Giá nhà tiếp tục lập mặt bằng mới, người mua ở thực chịu áp lực lớn

Theo dữ liệu của One Mount Group, trong quý IV/2025, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội đã chạm ngưỡng khoảng 86 triệu đồng/m², mức cao nhất từ trước tới nay.

Tuy nhiên, đáng chú ý là tỷ lệ hấp thụ gần tương đương lượng cung chào bán, cho thấy lực cầu chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực, thay vì tình trạng gom hàng mang tính đầu cơ.

Xét về cơ cấu nguồn cung mới, thị trường vẫn ghi nhận sự áp đảo của phân khúc trung và cao cấp, trong khi căn hộ giá vừa túi tiền gần như vắng bóng. Chính sự lệch pha này đã đẩy mặt bằng giá bình quân lên cao, dù số lượng giao dịch không tăng đột biến.

Diễn biến tương tự cũng xuất hiện tại TP. Hồ Chí Minh. Sau thời gian dài trầm lắng, thanh khoản thị trường có dấu hiệu cải thiện nhưng chưa xuất hiện các đợt tăng nóng. Nhu cầu mua quay trở lại theo hướng chọn lọc, tập trung vào các dự án có pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi và khả năng khai thác sử dụng hoặc cho thuê thực tế.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, đến quý IV/2025, giá rao bán chung cư trên toàn quốc đã tăng khoảng 56% so với quý I/2024, trong đó chung cư là phân khúc ghi nhận mức tăng mạnh nhất. Tuy nhiên, mức độ quan tâm của người mua và lượng tin đăng tăng tương ứng, phản ánh sự phục hồi có kiểm soát, thay vì tâm lý đầu cơ lan rộng như các chu kỳ trước.

Avison Young nhận định, đà tăng giá hiện nay không bắt nguồn từ bong bóng đầu cơ mà phản ánh sự thay đổi về cấu trúc đô thị và chi phí đầu vào. Từ năm 2026, bảng giá đất mới cùng hệ số điều chỉnh (hệ số K) được áp dụng đã làm gia tăng chi phí phát triển dự án, đặc biệt tại các khu vực trung tâm.

Cùng với đó, quá trình rà soát pháp lý kéo dài trong nhiều năm khiến nguồn cung bị dồn nén. Khi các dự án đủ điều kiện quay lại thị trường, chi phí đất đai, tài chính và tuân thủ pháp lý đều cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước, buộc giá bán phải điều chỉnh tương ứng.

Savills Việt Nam cũng cho biết, nguồn cung căn hộ giá rẻ và trung cấp tại các đô thị lớn đã suy giảm mạnh trong nhiều năm liên tiếp. Thay vào đó, các dự án mới chủ yếu tập trung ở phân khúc trung – cao cấp, nơi có khả năng bù đắp chi phí và đáp ứng các yêu cầu ngày càng khắt khe về pháp lý, quy hoạch và tiêu chuẩn xây dựng.

Tại Hà Nội, sự phân hóa giữa các khu vực ngày càng rõ nét. Khu đông và khu tây tiếp tục dẫn dắt nguồn cung mới nhờ lợi thế về hạ tầng và quỹ đất, trong khi khu vực lõi trung tâm gần như không còn dư địa phát triển dự án. Điều này khiến giá nhà tại trung tâm duy trì ở mức cao, buộc người mua phải dịch chuyển ra vùng ven để tìm kiếm mức giá dễ tiếp cận hơn. Xu hướng này cũng diễn ra tương tự tại TP. Hồ Chí Minh.

Theo One Mount Group, dòng tiền trên thị trường đang rời xa hoạt động đầu cơ ngắn hạn và quay trở lại phục vụ nhu cầu ở thực. Đây là yếu tố quan trọng giúp thị trường duy trì sự ổn định tương đối, ngay cả khi mặt bằng giá tiếp tục đi lên.

Từ góc độ chuyên gia, nhiều ý kiến cho rằng việc gọi đà tăng giá hiện nay là “bong bóng” là chưa phù hợp. Thị trường không ghi nhận hiện tượng tăng giá phi mã trong thời gian ngắn, cũng không xuất hiện làn sóng vay vốn ồ ạt để đầu cơ như giai đoạn 2017–2018. Ngược lại, thị trường đang vận hành theo hướng chọn lọc và thận trọng hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định bất động sản cuối năm 2025 đã vượt qua giai đoạn nhạy cảm của biến động lãi suất và bước vào trạng thái phục hồi có chọn lọc. Dòng tiền chưa quay lại ồ ạt, nhưng đã xuất hiện rõ ở những phân khúc có giá trị sử dụng và khả năng tạo dòng tiền bền vững.

Dù vậy, mặt bằng giá mới đang tạo áp lực lớn lên nhóm người thu nhập trung bình. Khi giá nhà tại khu vực trung tâm liên tục leo thang, người mua ở thực ngày càng bị đẩy ra xa lõi đô thị, buộc phải chấp nhận quãng đường di chuyển dài hơn hoặc lựa chọn các sản phẩm có diện tích nhỏ hơn.

Sự phân hóa này cũng thể hiện rõ trong hành vi tìm kiếm. Dữ liệu Batdongsan.com.vn cho thấy, trong khi mức độ quan tâm đến chung cư và nhà riêng duy trì ổn định, các phân khúc mang tính đầu tư cao như đất nền, biệt thự hay nhà phố lại sụt giảm đáng kể so với trước. Điều này cho thấy thị trường đang dần “lọc” yếu tố đầu cơ, nhưng đồng thời bộc lộ rõ bài toán an cư của phần lớn người dân đô thị.

Theo các chuyên gia, để kiểm soát mặt bằng giá bất động sản trong trung và dài hạn, giải pháp cốt lõi không nằm ở các biện pháp hành chính ngắn hạn, mà ở việc gia tăng nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực.

Trước hết, cần đẩy nhanh quá trình hoàn thiện pháp lý và triển khai các dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp. Khi nguồn cung được cải thiện, áp lực tăng giá sẽ dần được giải tỏa một cách tự nhiên.

Song song đó, phát triển hạ tầng giao thông liên vùng cần được xem là giải pháp nền tảng. Hạ tầng đồng bộ sẽ mở rộng không gian đô thị, giúp người dân có thêm lựa chọn nhà ở ngoài khu vực trung tâm mà vẫn đảm bảo khả năng kết nối, qua đó giảm áp lực lên mặt bằng giá lõi đô thị.

Ở góc độ thị trường, các chính sách minh bạch hóa dữ liệu, gắn mã định danh bất động sản và chuẩn hóa thông tin giao dịch được kỳ vọng sẽ giúp thị trường vận hành thực chất hơn. Khi thông tin đầy đủ và minh bạch, dư địa cho đầu cơ và thổi giá sẽ bị thu hẹp, nhường chỗ cho các quyết định mua bán dựa trên giá trị thực.

Nhìn tổng thể, việc giá nhà tiếp tục tăng trong năm 2026 không đồng nghĩa với bong bóng. Đây là hệ quả của quá trình tái cấu trúc thị trường kéo dài, trong đó giá bất động sản ngày càng phản ánh rõ chi phí đất đai, cấu trúc đô thị và sự khan hiếm nguồn cung phù hợp. Vấn đề then chốt không nằm ở câu chuyện giá có giảm hay không, mà là làm thế nào để nhiều người hơn có thể tiếp cận nhà ở trong mặt bằng giá mới – bài toán trung tâm của thị trường bất động sản giai đoạn tới.