn. Trong bối cảnh giá nhà tại Hà Nội tiệm cận mức cao nhất so với khu vực, bài toán bảo toàn tài sản và lựa chọn kênh đầu tư an toàn đang trở thành mối quan tâm hàng đầu của nhà đầu tư.

Theo chia sẻ từ Chuyên gia kinh tế - TS. Bùi Ngọc Sơn tại talkshow "Giá nhà quá cao và lãi suất tăng vọt dễ hạ gục thị trường bất động sản nhất?", trong các chu kỳ tiền đắt trước đây, dòng tiền thường có xu hướng quay trở lại hệ thống ngân hàng hoặc tìm đến các kênh có mức sinh lời tương xứng với cấu trúc của từng nền kinh tế.

Trong khi ở Mỹ, dòng vốn có thể ưu tiên đổ vào công nghệ cao như chip hay AI vì triển vọng lợi nhuận lớn, thì tại Việt Nam, thị trường chứng khoán chưa thực sự là nơi an toàn tuyệt đối để thu hút lượng vốn lớn.

Do đó, TS. Bùi Ngọc Sơn nhận định rằng dòng tiền cuối cùng sẽ bị dồn về hệ thống ngân hàng như một lựa chọn tất yếu. Ông nhấn mạnh rằng trong giai đoạn này, nhà đầu tư không nên quá đặt nặng khái niệm "đầu tư" để kiếm lời cao mà nên ưu tiên sự an toàn. Việc chấp nhận lãi suất tiết kiệm ngân hàng từ 7-8%, dù trừ đi lạm phát thực tế chỉ còn khoảng 2%, vẫn là một giải pháp an toàn hơn so với việc mạo hiểm vào các kênh đang ở vùng giá cao như vàng hay bất động sản.

Sự khác biệt giữa nền kinh tế Việt Nam và các nước phát triển nằm ở tính chuẩn mực của thị trường. TS. Bùi Ngọc Sơn phân tích rằng ở các nước tiên tiến, thị trường chứng khoán và ngân hàng là hai kênh bổ trợ lẫn nhau, giúp doanh nghiệp huy động vốn trực tiếp từ người dân dựa trên hiệu quả sản xuất và công nghệ.

Tuy nhiên, tại Việt Nam, các lĩnh vực từ bất động sản, sản xuất đến chứng khoán đều đang phụ thuộc vào hệ thống ngân hàng. Ông chỉ rõ rằng sự liên kết quá chặt chẽ này, cộng với tình trạng sở hữu chéo, khiến hệ thống tài chính trở nên mong manh. Nếu một ngân hàng gặp khó khăn, rủi ro sẽ nhanh chóng lan tỏa ra toàn hệ thống, tạo nên một áp lực rất lớn cho các nhà quản lý tiền tệ.

Nhìn ra thế giới, các yếu tố địa chính trị và lạm phát tại Mỹ đang khiến Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) khó có thể hạ lãi suất như kỳ vọng.

TS. Bùi Ngọc Sơn cho rằng với việc giá dầu tăng mạnh do xung đột Trung Đông, lạm phát có khả năng vượt mục tiêu 2% của Fed, buộc cơ quan này phải duy trì, thậm chí là tăng lãi suất.

Điều này dự báo có thể tác động trực tiếp lên Việt Nam, bởi nếu không tăng lãi suất tương ứng, dòng tiền sẽ có xu hướng rút khỏi thị trường để chuyển sang nắm giữ đô la Mỹ. Ông dự báo chu kỳ tiền đắt này có thể kéo dài ít nhất là hết năm nay do các xung đột nối tiếp nhau từ sau đại dịch Covid-19 và các cuộc chiến thương mại.

Một trong những vấn đề nhức nhối nhất của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là mức lãi suất vay mua nhà vọt lên tới 14%, cao hơn nhiều so với mức 6-8% của thế giới.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn, bên cạnh ảnh hưởng từ chính sách tiền tệ toàn cầu như việc điều chỉnh lãi suất của Fed, nguyên nhân trong nước còn đến từ việc thị trường vẫn đang trong quá trình hoàn thiện cơ chế quản lý, khiến công tác kiểm soát các hoạt động đầu cơ và thao túng vẫn còn những hạn chế nhất định.

Ở nhiều quốc gia như Mỹ, khi lãi suất tăng, giá nhà thường có xu hướng điều chỉnh linh hoạt để kích thích giao dịch. Trong khi đó, tại Việt Nam, giá bất động sản có độ “trễ” nhất định trong điều chỉnh, một phần do chính sách liên quan đến thuế sở hữu vẫn đang được nghiên cứu, hoàn thiện.

Thực tế này khiến dòng chảy giao dịch trên thị trường chưa thực sự thông suốt, đồng thời đặt ra bài toán cân đối tài chính đối với người mua nhà, khi chi phí lãi vay có thể chiếm tỷ trọng lớn trong thu nhập của hộ gia đình.

Bàn về các giải pháp thanh lọc thị trường, TS. Bùi Ngọc Sơn ủng hộ việc sửa đổi Luật Xây dựng và áp dụng thuế bất động sản để đưa giá nhà về giá trị thực.

Ông cảnh báo mô hình "bán nhà trên giấy" và cho rằng cần có quy định khắt khe hơn: chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng, tiện ích mới được phép mở bán và chỉ được thu tiền theo tiến độ cụ thể để tránh đầu cơ găm hàng.

Đặc biệt, ông làm rõ khái niệm thuế bất động sản không nên chỉ hiểu đơn giản là đánh vào "căn nhà thứ hai" gây hiểu lầm. Theo ông, thuế nên được tính dựa trên chỉ số tổng hợp gồm vị trí, diện tích trên đầu người và giá trị tài sản để đảm bảo tính công bằng và điều tiết thị trường hiệu quả.

Rủi ro lớn nhất đối với nền kinh tế khi thị trường bất động sản đóng băng chính là sự tê liệt của hệ thống ngân hàng. Do sử dụng đòn bẩy quá lớn để đầu cơ, khi bất động sản không thể thanh khoản, chúng sẽ trở thành nợ xấu.

TS. Bùi Ngọc Sơn cảnh báo rằng khi ngân hàng phải trích lập dự phòng lớn cho các khoản nợ xấu bất động sản, họ sẽ không còn nguồn lực để bơm vốn cho các lĩnh vực sản xuất và công nghệ, khiến nền kinh tế bị "kiệt sức".

TS. Bùi Ngọc Sơn cũng đưa ra lời khuyên dành cho các nhà đầu tư trong giai đoạn này là sự tỉnh táo và quyết đoán. Sai lầm lớn nhất của nhà đầu tư cá nhân trong giai đoạn tiền đắt là không dám cắt lỗ ngay mà cố gắng bám trụ hoặc mở rộng đầu tư.

Ông nhấn mạnh rằng khi thấy dấu hiệu bất lợi, nhà đầu tư nên phản ứng sớm, chấp nhận chốt lỗ để rút về các kênh an toàn như ngân hàng lớn hoặc ngoại tệ ổn định.