Giấy tờ viết tay mua bán đất từ 1993–2014 có phải là ‘hợp đồng đã ký’ và áp dụng xử phạt?

Một số công dân đặt câu hỏi về việc xử lý các hồ sơ đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu có giấy tờ viết tay về mua bán, tặng cho đất, được lập trong giai đoạn từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2014.

Theo quy định tại Nghị định 151/2025, những giấy tờ này có thể là căn cứ xác định nguồn gốc và quá trình sử dụng đất ổn định trong trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.

Tuy nhiên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường lưu ý: việc một giấy tờ viết tay được sử dụng để xác định nguồn gốc đất không đồng nghĩa giao dịch chuyển quyền trong giấy tờ đó đã đáp ứng đầy đủ điều kiện theo pháp luật đất đai.

Không phải cứ giấy viết tay là “hợp đồng đã ký”

Theo Điều 17 Nghị định 123/2024, hành vi chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả.

Đáng chú ý, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là 2 năm. Đối với hành vi quy định tại Điều 17, thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm được xác định là khi các bên liên quan hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc văn bản giao dịch đã ký kết. Thời hiệu 2 năm được tính từ thời điểm này.

Như vậy, cơ quan có thẩm quyền không thể chỉ dựa vào việc hồ sơ có một tờ giấy viết tay để mặc nhiên kết luận đã phát sinh giao dịch chuyển quyền sử dụng đất không đủ điều kiện và áp dụng xử phạt.

Cơ quan chức năng phải xem xét toàn bộ hồ sơ, tài liệu và tình tiết cụ thể để xác định việc chuyển quyền tại thời điểm thực hiện có vi phạm hay không, ai là chủ thể vi phạm, thời điểm chấm dứt hành vi và hành vi còn trong thời hiệu xử phạt.

Giấy viết tay có thể trở thành căn cứ tính giá trị chuyển nhượng

Một vấn đề khác được đặc biệt quan tâm là cách xác định số lợi bất hợp pháp khi xử phạt. Theo điểm c khoản 2 Điều 6 Nghị định 123/2024, đối với hành vi chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện, số lợi bất hợp pháp được xác định căn cứ vào giá trị chuyển nhượng, góp vốn thực tế theo hợp đồng đã ký, nhưng không thấp hơn giá trị tính theo giá đất trong Bảng giá đất tại thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định Nghị định 123/2024 không quy định mọi giấy tờ viết tay về mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên đều mặc nhiên được xem là “hợp đồng đã ký” để xác định số lợi bất hợp pháp.

Việc xác định phải dựa trên nội dung cụ thể của từng giấy tờ. Theo đó, nếu giấy viết tay thể hiện rõ sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xác định được đối tượng chuyển nhượng, giá trị chuyển nhượng và có chữ ký của các bên, thì giấy tờ này có thể được sử dụng làm tài liệu để cơ quan có thẩm quyền xem xét, xác định nội dung giao dịch và giá trị chuyển nhượng thực tế.

Điểm đáng chú ý là giá trị pháp lý của giấy viết tay trong từng thủ tục không hoàn toàn giống nhau. Một giấy tờ có thể được sử dụng để xác định nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, nhưng chưa chắc đồng thời được coi là căn cứ xác định giao dịch chuyển quyền đã đủ điều kiện hoặc là “hợp đồng đã ký” để tính lợi bất hợp pháp.

Do đó, với các trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay kéo dài qua nhiều giai đoạn pháp luật, việc xử phạt không thể chỉ căn cứ vào thời điểm lập giấy hay việc giấy có chữ ký của các bên. Cơ quan có thẩm quyền phải đối chiếu nội dung giao dịch, điều kiện chuyển quyền tại thời điểm thực hiện và các tài liệu liên quan để đưa ra kết luận.