Giá căn hộ ở Hà Nội vẫn neo cao tới 128 triệu đồng/m2

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, tổng lượng giao dịch toàn thị trường bất động sản Hà Nội trong quý I/2026 đạt khoảng 11.100 sản phẩm, giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.

Đơn vị nghiên cứu cho rằng mức sụt giảm mạnh theo quý một phần đến từ yếu tố mùa vụ và tâm lý thận trọng sau kỳ nghỉ Tết. Trong khi đó, mức giảm theo năm phản ánh xu hướng dè dặt ngày càng rõ của dòng tiền đầu tư trong bối cảnh môi trường vĩ mô tiềm ẩn nhiều biến động.

Đáng chú ý, phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch trong quý I, giảm tới 60% so với quý trước và giảm 26% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức giảm mạnh cho thấy thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn thanh lọc sau thời kỳ tăng trưởng nóng.

Theo One Mount Group, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc dòng tiền đầu tư ngắn hạn rút khỏi thị trường. Tâm lý “lướt sóng” không còn phổ biến như giai đoạn trước khi giá liên tục tăng mạnh. Trong khi đó, nhóm khách hàng mua để ở thực vẫn duy trì nhu cầu tương đối ổn định, song xu hướng lựa chọn sản phẩm hiện nay cũng khắt khe và thận trọng hơn.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group nhận định thị trường chuyển nhượng tại Hà Nội đã có dấu hiệu “giảm tốc” rõ rệt sau thời gian tăng trưởng quá nhanh.

Theo ông Tiến, thị trường hiện không còn vận hành theo tâm lý “mua nhanh - bán nhanh” như trước mà đang chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn. Nhà đầu tư có xu hướng ưu tiên các sản phẩm có giá trị khai thác thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng dài hạn thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Dù thanh khoản suy giảm mạnh, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2026 của Bộ Xây dựng cho thấy giá căn hộ chung cư tiếp tục duy trì xu hướng tăng ổn định ở mức cao.

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân chủ yếu đến từ việc chi phí đầu vào phát triển dự án tiếp tục gia tăng. Giá nguyên vật liệu xây dựng, chi phí tài chính, chi phí nhân công và tiền sử dụng đất đều ở mức cao, khiến giá thành phát triển dự án tiếp tục bị đẩy lên.

Tại Hà Nội, giá bán căn hộ trung bình trong quý I/2026 đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, phản ánh mặt bằng giá nhà ở tại Thủ đô đang được thiết lập ở ngưỡng rất cao, bất chấp thanh khoản thị trường giảm tốc.

Khảo sát thực tế cho thấy nhiều dự án căn hộ trung cấp hiện có giá dao động từ 83 - 118 triệu đồng/m2. Trong khi đó, phân khúc cao cấp ghi nhận mức giá phổ biến từ 140 - 258 triệu đồng/m2. Thậm chí, một số dự án hạng sang tại khu vực trung tâm đã vượt mốc 200 triệu đồng/m2.

Không chỉ Hà Nội, quy mô nguồn cung bất động sản trên phạm vi cả nước hiện vẫn ở mức lớn. Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 1.362 dự án bất động sản đang được triển khai, trong đó có khoảng 231.720 căn hộ chung cư.

Tính chung toàn thị trường, quý I/2026 ghi nhận khoảng 139.855 giao dịch bất động sản thành công. Riêng phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đạt 30.857 giao dịch, giảm 19,5% so với quý trước và giảm 8,1% so với cùng kỳ năm trước.

Nhiều chuyên gia cho rằng diễn biến hiện nay cho thấy thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cân bằng, khi dòng tiền đầu cơ suy yếu và nhu cầu ở thực dần đóng vai trò chủ đạo hơn. Tuy nhiên, việc giá căn hộ tiếp tục neo cao trong bối cảnh thanh khoản giảm mạnh cũng đang đặt ra bài toán lớn về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội.