Giá nhà nội đô lập mốc 500 triệu/m2, vùng ven 100 triệu/m2: Góc nhìn chuyên gia về chiến lược định giá thị trường

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn nhiều biến động khi mặt bằng giá nhà tại khu vực lõi đô thị liên tục tăng mạnh, kéo giãn đáng kể khoảng cách so với thu nhập thực tế của người dân.

Theo phân tích của chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn trong talkshow "Đẩy giá nhà nội đô lên 500 triệu/m2 - bán bất động sản vệ tinh 100 triệu/m2", việc giá chung cư nội đô tiệm cận ngưỡng 150 triệu đồng/m2 chưa hẳn đã là đỉnh nếu đặt trong tương quan với các đô thị lớn như Thâm Quyến hay Quảng Châu. Tuy nhiên, vấn đề nằm ở chỗ chỉ số giá nhà trên thu nhập tại Hà Nội đã lên tới khoảng 27-30 lần, phản ánh áp lực sở hữu nhà ở ngày càng lớn và vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân.

Ông cho rằng nếu xu hướng tăng giá tiếp tục kéo dài, thị trường hoàn toàn có thể thiết lập những mặt bằng giá mới trước khi bước vào giai đoạn điều chỉnh phù hợp hơn.

Trong bối cảnh đó, một thực trạng đáng chú ý là cách các chủ đầu tư điều phối giá nhằm thúc đẩy thanh khoản cho các dự án vùng ven.

Chuyên gia Rich Nguyễn chỉ ra rằng việc đẩy giá các dự án ở khu vực lõi lên tới 400-500 triệu đồng/m2 đôi khi không nhằm mục tiêu bán hết sản phẩm, mà để tạo ra một “đỉnh giá ảo”. Khi giá nội đô được neo ở mức cao, các dự án vệ tinh cách trung tâm khoảng 20km với mức giá quanh 100 triệu đồng/m2 trở nên dễ tiếp cận và “hợp lý” hơn trong cảm nhận của người mua.

Không chỉ nằm ở câu chuyện giá bán, bức tranh thị trường còn phản ánh cách doanh nghiệp quản trị dòng tiền và xây dựng báo cáo tài chính.

Theo chuyên gia Rich Nguyễn, ở phân khúc hạng sang, có những dự án tỷ lệ lấp đầy chưa cao nhưng kết quả kinh doanh vẫn được duy trì ở mức tích cực. Điều này phần nào đến từ việc các chủ đầu tư linh hoạt áp dụng các giải pháp tài chính như giao dịch trong hệ sinh thái hoặc ghi nhận doanh thu theo kế hoạch, qua đó đảm bảo hình ảnh ổn định trên thị trường.

Bên cạnh đó, việc giữ mặt bằng giá ở mức cao cũng giúp doanh nghiệp nâng giá trị tài sản đảm bảo, từ đó mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng.

Ở góc độ thị trường, với nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính mạnh, các bất động sản sở hữu vị trí độc bản vẫn được xem là kênh tích sản dài hạn, góp phần bảo toàn giá trị tài sản trước áp lực lạm phát, thay vì chỉ phục vụ nhu cầu ở thực.

Ở góc nhìn chính sách, chuyên gia Rich Nguyễn cho rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang được điều tiết theo hướng thận trọng và có lộ trình, qua đó hạn chế các cú sốc lớn về dòng vốn. Theo ông, kinh nghiệm từ một số thị trường quốc tế cho thấy việc điều chỉnh tín dụng nếu diễn ra quá nhanh có thể tạo áp lực lớn lên doanh nghiệp.

Dù vậy, theo chuyên gia Rich Nguyễn, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn trong chu kỳ phát triển. Năm 2026 được nhìn nhận sẽ là thời điểm thị trường tự điều chỉnh, trong đó những chủ đầu tư thiếu nền tảng hoặc chiến lược dài hạn, cũng như các nhà đầu tư cá nhân phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính hay lướt sóng ngắn hạn sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Diễn biến này đến từ nhiều yếu tố cùng lúc, bao gồm việc kiểm soát tín dụng trong nước và bối cảnh kinh tế toàn cầu còn biến động, khiến chi phí đầu vào như xăng dầu, vật liệu xây dựng gia tăng. Trong bối cảnh đó, thanh khoản ở một số phân khúc, đặc biệt là phân khúc cao cấp và hạng sang, có xu hướng chậm lại; thị trường cũng đã ghi nhận một số trường hợp điều chỉnh giá để cân đối dòng tiền và phù hợp hơn với nhu cầu thực.