Giá đất trong ngõ tăng vọt khi ra mặt tiền: GS. Đặng Hùng Võ chỉ rõ bài toán hài hòa lợi ích người dân sau làm đường

Câu chuyện về những tuyến đường có chi phí đầu tư rất cao tại Hà Nội thu hút sự quan tâm rất lớn của dư luận khi dự án mở rộng vành đai 1, đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, được triển khai với tổng mức đầu tư hơn 7.200 tỷ đồng cho chiều dài chưa đầy 3km.

Đáng chú ý, phần lớn nguồn vốn không nằm ở chi phí xây lắp mà tập trung vào công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Thực tế này tiếp tục đặt ra bài toán quen thuộc kéo dài nhiều năm qua: Nhà nước dành nguồn lực lớn để phát triển hạ tầng, trong khi giá trị gia tăng từ đất đai sau đầu tư lại phân bổ chưa thật sự hài hòa. Không ít trường hợp, những khu đất vốn nằm sâu trong ngõ nhỏ bỗng trở thành mặt tiền đường lớn, kéo theo giá trị tài sản tăng mạnh.

Trong talkshow "Giá đất tăng vọt sau làm đường, kẻ "trúng số", người thiệt thòi", GS.Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chia sẻ góc nhìn về thực tế này. Theo ông, đây không đơn thuần là câu chuyện về giá đất, mà là vấn đề cốt lõi trong cách phân bổ nguồn lực lớn của nền kinh tế và điều tiết lợi ích xã hội.

Ông cho rằng, khoản lợi nhuận lớn phát sinh khi đất trong ngõ trở thành mặt phố thực chất bắt nguồn từ “địa tô chênh lệch” - giá trị tăng thêm do quá trình đầu tư, phát triển hạ tầng của Nhà nước mang lại, chứ không hoàn toàn đến từ nỗ lực của người sử dụng đất.

Từ thực tiễn tại Hà Nội, ông dẫn chứng các tuyến đường mới được mở theo ranh giới giải phóng mặt bằng khá hẹp. Cách làm này vô hình trung tạo ra sự chênh lệch lợi ích khi một bộ phận người dân còn lại được hưởng giá trị gia tăng rất lớn từ hạ tầng, trong khi những hộ bị thu hồi đất thường gặp khó khăn do mức bồi thường chưa đủ để tái tạo điều kiện sống tương đương tại khu vực cũ.

Những bất cập này theo ông không chỉ đặt ra bài toán về công bằng trong phân bổ lợi ích từ phát triển, mà còn để lại hệ lụy trong không gian đô thị, thể hiện qua sự tồn tại của những căn nhà "siêu mỏng, siêu méo" tồn tại trên các tuyến phố mới.

Từ đó, ông gợi mở vấn đề về việc nghiên cứu, vận dụng các cơ chế thu hồi và phân bổ lại phần giá trị tăng thêm - giải pháp đã được nhiều quốc gia áp dụng nhằm tái đầu tư cho cộng đồng và phát triển đô thị bền vững.

Về góc độ pháp lý, theo Giáo sư Đặng Hùng Võ, các quy định và ý tưởng về việc thu hồi quỹ đất dọc hai bên các tuyến đường nhằm đấu giá hoặc điều tiết lợi ích thực chất đã được đặt ra từ Luật Đất đai các năm 2003 và 2013.

Ông dẫn chứng trường hợp tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ (TP.HCM), nơi chính quyền đã chủ động thu hồi thêm khoảng 15m đất mỗi bên để tổ chức quy hoạch và đấu giá. Cách làm này không chỉ giúp bù đắp chi phí đầu tư hạ tầng mà còn tạo ra nguồn thu bổ sung cho ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng việc thu hồi đất rộng hơn không phải là phương án tối ưu duy nhất và cần cẩn trọng để không can thiệp quá sâu vào quyền tài sản của dân. Ông khẳng định nguyên tắc quan trọng nhất của các nước phát triển là thu hồi đất ít nhất có thể nhưng lại điều tiết lợi ích hiệu quả thông qua thuế và phí phát triển.

