Giá nhà Hà Nội leo thang 288% sau 10 năm, người mua ngày càng 'đuối sức'

Báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, trong vòng 10 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng tới 288% – một mức tăng được đánh giá là “gây sốc” đối với người mua nhà, đặc biệt là nhóm có nhu cầu ở thực.

Theo nghiên cứu “Nhìn lại 10 năm thị trường nhà ở Hà Nội”, giai đoạn 2016–2025 ghi nhận tốc độ tăng trưởng giá trung bình khoảng 11%/năm. Điều này đồng nghĩa, một căn hộ trị giá 2 tỷ đồng cách đây 10 năm hiện có thể đã tăng lên gần 6 tỷ đồng.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc doanh nghiệp, cho rằng mức tăng này phản ánh quá trình tích tụ kéo dài từ tình trạng thiếu hụt nguồn cung, chi phí đất đai leo thang và sự dịch chuyển sang các phân khúc cao cấp. Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam, nhận định sự xuất hiện của các dự án hạng sang tại khu vực trung tâm và phía Tây đã thiết lập mặt bằng giá mới, từ đó kéo mặt bằng chung đi lên.

Giới chuyên gia cho rằng, nguyên nhân cốt lõi khiến giá căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh nằm ở sự mất cân đối cung – cầu kéo dài. Mỗi năm, thị trường cần khoảng 50.000 căn hộ mới để đáp ứng nhu cầu dân số tăng và xu hướng tách hộ, nhưng nguồn cung mới trong vài năm gần đây lại rất hạn chế do vướng mắc pháp lý.

Không chỉ thiếu về lượng, thị trường còn lệch pha về cơ cấu sản phẩm. Hơn 80% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất tại khu vực nội đô. Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, dòng tiền trong dân vẫn dồi dào, trong khi các kênh đầu tư khác biến động, khiến bất động sản trở thành nơi “trú ẩn” tài sản, càng đẩy giá lên cao khi nguồn cung hạn chế.

Thực tế này đang khiến giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người ngày càng xa vời. Không ít gia đình buộc phải trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc chuyển hướng sang các tỉnh lân cận để tìm kiếm sản phẩm phù hợp túi tiền.

Trong thời gian tới, thị trường được dự báo sẽ đón thêm khoảng 68.000 căn hộ mới trong giai đoạn 2026–2028 - mức nguồn cung lớn nhất trong nhiều năm. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung này nằm ở các khu vực vệ tinh, cách xa trung tâm, trong khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm.

Các chuyên gia nhận định, nguồn cung tăng có thể giúp giá không còn tăng nóng như trước, nhưng khả năng giảm sâu là khó xảy ra do chi phí đầu vào, giá đất và tiêu chuẩn xây dựng ngày càng cao. Thậm chí, khi hạ tầng lớn như metro hay Vành đai 4 hoàn thiện, giá bất động sản tại các khu vực mới có thể tiếp tục tăng.

Để thị trường phát triển bền vững hơn, nhiều ý kiến cho rằng cần thúc đẩy mạnh mẽ nhà ở xã hội, kiểm soát đầu cơ và phát triển đồng bộ các đô thị vệ tinh nhằm giảm áp lực lên khu vực trung tâm. Theo ông Đinh Trọng Thịnh, mức tăng gần 300% trong một thập kỷ là dấu hiệu cho thấy thị trường đang phát triển thiếu cân bằng và cần những giải pháp dài hạn để đưa giá nhà về gần hơn với khả năng chi trả của đại đa số người dân.