Giá căn hộ giảm sốc cả tỷ đồng vẫn khó bán: Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn 'xả hàng'?

Những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản đang chứng kiến một sự chuyển dịch mạnh mẽ sau giai đoạn tăng trưởng nóng. Những căn hộ từng được rao bán với mức giá tăng theo từng ngày hiện bắt đầu ghi nhận xu hướng đảo chiều đáng kể.

Khảo sát thực tế cho thấy, nhiều bất động sản đã hạ giá từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng nhưng vẫn chịu cảnh "ế ẩm", khó tìm được người mua dù chủ nhà chấp nhận cắt lỗ sâu để thoát hàng.

Tại phân khúc căn hộ, dấu hiệu hạ nhiệt thể hiện rõ nét qua các thông báo điều chỉnh giá. Điển hình, giá chung cư tại Hà Nội đang có xu hướng hạ nhiệt cả ở căn hộ cũ lẫn các căn đang mở bán. Sau hơn 2 năm được hưởng lãi suất vay mua nhà rẻ, nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính đang phải tìm cách thanh khoản, “cắt lãi” để thoát hàng trước áp lực lãi vay cao. Với những nhà đầu tư vào thị trường thời điểm cuối năm 2025, sức ép càng lớn hơn do trót “đu” giá vùng đỉnh.

Tại một số dự án thuộc khu phía Đông Hà Nội, nhiều chủ nhà đang rao bán với giá thấp hơn so với cuối năm ngoái. Đơn cử, căn studio 27 - 30 m² tại đây giá mở bán giai đoạn đầu 2025 khoảng 65 - 70 triệu đồng/m², thời kỳ sốt giá vào tháng 10, tháng 11.2025, nhiều nhà đầu tư chốt lời thành công với mức giá 85 - 90 triệu đồng/m². Song chỉ sau vài tháng, tới nay nhiều chủ nhà đang rao bán với mức giá 80 triệu đồng/m² nhưng vẫn chưa chốt được khách, do người hỏi mua rất ít.

Trong khi đó tại TP.HCM, điển hình tại dự án The Sun Avenue (TP.Thủ Đức), giá bán hiện đã giảm khoảng 1-2% so với thời điểm cuối năm 2025. Dù mức giá này vẫn cao hơn khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước, nhưng việc xuất hiện xu hướng giảm nhẹ ngay sau kỳ nghỉ Tết cho thấy tâm lý người mua và nhà đầu tư đang có sự thay đổi lớn.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra ở phân khúc nhà phố riêng lẻ tại các khu vực trung tâm như Phan Xích Long hay Thích Quảng Đức, nơi nhiều căn nhà hẻm đã giảm giá từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng, tương đương mức giảm 5-10% so với đỉnh điểm cuối năm ngoái.

Phân tích về diễn biến này, tại talkshow 'Căn hộ từng tăng nóng nay giảm cả tỷ vẫn ế, chuyên gia dự báo gì cho thị trường" do VTC News thực hiện, chuyên gia Nguyễn Huy Chuyền (Chuyên gia thẩm định tài chính cá nhân và bất động sản) nhận định đây là một hệ quả tất yếu sau một khoảng thời gian thị trường tăng giá "chóng mặt".

Theo ông Nguyễn Huy Chuyền, giá bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM thời gian qua đã vượt quá xa giá trị thực tế. Một minh chứng rõ ràng nhất cho sự lệch pha này chính là việc giá bán tăng phi mã nhưng giá thuê hầu như không thay đổi, dẫn đến tỷ suất lợi nhuận từ dòng tiền quá thấp so với chi phí đầu tư.

Ông Nguyễn Huy Chuyền nhấn mạnh rằng khi lãi suất ngân hàng bắt đầu tăng cao, áp lực từ rủi ro tín dụng buộc những nhà đầu cơ sử dụng đòn bẩy tài chính lớn phải tìm cách "thoát hàng" nhanh chóng để giảm thiểu rủi ro.

Thực tế cho thấy, áp lực lãi vay đang trở thành gánh nặng đè nặng lên vai các nhà đầu tư. Theo ghi nhận từ các đơn vị môi giới, không ít trường hợp khách hàng đã đặt cọc nhưng sau đó chấp nhận hủy giao dịch vào phút chót vì lo ngại chi phí vốn tăng cao. Tỷ lệ hủy kèo sau khi đặt chỗ có nơi lên tới 20-30%.

Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc người mua dự tính vay ngân hàng để thanh toán theo tiến độ, nhưng khi chính sách tín dụng trở nên thận trọng và lãi suất tăng, họ buộc phải rút lui vì không gánh nổi áp lực tài chính.

Trong bối cảnh này, chuyên gia Nguyễn Huy Chuyền dự báo trong năm 2026, thị trường sẽ xuất hiện làn sóng cắt lỗ hàng loạt ở những loại hình bất động sản mang tính đầu cơ cao.

Cụ thể, ông Nguyễn Huy Chuyền cho rằng những sản phẩm có giá quá cao so với thu nhập, đất phân lô bán nền không có giá trị sử dụng thực, hoặc các biệt thự biển có dòng tiền cho thuê thấp so với giá trị đầu tư sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề nhất.

Ngược lại, những bất động sản có giá trị thực, đáp ứng được nhu cầu ở hoặc kinh doanh và tạo ra dòng tiền tốt vẫn sẽ giữ được giá trị và có sức sống trên thị trường.

Bên cạnh yếu tố tài chính, những thay đổi về khung pháp lý cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình lại thị trường. Việc thực thi Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 với những quy định chặt chẽ hơn về huy động vốn và bán nhà hình thành trong tương lai đang khiến các chủ đầu tư phải tính toán lại chiến lược phát triển.

Ngoài ra, việc áp dụng bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận giá thị trường cũng được dự báo sẽ là rào cản khiến giá bất động sản khó có thể giảm quá sâu trong dài hạn, dù hiện tại đang trong giai đoạn đóng băng thanh khoản.

Theo báo cáo từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường địa ốc đang bước vào một giai đoạn thanh lọc tự nhiên đầy khốc liệt.

Đây là thời điểm mà những mô hình đầu tư dựa quá nhiều vào vốn vay và kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn sẽ lộ rõ rủi ro. Làn sóng điều chỉnh giá hiện nay không chỉ là phản ứng tức thời với lãi suất mà còn là dấu hiệu của một chu kỳ sàng lọc mới, nơi chỉ những giá trị thực và năng lực quản trị rủi ro tài chính tốt mới có thể tồn tại.

Những diễn biến này đòi hỏi cả doanh nghiệp lẫn cá nhân nhà đầu tư cần có cái nhìn dài hạn và thận trọng hơn trong việc sử dụng các công cụ tài chính khi tham gia vào thị trường trong thời gian tới.