Ở góc độ tài chính đất đai, Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng nguồn thu từ đất đai tại Việt Nam hiện vẫn chủ yếu dựa vào các khoản thu một lần thông qua giao đất, cho thuê đất, thay vì hình thành cơ chế thu thuế ổn định, lâu dài. Thực tế này đặt ra lo ngại về tính bền vững của nguồn thu ngân sách cũng như hiệu quả điều tiết lợi ích từ đất đai

Ông phân tích rằng tại các nước như Mỹ hay Anh, nguồn thu từ đất chiếm khoảng 3% GDP và chủ yếu đến từ thuế bất động sản hàng năm, tạo ra 80-90% ngân sách cho chính quyền địa phương.

Trong khi đó, ở Việt Nam, dù nguồn thu từ đất cũng chiếm khoảng 3% GDP nhưng 76% trong số đó lại đến từ tiền sử dụng đất - một loại khoản thu một lần từ việc giao đất hoặc đấu giá.

Theo GS.Đặng Hùng Võ, việc kỳ vọng quá nhiều vào việc điều chỉnh tăng bảng giá đất nhằm hỗ trợ cân đối ngân sách trong ngắn hạn cần được nhìn nhận một cách thận trọng. Bởi lẽ, cách tiếp cận này có thể kéo theo mặt bằng giá hàng hóa gia tăng, ảnh hưởng đến năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và tiềm ẩn những rủi ro về tính bền vững trong dài hạn.

Nhìn sang bài học từ Trung Quốc, ông nhắc về cuộc khủng hoảng bất động sản khi chính quyền quá phụ thuộc vào nguồn thu từ đất (chiếm tới 40% ngân sách địa phương). Khi thị trường suy giảm, các đại gia bất động sản vỡ nợ do vay mượn quá nhiều để đầu tư vào các dự án giá cao mà đại đa số người dân không có khả năng chi trả, dẫn đến hệ lụy nghiêm trọng cho nền kinh tế.

Ông nhấn mạnh Việt Nam cần tránh rơi vào "vòng xoáy" này bằng cách đa dạng hóa nguồn lực phát triển, đặc biệt là tập trung vào nguồn nhân lực và công nghệ thay vì chỉ dựa vào tài nguyên đất đai hữu hạn. Theo ông, mọi sự bất công và khiếu kiện trong giải phóng mặt bằng hiện nay đều xuất phát từ việc chia sẻ lợi ích không sòng phẳng giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Một giải pháp mang tính đột phá mà Giáo sư Võ đề cập đến là mô hình phát triển đô thị dựa trên hệ thống giao thông công cộng (TOD).

Mặc dù Luật Thủ đô và các nghị quyết đặc thù đã đưa TOD làm hạt nhân, nhưng thực tế triển khai tại các tuyến đường sắt trên cao ở Hà Nội vẫn còn rất chậm trễ và chưa tạo được các khu đô thị nén hiệu quả xung quanh các điểm nút giao thông.

Ông đánh giá cao những sáng kiến sáng tạo từ khu vực tư nhân, chẳng hạn như giải pháp đường sắt lắp ghép, giúp giảm chi phí, thời gian thi công và bảo vệ môi trường đô thị. Giáo sư Võ tin rằng nếu chúng ta biết cách khai thác trí tuệ của nguồn nhân lực và áp dụng công nghệ, đất đai sẽ thực sự trở thành nền tảng thay vì chỉ là công cụ để phân lô bán nề.

Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 bắt đầu đi vào cuộc sống, GS.Đặng Hùng Võ nhấn mạnh rằng mục tiêu cuối cùng của chính sách không phải là thu được bao nhiêu tiền cho ngân sách, mà là tạo ra một xã hội ổn định và công bằng.

Ông đề xuất cần có một cuộc tranh luận rộng rãi với sự tham gia của các tổ chức quốc tế để định hình lại cách thức phát triển, làm sao để giảm bớt sự lệ thuộc vào đất đai và thúc đẩy tinh thần đổi mới sáng tạo.

"Đừng lấy đất đai làm trọng tâm trong quá trình phát triển", Giáo sư Võ đúc kết, hãy nhìn vào những tấm gương như Nhật Bản hay Hàn Quốc - những quốc gia nghèo tài nguyên nhưng đã vươn lên nhờ công nghệ và con người để trở thành những cường quốc kinh tế hàng đầu thế giới.

Chỉ khi lợi ích từ hạ tầng được chia sẻ hài hòa, đất đai mới thực sự trở thành động lực bền vững đưa Việt Nam tiến tới mục tiêu thu nhập cao vào năm 2045.